Строительная доля

Квартиры падать в цене не намерены

Скажем сразу: чуда на рынке недвижимости не случится, и цены на недвижимость не снизятся. Но темпы их роста замедлятся. Собственно, на это и делается расчет инициаторов поправок: чем больше предложений, тем медленнее растет стоимость жилья. А то, что цены на недвижимость не падают почти никогда, надо усвоить априори. Везде и во все времена недвижимость потому и считается отличным способом вложения денег. Другое дело – какими темпами дорожает жилье. Нормальный рост цен на недвижимость во всем мире – 5–8% в год, а у нас – аж 40%. Конечно, при такой взрывной ситуации поспеть за ценами невозможно. Так вот в случае, если поправки будут приняты, цены постепенно стабилизируются, и их стремительный темп роста замедлится. Но снижения цен, повторим, не будет. Хотя бы потому, что возможности строителей по вводу нового жилья не безграничны, а спрос на московскую недвижимость постоянно поддерживают покупатели из регионов.

Стабилизируются же цены, по мнению президента корпорации MIRAX Сергея Полонского, лишь к концу 2006 года. «За минувший год предложение уменьшилось на 35%, и чтобы положение выровнялось, понадобится, как минимум, три квартала», – говорит г-н Полонский.

«Закон затруднил доступ застройщиков к деньгам частных лиц и к банковским кредитам. Кроме того, он создал дополнительные барьеры для запуска новых проектов. В результате предложение квартир в новостройках Москвы уменьшилось на 20–30%», – считает генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Эльвира Еремина.

По оценкам некоторых участников рынка, год жизни при «новом долевом» обернулся сокращением квартир в новостройках примерно на 50%. Цены при этом выросли настолько же. Цифры вполне правдоподобны, если учесть, что с апреля по сентябрь 2005 года с гражданами не было заключено ни одного договора об участии в долевом строительстве. В конце минувшего года застройщики все-таки начали заключать договоры с инвесторами по новому закону (было заключено чуть больше 8 тыс. договоров), но на ситуации в целом это никак не отразилось.

Хотели как лучше, а получили как хуже

Напомним, что 214-й федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» запретил компаниям-застройщикам заключать договоры долевого строительства и продавать квартиры до тех пор, пока не будет согласован весь пакет разрешительной документации и опубликована проектная декларация.

Кроме того, 214-й заставил компании в обязательном порядке регистрировать договоры с дольщиками в региональных регистрационных службах – чтобы исключить двойные продажи. Еще закон ввел солидарную ответственность банков и строителей за срыв сроков сдачи объектов и большие штрафы за невыполнение обязательств перед дольщиками. Естественно, что банкиры не посчитали нужным разделить риски застройщиков, и у ряда строительных компаний возникли серьезные проблемы с деньгами: средства граждан они привлекать теперь не могли, а в кредитах сомнительным, с точки зрения банкиров, объектам (а таких оказалось очень много) было отказано. И, наконец, штрафные санкции к застройщику, которые при «благоприятном» стечении обстоятельств гарантировали банкротство многим компаниям. По действующему закону при расторжении договора покупатель имеет право требовать возврата собственных средств с неустойкой в размере 72% годовых.

«И все же 214-й принес больше вреда, чем пользы, потребителям, потому что предложение жилья в целом по России резко сократилось», – полагает генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. – Произошло это из-за того, что мелким застройщикам банки отказали в кредитовании и строить они больше не могли. Нормально существовать в таких условиях смогли только крупные компании, имеющие большой капитал. Это, конечно, с одной стороны, хорошо: крупный застройщик гарантирует стабильность, отвечает перед дольщиками своим имуществом, своими активами, но с другой стороны – предложение существенно сократилось».

Ждем кардинальных перемен

Все эти «нововведения» теперь предлагается местами слегка подправить, а местами – кардинально изменить. Проект поправок в закон внесен комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ. Основная цель поправок – «выровнять баланс интересов застройщика и участника долевого строительства», говорится в пояснительной записке к законопроекту. Для этого предлагается в первую очередь отменить солидарную ответственность строителей и банков, что должно снизить риски последних и стимулировать их возобновить активное сотрудничество со строительными компаниями. А значит, доступ к деньгам будет открыт и для небольших компаний. Снижаются «драконовские» санкции за невыполнение условий договора: вместо 72% годовых от суммы неустойки строители будут платить дольщику – физическому лицу 30%, а юридическому – около 15%. Поправками предусмотрено право застройщиков в одностороннем порядке разорвать договор в случае, если дольщик не выполняет свои обязательства. И еще. Застройщики вновь смогут привлекать деньги инвесторов на начальном этапе строительства – путем выпуска специальных строительных облигаций, гарантированных будущими квартирами.