Posted 15 марта 2007,, 21:00
Published 15 марта 2007,, 21:00
Modified 8 марта, 08:47
Updated 8 марта, 08:47
Шанс на квартиру
Небывалый доселе подъем рынка ипотечного кредитования в 2006 году отчасти стал результатом стремительного роста цен на жилье. Выложить за весьма скромную «двушку» далеко не в самом престижном московском районе сразу 200 тыс. долларов могут позволить себе единицы. Кстати, эти самые «единицы», как правило, покупают отнюдь не типовое жилье, и суммы там на порядок больше. Но жизнь-то продолжается, создаются новые семьи, которым негде жить. Для них, если доход приличный, ипотека является едва ли не единственным способом решить квартирный вопрос.
«Виноваты» в росте ипотеки, разумеется, и банки, которые за прошлый год существенно расширили свои кредитные программы. Появились кредиты с нулевым первоначальным взносом, с плавающей ставкой, займы не на отдельные квартиры, а на комнаты в коммуналках, на приобретение загородной недвижимости. Тем не менее даже до Восточной Европы, где 30–40% сделок с недвижимостью совершается при помощи ипотеки, нам еще очень далеко. Среди сдерживающих факторов многие специалисты выделяют низкие и непрозрачные доходы россиян, высокие цены на жилье и куда более высокую, чем в Западной и даже Восточной Европе процентную ставку по кредиту.
Тем не менее, когда другого выхода нет, приходится брать заем даже по нашим, пусть не самым лучшим в мире, условиям. Потенциальные заемщики предпочитают обращаться в известные им банки, давно работающие на этом рынке. Кстати, тройка лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов за 2006 год, по сравнению даже с первым полугодием, изменилась. К первым двум «китам» – Сбербанку (выдал кредитов на 4,3 млрд. долларов) и ВТБ 24 (756,7 млн. «зеленых») – поближе подошел банк «УралСиб» (337 млн. долларов), оттеснив «Дельтакредит» (291 млн. долларов) с третьего на пятое место.
При выборе ипотечного банка не стоит полагаться только на рекламу. Часто банки привлекают клиентов низкой процентной ставкой. Однако не стоит обольщаться. Ни один банк не станет работать себе в убыток и не упустит свою законную долю дохода. Все, что он не доберет из выплат процентов по кредиту, он включит в комиссионные сборы и другие дополнительные выплаты. Например, в аренду сейфовой ячейки или штраф за просрочку платежа и досрочное погашение, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.
Если брать кредит во всем известном Сбербанке, который благодаря государственной поддержке крепко удерживает лидирующие позиции, то здесь ставка в зависимости от срока и валюты, в которой выдается заем, составит от 12,5 до 15,5%. Один из главных минусов Сбербанка заключается в том, что без первоначального взноса здесь не обойтись. И сумму нужно иметь не шуточную – минимум 10% от стоимости приобретаемой квартиры. При нынешних ценах на недвижимость речь, как ни крути, всегда идет о десятках тысяч долларов. При этом надо еще учитывать и дополнительные расходы. Аренда сейфа обойдется в 100–150 долларов, комиссия за открытие счета – от 1 до 4% от суммы кредита, причем размер комиссии каждое отделение устанавливает на свое усмотрение. За просрочку месячного платежа придется выложить как минимум 25% сверх обычного взноса.
ВТБ 24, выделившийся не так давно из Внешторгбанка и занявший, напомним, в рейтинге второе место, также пока принадлежат государству. Объем выданных ипотечных кредитов он уже в этом году догнал до 1 млрд. долларов, но Сберу пока проигрывает. Как объясняют специалисты, известность не та, да и на этот рынок он все-таки вышел попозже. А вот по привлекательности ставок он уже впереди – от 9,8 до 12%. Второе преимущество этого банка в том, что здесь вообще нет первоначального взноса. Остальные платежи, в частности, комиссия за рассмотрение заявки на кредит и за выдачу кредита представляют собой фиксированную сумму в рублях – 2,4 и 6 тыс. соответственно. Это выгоднее, чем платить даже 1% от стоимости квартиры, как в большинстве других банков. Ведь в этом случае, купив жилье, например, за 200 тыс. долларов, комиссию за оформление кредита придется заплатить в размере 2 тыс. как минимум.
В банке «Дельтакредит», занявшем третью строчку в рейтинге, процентные ставки еще ниже, от 9,5 до 11,5%. А вот комиссию за оформление кредита здесь придется заплатить немаленькую – 3% от стоимости квартиры. Да и первоначальный взнос здесь как минимум 15% от стоимости квартиры. Зато заявку на кредит банк рассмотрит бесплатно, а не за без малого 100 долларов, как ВТБ 24. «Дельтакредит» привлекает клиентов и тем, что предоставляет заем на квартиру с плавающей процентной ставкой. Это означает, что выплаты будут зависеть от средней ставки предоставления межбанковских кредитов на международном рынке (LIBOR). Получается, что заемщик в период экономического подъема будет платить меньше (так как LIBOR понижается), но в период экономического спада стоимость ипотеки будет возрастать, что также увеличивает риски заемщика. Словом, такое условие нравится тем, кто надеется, что в мировой экономике все будет хорошо.
В «УралСиб» условия тоже несколько отличаются. Там процентная ставка повыше – от 10 до 14,5 %. Комиссия за рассмотрение заявления-анкеты на предоставление кредита – всего 1 тыс. руб., то есть меньше, чем в ВТБ 24, но больше, чем в «Дельте», где вообще ничего за это платить не надо. За открытие ссудного счета берут 1% от суммы кредита, но не менее 3 тыс. руб.
Где и что лучше выгадать, каждый, разумеется, решает сам. При неверном выборе, по словам гендиректора компании «АТТА Ипотека» Александра Черняка, иногда приходится переплачивать до 20% за одни лишь услуги по оформлению кредита.
КАК НЕ «ПРОЛЕТЕТЬ» С КРЕДИТОМ
Если вы решили взять ипотечный кредит, то при выборе банка главными факторами должны стать процентная ставка и срок, на который выдается заем. Эти условия вам придется выполнять не один год. Кредитные учреждения настойчиво предлагают массу дополнительных платных услуг, поэтому необходимо уточнить полную стоимость всех процедур, без которых кредит получить невозможно.
Специалисты настоятельно советуют при выборе банка непременно уточнить:
есть ли возможность досрочно погасить кредит. Многие банки это разрешают, но штрафуют заемщика. Штраф может составлять до 3% от суммы оставшегося долга;
какова предельная доля выплат. Ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи;
на какие санкции против вас пойдет банк, если вы не сможете выплачивать кредит и проценты по нему на протяжении нескольких месяцев. За каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени, поэтому заранее нужно знать, какие именно.
Аккуратность платежей – дело наиглавнейшее, ведь жилье можно и потерять. В случае систематических нарушений сроков выплат банк в судебном порядке подвергает взысканию заложенную квартиру, а потом ее продает. Сумма, вырученная от реализации, идет в счет погашения вашего долга.