Кто кому товарищ

Разумеется, законодательство дает жильцам право изменить форму управления домом. Но в этом случае придется оформлять огромное количество документов, что лишает новоселов всякого желания что-либо менять. Таким образом, государство не оставляет владельцам квартир шансов избежать навязываемых застройщиком условий, при которых сначала регистрируют кондоминиум, а затем образуют ТСЖ. Вот и получается, что новые товарищества растут, как грибы после дождя, а собственникам, которые обязаны всего лишь содержать свое жилье в нормальном состоянии, зачастую навязываются ненужные «услуги».

Кому отдаться

После того как квартиры раскуплены, новым собственникам предстоит собраться и обсудить один вопрос: как управлять своим общим домом. Законодательство предлагает несколько вариантов его решения. Один из них – сразу передать кондоминиум на обслуживание специальной организации (государственной, муниципальной или коммерческой), которая будет предоставлять коммунальные услуги и поддерживать дом и квартиры в нормальном состоянии. Фирма должна иметь лицензию на ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность. Обязанности обслуживающей организации фиксируются в соглашении, заключаемом между ней и товариществом.

Вариант второй – управление объектом недвижимости силами членов ТСЖ. В этом случае наличие специальных разрешений (лицензий) также обязательно. Поскольку ТСЖ чаще всего создается застройщиком, это упрощает для собственников квартир решение проблем, связанных с получением соответствующих лицензий. Так что в этом есть определенный плюс для новоиспеченных членов товарищества.

Что сдаем в аренду

В любом случае расходов на содержание дома не избежать ни членам ТСЖ, ни тем, кто по каким-то причинам не захотел в него вступать. Содержать дом можно не только и не столько на членские взносы. Товариществам, хоть они и не являются коммерческими организациями, разрешено зарабатывать деньги. Правда, делать что-либо можно только по профилю: зарабатывать продажей пирожков или прокатом автомобилей запрещено. Но даже те возможности, которые предоставлены товариществам законом, позволяют извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное – правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. По решению общего собрания членов ТСЖ эти деньги могут быть направлены на нужды товарищества (в том числе на оплату коммунальных услуг) или отложены на будущее. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничной клетке. И в этом второй неоспоримый плюс «товарищеской» жизни.

А основная статья доходов ТСЖ – сдача в аренду общих помещений дома. Чтобы не было проблем, надо знать два важных момента. Нельзя сдавать пустующие квартиры, которые не относятся к общей собственности. И нельзя построить какой-то объект рядом с домом – например, автостоянку – для последующей сдачи в аренду. ТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме.

Следует помнить: чтобы товарищество могло сдать какое-либо помещение, сначала общее собрание должно определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. К проведению собраний и правильности оформления их решений надо относиться очень внимательно. Если на собрание пришло меньше половины членов ТСЖ, его решения неправомочны.

Хоть членом можешь ты не быть, но денежки платить обязан

Для тех, кто не желает вступать в ТСЖ, плохая новость: в соответствии с Жилищным кодексом РФ товарищество будет создано даже в том случае, если некоторые жильцы выскажутся против. Если же более половины собственников проголосуют «за», остальным придется подчиниться решению большинства. Конечно, заставлять кого-то против воли вступать в ТСЖ никто не будет, но жизнь «оступников» сильно осложнится. Заключать договоры на предоставление коммунальных услуг самостоятельно меньшинство уже не сможет. Согласно ЖК РФ, собственники квартир, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, и никак иначе. Более того, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в общих расходах ТСЖ. В противном случае товарищество вправе в судебном порядке потребовать возместить ему обязательные платежи и взносы.

Всем собственникам новых квартир независимо от того, вступили они в ТСЖ или нет, стоит знать и то, что согласно федеральному закону РФ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» с 1 января 2006 года потребителем товаров и услуг в многоквартирном доме считается не жилец, а ТСЖ. Иначе говоря, чьи-то недоимки придется либо покрывать всем домом, либо судиться с неплательщиками. В противном случае от инженерных систем будет отключен весь дом, а не только неплательщик.

Российский многоквартирный дом сегодня – это конгломерат разнородных собственников и нанимателей, которые, как показывает практика, не способны объединиться для совместного владения и управления. Только в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), который может по-настоящему эффективно представлять и защищать интересы проживающих в нем людей. Остальные девять ни на что не способны и в лучшем случае в той или иной степени управляются органами местной власти. Причина такого положения в том, что кондоминиум – не просто дом с несколькими десятками или сотнями собственников. Это особый способ владения и управления жилым домом, «коллективная» форма собственности. А коллективная собственность, как известно, не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения – их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% – другие формы собственности и управления: индивидуальный односемейный дом, частный доходный дом, муниципальный арендный дом…