Posted 10 августа 2006,, 20:00
Published 10 августа 2006,, 20:00
Modified 8 марта, 09:12
Updated 8 марта, 09:12
Поддаться, чтобы победить
Риск – дело благородное
В начале июля о бессрочной отмене первоначального взноса по ипотеке для жителей Москвы и некоторых других регионов страны объявил «Внешторгбанк 24». С такой же инициативой, правда, только на летний период, выступил Банк Москвы. Сразу отметим одно «но»: особенность этих кредитов в том, что выдаются они только на покупку недвижимости на вторичном рынке. Кредит без первоначального взноса на квартиру в новостройке предоставляет пока только компания «Ником». Таким образом, основной тренд рынка ипотеки – либерализация условий кредитования – получил свое логическое продолжение.
Отмена банками первоначальных взносов по ипотечным кредитам – всего лишь примитивный маркетинговый ход, направленный на оживление спроса, считает андеррайтер «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. «В связи с сезонным падением интереса к кредитным программам, а также на фоне острого дефицита жилья и стремительного роста цен на квартиры банки вынуждены предпринимать срочные меры, чтобы хоть как-то повысить уровень выдачи кредитов», – говорит он. По данным эксперта, отмена первоначального взноса не подразумевает подъема процентных ставок банками. Однако, по его мнению, в этой ситуации ставка должна быть повышена. «Отменяя первоначальный взнос, – поясняет он, – банки должны чем-то компенсировать свои риски, и увеличение ставки в этом случае – оптимальный вариант».
В банках же, рискнувших отменить взнос, придерживаются иного мнения. Начальник управления розничного кредитования Банка Москвы Дмитрий Солодов, утверждает, что непрерывный рост цен на квартиры – лучшая гарантия для кредитора. «По сути, для банка не имеют принципиального значения размер первоначального взноса или вообще его отсутствие, – поясняет он. – Ипотечный кредит априори самый обеспеченный, ведь в качестве залога у банка остается приобретаемая заемщиком квартира». С этим согласны и во «Внешторгбанке 24».
Осторожность прежде всего
И все же, что бы ни говорили банкиры, они не будут работать себе в убыток и с риском потерять свои средства. Решившиеся на этот шаг объясняют свою позицию тем, что нехватка средств для первоначального взноса часто является главным препятствием для оформления ипотечного кредита. Причем это в равной степени распространяется как на людей с небольшими доходами, так и на вполне обеспеченных клиентов. С таким мнением согласен председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. По его мнению, программа ипотечного кредитования без первоначального взноса ориентирована, в первую очередь, на появившуюся прослойку молодых людей (в возрасте от 25 до 35 лет), которые имеют хорошую работу и достаточно высокий уровень стабильного дохода, чтобы позволить себе выплачивать долгосрочный кредит. Однако нередко
оказывается, что средств для первоначального взноса у них нет. Так что ипотека без взноса однозначно будет востребована рынком.
Однако в ближайших планах самого Райффайзенбанка, по словам г-на Йонаха, отмена первоначального взноса по ипотечному кредиту не значится. «Это пока достаточно рискованно для банков», – объясняет эксперт. – Внося личные накопления, заемщик чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита. Ведь в случае невыплат он рискует не только потерять квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных денег. Первоначальный капитал заемщика служит для банков дополнительной страховкой от невыплат по ипотечным кредитам».
Не готов рисковать и банк DeltaCredit. По словам председателя правления Игоря Кузина, выдача кредитов на 100% стоимости жилья отпугнет иностранных инвесторов, что сделает невозможным рефинансирование кредитов за рубежом, а российский рынок вряд ли сможет справиться со всем объемом ипотечного рефинансирования.
Вынужденная капитуляция
Рисковать большинство банков не готово, а привлекать клиентов надо. Эта ситуация вынуждает кредиторов постепенно снижать размер первоначального взноса. По мнению большинства аналитиков, к этому же подталкивает и стремительный рост цен на московское жилье, обесценивающий накопления потенциальных заемщиков. В результате этим летом о значительном снижении размера первоначального взноса по ипотечным кредитам объявили сразу несколько банков.
Промышленно-строительный банк снизил необходимый минимум собственных средств по кредитам на приобретение готового жилья с 20 до 5%, Райффайзенбанк – с 30 до 14,5%, а Абсолют-банк установил дифференцированную сумму первоначального взноса от 10 до 20%, в зависимости от стоимости квартиры. Компания «КИТ Финанс», в свою очередь, предложила новую услугу – «Ипотека с отсрочкой первоначального взноса». Представители этих банков надеются, что подобная лояльность поможет им существенно увеличить объем выдаваемых кредитов и расширит круг потенциальных клиентов.
Но для того чтобы эти радужные планы воплотились в жизнь, службам безопасности банков придется работать в усиленном режиме. По словам руководителя службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Льва Плецельмана, при введении подобных программ очень важно, насколько быстро и правильно банк сможет оценить платежеспособность нового клиента. «В частности, его умение копить деньги и жить в кредит, – продолжает эксперт. – Заемщику же будет гораздо труднее доказать банку серьезность решения взять кредит и свою платежеспособность».
Повысятся и финансовые требования. Если раньше для оформления ипотечного кредита на квартиру достаточно было иметь 1,5–2 тыс. долларов ежемесячного дохода, то для оформления кредита без взноса необходимо зарабатывать не менее 2,5 тыс. долларов в месяц, считает начальник отдела жилищного ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Константин Шибецкий. «Возможно, повысится уровень отказов в получении кредита из-за более жесткой проверки благонадежности заемщика со стороны банков», – говорит он.
Впрочем, утверждают эксперты, все эти меры в конечном итоге должны привести к росту рынка ипотечного кредитования, что одинаково выгодно как для банков, так и для их потенциальных клиентов.