Поселок-призрак

Широкомасштабная рекламная кампания по продаже земельных участков у моря, проводившаяся крупнейшим девелопером Краснодарского края – Черноморской финансовой компанией (ЧФК) в 2012–2014 годах, мало кого могла оставить равнодушным. На билборде от ЧФК значилось поэтичное название поселка – Пушкинский дол. И цены более чем привлекательные – за 1,5 млн. рублей покупатель получал сразу участок и дом у моря. Стоимость участков составляла от 95 000 рублей за сотку (включая коммуникации), а сами домики, как утверждалось на сайте ЧФК, были выставлены на продажу по 850 тыс. рублей.

Будущим владельцам сообщалось, что земля в аренде на 49 лет у Министерства природных ресурсов, но в течение двух-трех лет с помощью изменений в генплан Геленджика произойдет перевод в земли поселений под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и можно будет приватизировать участок. Продавцы даже демонстрировали проект генплана, на котором земли под коттеджи находились в черте города. Пока же предлагалось подписать договор аренды участка лесного фонда с Минприроды Краснодарского края, договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды, а также получить кадастровый паспорт. Право аренды от регионального Минприроды переходило к ЧФК, а от нее – к людям-арендаторам. Перед покупкой многие граждане обращались в администрацию Геленджика, выясняя статус земель, и получали ответ, что участки включены в проект генплана города под проектируемую жилую застройку.

На предлагаемых землях были возведены коммуникации (электросети, водопровод, подъездные дороги), построены демонстрационные дома. В итоге более 300 человек приобрели участки. Но, как выяснилось, возведение коммуникаций и строительство жилых домов на них запрещены. Об этом покупатели узнали уже после внесения денег и получения основных документов. Позже выяснилось, что участки неожиданно исчезли из проекта генплана города.

Людям продали госсобственность: федеральные земли лесного фонда – лесопарковую зону, где строительство коттеджного поселка невозможно. Как такое могло произойти? Во-первых, законы позволяют переуступать права аренды. ЧФК, в лице ряда юрлиц и ИП, являясь арендатором 40 га лесных земель, размежевала эти земли на небольшие участки (6–10 соток) и переуступила свои права гражданам, получив за все около 380 млн. рублей. Во-вторых, компания-продавец воспользовалась юридической неграмотностью покупателей. Обычный гражданин часто понятия не имеет о категориях лесных земель, рекреации, объектах лесной инфраструктуры. Все, на что купившие имеют право, – заниматься на участках рекреационной деятельностью (ставить палатку, собирать грибы и т.д.).

«Люди приобретали права аренды лесных участков, не зная, что на них нельзя строить. ЧФК формировала убеждение, что правовой режим земель изменят и застройка станет возможной. Компания-продавец, имея штатных юристов, вряд ли могла не знать, что перевод земель лесного фонда в иную категорию должен быть оправдан вескими основаниями», – объясняет «НИ» кандидат юридических наук, доцент РАНХиГС при президенте РФ Марина Лактаева. Отметим, что договор аренды всего лесного участка, из которого «нарезались» земли для продажи, отдавался людям после того, как они платили деньги. Коммерческие структуры получали доход от передачи права аренды в таком размере, как если бы участок можно было использовать для строительства. На самом деле этот участок такой потребительской стоимости не имеет.

В Минприроды подтвердили, что строить на этих землях нельзя, ведь участки не внесены в генплан города. В ведомстве «НИ» ответили, что земли в аренду для строительства коттеджного поселка не предоставлялись и допустимо только их рекреационное использование. В администрации Геленджика считают, что в генплан внести земли невозможно, так как они относятся к ведению Минприроды. В администрации Краснодарского края одному из арендаторов сообщили (письмо имеется в распоряжении «НИ»), что «заявлений по вопросу выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не поступало». Некоторые пытались подавать иски на компанию-продавца, но суд Геленджика отклонил заявление, так как не смог разыскать юридическое лицо – компанию, указанную в договоре переуступки прав аренды: она бесследно исчезла. К слову, в договорах переуступки прав аренды фигурирует несколько юридических лиц, а также ИП – фирм и лиц, через которых оформлялись сделки. Однако некоторое количество договоров было оформлено напрямую от ЧФК. Из прокуратуры Краснодарского края одному из арендаторов Андрею Еремееву в июне пришел ответ (письмо имеется в распоряжении «НИ»). Там сказано, что проведена проверка, «в ходе которой установлены признаки мошеннических действий в результате переуступки прав на лесные участки Геленджикского лесничества путем введения граждан в заблуждение относительно возможности приватизации данных земель после включения их в границы населенного пункта и, как следствие, возможности дальнейшей застройки». По материалам проверки следственным отделом ОМВД России по Геленджику расследуется уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ, и оно находится на особом контроле прокуратуры. Правда, для людей с тех пор еще ничего не изменилось.

Среди тех, кто попал в критическую ситуацию, – пенсионеры, инвалиды, матери-одиночки, многодетные семьи, участники боевых действий и просто семьи с небольшим достатком. «ЧФК с помощью Минприроды Краснодарского края пытается нас «выжить» с арендованных нами лесных участков. Я вложил все имеющиеся у меня средства для создания приемлемых условий жизни моей семье, взял кредит, продал квартиру в Краснодаре», – рассказывает майор запаса, военный летчик, участник боевых действий Андрей Еремеев. «Мы отдали большие деньги, взяли бешеные кредиты, а оказалось, что это была плата за право переуступки аренды, которую мы, по большому счету, могли получить бесплатно», – добавляет арендатор Марина Антипина.

В ЧФК «НИ» заявили, что «компания не имеет возможности участвовать в принятии мер по переводу земель в другую категорию, поскольку не является и никогда не являлась правообладателем указанных земельных участков». Там добавили, что в каждом из договоров уступки прав было указано, что приобретаемые гражданами участки принадлежат лесному фонду.