Posted 9 августа 2005,, 20:00

Published 9 августа 2005,, 20:00

Modified 8 марта, 09:30

Updated 8 марта, 09:30

Тогда мы идем к вам

Тогда мы идем к вам

9 августа 2005, 20:00
В России все громче разгораются скандалы, связанные с отъемом у людей их дорогостоящей собственности – в первую очередь, недвижимости и автомобилей. Когда-то эти объекты были построены или проданы с нарушением закона, и теперь государство намерено их ликвидировать или вернуть себе. В итоге виновными оказываются не чино

Понятие «добросовестного приобретателя» было официально введено в российский юридический обиход в апреле 2003 года после выхода соответствующего постановления Конституционного суда РФ. Речь шла о решении проблемы так называемых цепочек договоров купли-продажи, когда один и тот же объект многократно переходит из рук в руки. До этого момента первый владелец, например, квартиры, которая уже неоднократно переходила из рук в руки, мог через суд признать сделку по ее продаже незаконной и добиться возвращения жилья. При этом последний собственник, тот самый «добросовестный приобретатель», который абсолютно законно купил эту квартиру, ее попросту лишался. Конституционный суд вроде бы запретил подобную практику, однако события последних дней наталкивают на обратные мысли.

Судебные приставы добиваются сноса коттеджей в подмосковной деревне Пятница. 10–15 лет назад люди совершенно законно купили эти дома, сейчас правоохранительные органы решили, что они возведены в водоохранной зоне. А столичные власти намерены вернуть в муниципальную собственность более 100 квартир, которые в конце девяностых были украдены у государства группировкой мошенников. Им, кстати, помогали трое федеральных судей, которые на днях получили большие сроки заключения. Сейчас большинство этих квартир принадлежат людям, которые официально купили их на вторичном рынке жилья. Для нынешних владельцев известие о «черном» прошлом их квартир стало настоящим шоком.

«Я никогда не могла подумать, что попаду в такую историю, – рассказала «НИ» хозяйка одной из «спорных» квартир. – Жилье я купила пару лет назад, бывшие владельцы казались людьми совершенно приличными. Мы нормально оформили все документы, в государственных регистрационных органах все прошло как по маслу. И вот теперь такие новости. Главное, никто из чиновников ничего не говорит. Что же теперь, меня на улицу выкинут?»

Впрочем, представители столичных властей признаются, что еще окончательно не определились с механизмом возвращения квартир. Ясно, что этот процесс вызовет крайне негативную реакцию в обществе – ведь на месте выселяемых людей могли оказаться многие жители России.

«К решению суда, признавшему приватизацию этих квартир незаконной, мы готовились давно, – рассказала «НИ» пресс-секретарь департамента жилищной политики Москвы Юлия Чурикова. – Следствие длилось несколько лет, и возможность обвинительного приговора в отношении судей рассматривалась нашими юристами. Не упускались из виду и последствия обвинительного приговора. По сути более сотни квартир с 1995 года были незаконно приватизированы и изъяты из муниципальной собственности. Сейчас по итогам судебных заседаний департамент готовится обнародовать свое решение. Возможно, незаконно приватизированные квартиры вновь будут отчуждаться в муниципальную собственность. Но пока принципиального решения наши специалисты не приняли. Многие ответственные руководители находятся в отпусках. Кроме того, до конца не оформлены документы, не пришло по почте решение суда. Примерно через месяц, в сентябре, наши специалисты вернутся к этому вопросу. Тогда на основе всех имеющихся фактов департамент примет официальное решение, возвращать ли незаконно проданные квартиры в муниципальную собственность и если да, то на каких условиях. Не выработана позиция и в отношении людей, проживающих в данных квартирах. Будут они выселяться или нет, мы объявим позже. Пока речь о выселении не идет. В любом случае в ближайшие месяцы департамент письменно известит их и доведет до каждого жильца официальную позицию властей».

Автомобильный тупик

Похожая ситуация сложилась на рынке подержанных автомобилей. Человек может законно купить подержанную машину и через пару месяцев выяснить, что она находится в угоне и теперь ее надо вернуть хозяину.

