Posted 14 августа 2005,, 20:00
Published 14 августа 2005,, 20:00
Modified 8 марта, 09:29
Updated 8 марта, 09:29
Обмен с доплатой
Аналитики пророчат большое будущее «альтернативной» ипотеке (название пошло от «альтернативы» – продажа старой квартиры с одновременным поиском и покупкой новой. – Авт.), исходя из наших жизненно рыночных реалий. А реалии эти таковы: в России пока очень мало людей, располагающих деньгами на приобретение жилья, и очень много тех, кто вместо денег имеет недвижимость. В свою очередь, среди последних все больше граждан, чье благосостояние и доходы растут, и рано или поздно они всерьез задумываются о покупке более просторной, более комфортабельной, более качественной квартиры. И ипотека в данном случае – оптимальный способ улучшить свои жилищные условия быстро и, что самое главное, так, как хочется, а не как позволяет бюджет.
Кто дает деньги и помогает их получить
Но все же банков, предлагающих ипотечные кредиты под залог старой квартиры, пока не так много. Подобные схемы есть у банка ДельтаКредит, Райффайзенбанка, Газпромбанка, Фора-Банка, Банка Москвы, Сосьете Женераль Восток и некоторых других. В принципе, все названные – довольно крупные игроки рынка с хорошей репутацией. Однако выбрать из них один потребителю очень непросто. Поэтому, ознакомившись с предложениями и схемами работы разных банков, висящими на их сайтах, прежде чем принимать решение, все же лучше обратиться за помощью к специалисту – менеджеру ипотечного направления риелторской компании.
«Ипотека – еще относительно новая вещь, и не всегда сами люди понимают, что они могут получить от нее, – считает руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. – И главная задача риелтора заключается в том, чтобы подсказать человеку нужный вариант и помочь приобрести более качественное жилье. Важно оценить правильно ситуацию, подобрать грамотно банк и квартиру, соответствующую требованиям этого банка, чтобы не потерять время. Благодаря ипотеке вместо промежуточного варианта – скажем, двухкомнатной квартиры – можно купить сразу трехкомнатную. То есть кредитная схема позволяет более резко (в хорошем смысле) улучшить жилищные условия – получить, как минимум лишнюю комнату, а иногда и больше. В этом случае покупка в кредит выгодна еще и тем, что не придется лишний раз тратиться на ремонт, переезд, новую мебель, наконец, на посредника. Хотя, конечно, ипотечные схемы довольно сложны и таят в себе много нюансов. Разобраться в них сразу неподготовленному человеку довольно сложно».
Банкиры считают, что главное – выдать кредит, страховщики – застраховать все возможные риски, а ведь кто-то еще должен убеждать людей воспользоваться ипотекой. Не всегда и продавцы соглашаются на ипотечную схему, так как в этом случае они должны показывать реальную стоимость квартиры и платить государству соответствующие налоги. Роль «убеждать и разъяснять» берут на себя риелторы. Есть и другой плюс в их пользу.
«Некоторые банки вообще предпочитают не общаться с заемщиком напрямую, – рассказывает директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова. – А в целом статистика такова: из ста человек, обратившихся в тот или иной банк с просьбой о выдаче ипотечного кредита, заем получают только десять. Если же действовать через крупную риелторскую компанию, шансы получить заветный кредит увеличиваются до 90%».
Особенность любой ипотечной сделки, а «альтернативной» особенно, еще и в том, что в каждом случае надо подробно разбираться, тщательно сравнивать базовые и особые условия кредитования. И только разложив все по полочкам, делать решительный выбор.
«Альтернативные» варианты
Ипотечные программы банков, разработанные специально для тех, кто хочет поменять старую квартиру на новую и не имеет для этого собственных достаточных средств, просты и вместе с тем сложны. Казалось бы, все просто: вот квартира, берите ее в качестве залога и делайте с ней, что хотите. А в обмен на это – пожалуйста, выдайте кредит. Но банки работать по таким схемам не могут.
Сразу огорчим: вашу квартиру, даже очень хорошую и дорогую, никто в собственность у вас не возьмет, и заниматься ее продажей не будет. Банк примет ее только в качестве обеспечения предоставляемого кредита – как залог.
И здесь возможны разные варианты. Кто-то из финансистов согласится подождать, пока вы выгодно продадите свою жилплощадь и внесете вырученные деньги в качестве первоначального взноса за новую квартиру, кто-то выдаст кредит, а уже потом вежливо, но настойчиво попросит продать старое жилье и погасить большую часть кредита. А кто-то и денег даст на покупку и ремонт нового жилья, и согласится подождать с продажей вашей недвижимости. Причем, до продажи квартиры у некоторых банков предусмотрен так называемый «льготный» период погашения, когда выплачиваются только проценты по кредиту (они на 1–2% выше стандартных). Продав квартиру, вы сможете выплатить большую часть кредита, а на остаток задолженности вам будут начислять стандартные проценты. Правда, в последнем случае вам все же придется иметь собственные средства на первоначальный взнос – 20–40% от стоимости нового жилья.
Что же касается первых двух вариантов, то здесь все зависит от профессионализма риелтора и обстоятельств. Можно одновременно продавать старую квартиру и покупать новую. За нее платят покупатель вашего старого жилья и банк, выдающий кредит на разницу в цене. Но здесь вам придется либо сразу освободить свою жилплощадь для нового хозяина, либо в течение месяца – обычно именно такой срок дается на переезд. Он оговаривается в договоре купли-продажи.
Можно взять сразу два кредита: один потребительский – под залог старой квартиры, а другой ипотечный – под залог новой. Потребительский кредит получить проще, хотя ставки по ним несколько выше, чем по ипотечным. Полученные таким образом деньги пойдут в качестве первоначального взноса за вашу новую квартиру прямым назначением в банк, выдавший обычный ипотечный кредит. Таким образом, вы становитесь собственником сразу двух квартир, которые хоть и находятся в залоге, но, как известно, это абсолютно не мешает жить в них, сдавать их внаем и даже продавать. И как вы ими распорядитесь – решать уже вам. Вы можете продать старое жилье и погасить выданный под него кредит. А можете оставить обе квартиры, одну из них сдавать и спокойно выплачивать проценты по двум кредитам. Такая схема подойдет для людей, способных рискнуть, но вместе с тем имеющих хорошую работу, стабильный доход и твердо стоящих на ногах. Риелторы говорят, что покупка квартиры в кредит сегодня становится модной в определенных кругах – ведь это как нельзя лучше демонстрирует окружающим уверенность человека в своих силах и в завтрашнем дне.
Минусы
Выдавая кредит под залог имеющейся недвижимости, банки заставляют заемщика играть по их жестким правилам и выдвигают ряд условий. Одни банки устанавливают повышенные процентные ставки, другие – требуют погасить кредит в короткие сроки, третьи могут выдать кредит в размере всей стоимости новой квартиры, но при этом обязать продать старую жилплощадь в течение полугода или другого четко оговоренного в договоре срока с момента выдачи кредита. Причем помощь в этом банк оказывать не будет, поиском покупателя и оформлением сделки придется заниматься самостоятельно.