«Ситуация, когда при купле-продаже автомобиль благополучно проходит в ГИБДД проверки на розыск и криминалистические экспертизы, однако позже выясняется, что он находится в международном розыске по линии Интерпола, – очень распространенная, – заявил «НИ» один из следователей прокуратуры Москвы, расследовавший дело о действовавшем в столице подпольном авторынке. – Просто на момент первичной проверки машина еще не числилась в угоне или информационные базы не были обновлены. Предъявить претензии в этом случае просто некому. Это же чистая бюрократия: первоначальное следствие ведет местная полиция, затем она направляет сведения об угнанном автомобиле в местное подразделение Интерпола, оттуда данные поступают в МВД РФ, после чего уже заносятся в информационные базы. Ранее в некоторых регионах существовала практика временной регистрации, при которой гаишники в течение полугода «пробивали» машину по всем базам. Впоследствии этот «карантин» был признан неконституционным, и его отменили. Так что сейчас никакой панацеи от этого явления пока не существует. Посоветовать можно лишь следующее: покупайте автомобиль за границей сами. По крайней мере там всегда «свежие» информационные базы, полиция тщательно проверит автомобиль на угон и криминал и риск нарваться на сомнительную машину будет значительно ниже. Если собираетесь покупать автомобиль здесь, то делайте это только через автосалоны. В случае чего продавцам можно будет предъявить претензии. Еще лучше, если вы купите абсолютно новый автомобиль. В этом случае риск нарваться на сомнительный вариант практически сведен к нулю».

«От российской стороны в этой ситуации практически ничего не зависит, – заявил «НИ» один из высокопоставленных сотрудников управления ГИБДД столичного ГУВД. – Откуда мы можем знать, когда хозяин угнанного автомобиля заметит его пропажу, заявит в местную полицию, и она уже объявит его в розыск по линии Интерпола? Бывали случаи, когда хозяин писал заявление через два года после угона автомобиля. Раньше была хорошая система, когда автовладелец получал на полгода временное свидетельство регистрации, и за это время мы имели возможность тщательно проверить его автомобиль по всем базам данных и сделать запросы во все инстанции. Полгода – вполне достаточный срок для проверки автомобиля на угон и криминал. Однако поднялся шум о нарушении конституционных прав граждан. Временную регистрацию после этого отменили, а теперь вы у нас спрашиваете: почему ГИБДД не может отследить сомнительную судьбу автомобиля? Теперь стало лучше? Каково владельцу дорогого автомобиля, когда через месяц после покупки он узнает о том, что машина находится в розыске? Причем он сам может сразу оказаться в «обезьяннике» местного отделения милиции, а его машина на штрафстоянке».

Чиновники ни при чем

Самое интересное в ситуации с добросовестными приобретателями, что чиновники, оформлявшие впоследствии признанные незаконными сделки, не несут практически никакой ответственности. Как объяснила «НИ» юрист, генеральный директор консалтинговой группы «Юнора» Светлана Журанова, проверять подлинность документов на квартиру фактически не входит в юрисдикцию ни одного государственного учреждения:

«Оформлением купли-продажи квартир занимается Главная Федеральная Регистрационная Комиссия по Москве. Именно туда участники сделки приносят документы на права собственности. Чиновники бумаги проверяют, но, мягко говоря, поверхностно. Они сличают фамилию собственника, указанного в документах, с информацией базы данных. А на подлинность подписей продавца и печати нотариуса не обращается никакого внимания. На более детальную проверку нужно время и деньги, а ни того, ни другого у регистрационной службы нет. В результате создаются идеальные условия для банальной подделки документов. Вместо собственника просто расписывается другое лицо».

Получается, что существующая на деньги налогоплательщиков государственная структура не выполняет своих прямых обязанностей и, судя по всему, не обязана их выполнять.

Впрочем, мизерный шанс у пострадавших все же есть. «За незаконные действия, которые совершает чиновник, в принципе отвечает государство, – рассказал «НИ» известный московский адвокат Генри Резник. – Отвечает оно и в том случае, когда действия чиновника причиняют вред частным лицам, если сам человек, который эту сделку заключает, не сознает ее незаконной. Если почему-либо нарушается закон чиновником, который что-то там неправильно прочитал или истолковал, в таком случае человек не должен нести никакой ответственности, никаких неблагоприятных последствий. При расторжении сделки весь вред, причиненный человеку чиновником, должно возместить государство».

Однако все юристы, опрошенные «НИ», в один голос говорили, что признать виновным чиновника практически невозможно. Для этого нужны очень серьезные адвокаты и невероятное желание бороться за свои права.

«Статья такая действительно есть – «возмещение ущерба, причиненного органами государственной власти», – утверждает Артем Сидоров, председатель адвокатского бюро «Правовая защита». – Однако на практике достаточно сложно добиться компенсации от чиновника, незаконно заключившего сделку. Доказывать неправоту чиновника придется самому пострадавшему, подав на того в суд. А суды не любят дела, связанные с органами власти. Не любят и выносить решения против органов власти».

Как спасти деньги

Каким образом покупатель может защитить себя при покупке недвижимости и не стать жертвой обмана? Ответ простой. Необходимо обратиться за помощью к частному юристу, который проверит все документы до последней запятой и даст гарантию, что вас не обманывают. Проблема только одна: за его услуги придется заплатить, и дорого. Средняя ставка адвоката, работающего с недвижимостью, – 1000 долларов. Другой вариант – застраховаться от расторжения сделки. Без квартиры и денег вы в любом случае не останетесь, но стоить это будет еще дороже: 5–10 процентов от цены приобретаемого имущества.

Гарантированно защитить свои интересы на автомобильном рынке можно, только купив новую машину в автосалоне. Любая «пробивка» номеров подержанных авто по базам данных может оказаться бесполезной – номер угнанной машины туда внесут позже, и машину придется отдавать.



СПРАВКА

По данным риелторов, около 2% сделок вторичного рынка жилья расторгается в судебном порядке. В Москве на вторичном рынке жилья проходит около 80 тыс. сделок в год – так что потери от расторжения договоров купли-продажи квартир могут только в столице составить более 85 млн. долларов. Главные причины расторжения сделок – приватизация с нарушением прав несовершеннолетних детей, нарушение наследственного права, совершение сделки недееспособными продавцами квартир, подделка документов. Статистики расторгнутых сделок по лишению добросовестных приобретателей права собственности на автотранспорт нет. Однако известно, что в период с 1999 по февраль 2003 года на территории России было обнаружено более 6 тыс. иномарок, похищенных в Германии.


ЗА ГРАНИЦЕЙ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЗАЩИЩАЕТ ГОСУДАРСТВО

АВСТРАЛИЯ. Система регистрации прав на собственность в этой стране предусматривает защиту добросовестных приобретателей недвижимости и государственный механизм финансовой компенсации их возможных потерь. Бывший собственник вправе требовать восстановления в правах только в случае, если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал (мог или должен был знать) о ее совершении. Недобросовестному приобретателю компенсация потерь не гарантируется. Добросовестный правообладатель может быть лишен собственности только в соответствии с утвержденным законом перечнем преимущественных прав, независимо от того, знал ли он об их наличии. К числу таких преимущественных прав, например, относится удержание имущества за неуплату налогов. В этих случаях государство компенсирует приобретателю потери из специального фонда, который формируется за счет части регистрационных взносов и, как правило, составляет около 0,1% размера сделки. Компенсация предоставляется даже при отсутствии вины регистрационного органа, например, в случае, когда мошенничество не могло быть установлено.

США. Здесь добросовестный приобретатель (опять же приобретатель, а не получатель на безвозмездной основе) пользуется безоговорочной защитой государства, регистрирующего сделку. Даже если регистрационный орган допускает ошибку, добросовестный приобретатель недвижимости получает денежную компенсацию от регистрационного органа за понесенные потери. Однако для того, чтобы стать добросовестным приобретателем, иногда требуется изучить документы за сотню лет. Можно для этого нанять юристов, но это существенно увеличит стоимость сделки. Поэтому в Штатах распространена практика частного страхования сделок с недвижимостью. Стоимость страхового полиса находится в пределах 0,3–1% от стоимости сделки.

ШВЕЦИЯ. Добросовестный приобретатель (в том числе и наследник или получатель дара) не может быть лишен своей собственности, за исключением случая, когда ранее с этим имуществом заключалась сделка под принуждением или произошла его кража. В этом случае добросовестный приобретатель имеет право на возмещение стоимости имущества и расходов, связанных с его содержанием и модернизацией. Компенсация предусматривается даже при отсутствии ошибки или небрежности со стороны регистрирующего органа.

По данным Александра КОПЕЙКИНА, Институт экономики города

"