Окна на Балтику

Чем манит Балтика

Спрос на прибалтийскую и, в частности, на эстонскую недвижимость растет с каждым месяцем. Среди покупателей, помимо финнов и шведов, увеличивается процент наших соотечественников. На то есть объективные причины.

Во-первых, приобретая недвижимость в Эстонии, вы получаете мультивизу. А так как с 2004 года страна – полноправный член Евросоюза, это дает возможность беспрепятственно передвигаться в шенгенском пространстве. Во-вторых, покупка квартиры или дома в Эстонии – очень выгодные инвестиции: опять же после вступления в ЕС стоимость объектов недвижимости стремительно растет. Правда, эксперты прогнозируют, что в 2006 году рост цен немного замедлится. Тем не менее те, кто покупает недвижимость в Эстонии, ценят эту страну прежде всего за стабильность, спокойствие, хорошие дороги и относительную дешевизну жизни. Наконец, в-третьих, вы реально получаете то, о чем многие только мечтают, – собственное домовладение в приморском европейском городе, если речь идет о Таллинне, или курортном месте, если это Пярну, Хаапсалу или Сааремаа – с отличной экологией и многовековой культурой и историей.

Еще один неоспоримый плюс – привлекательное местоположение Эстонии и прекрасное транспортное сообщение с Россией. 4 часа от Петербурга и 10 часов от Москвы делают минимальными затраты на поездки и позволяют использовать эстонский дом как постоянное место семейного отдыха на выходные, праздники или отпуск. Поэтому россияне в основном покупают землю, коттеджи или небольшие усадьбы.

Национальные особенности рынка

Одна из особенностей местного рынка недвижимости в том, что на нем на равных с риэлторскими агентствами трудятся и частно практикующие маклеры. Последние в обязательном порядке должны иметь лицензию. Фирмы и маклеры зачастую сотрудничают друг с другом. Распространен вариант сделки, когда клиент продает свою квартиру через маклера, найденного по рекомендации друзей или знакомых, а новое жилье приобретает через агентство. Здесь все просто: маклеры работают оперативнее (да и сторговаться с ними легче), но фирма все-таки надежнее. Кроме того, она обычно берет на себя оформление всех документов. За свои услуги эстонские риэлторы берут немного. Размер вознаграждения напрямую зависит от стоимости жилья, но в среднем не превышает 5%.

После того как квартира подобрана, с клиентом заключается предварительный договор, затем продавец получает аванс – 10% от стоимости объекта, и наконец, нотариус составляет основной договор. В течение 15 дней он обязан сообщить о сделке в Кадастровый регистр зданий, куда поступают сведения обо всех собственниках.

Нотариус – главное «скрепляющее» звено всех сделок с недвижимостью на эстонском рынке, и в этом также его особенность. Все нотариальные услуги оказываются только по предварительной записи. Как правило, срок ожидания приема – от двух недель до месяца, никаких консультаций по телефону и никаких срочных услуг. Работы тамошним нотариусам хватает. Дело в том, что в Эстонии принята так называемая континентальная система – когда функции нотариуса и юриста выполняет один человек. Там нотариус заверяет не подписи клиентов, а сами документы, отвечая за законное и юридически грамотное оформление всех бумаг. Понятно, что, прежде чем поставить свою подпись на бумагах, нотариус тщательно проверяет заверяемые им соглашения.

Естественно, что услуги юридически подкованного нотариуса стоят денег. В среднем это около 300-–350 евро, и обычно они делятся пополам между покупателем и продавцом.

Хуторская Истляндия

Так называлась Эстония до революции 1917 года, а ее столица – не Таллинном, а Ревелем. Сегодня это страна с высоким уровнем урбанизации: почти 70% населения здесь проживают в городах (их 26) и поселках городского типа. Но хуторской образ жизни весьма популярен.

Участок земли с небольшим домиком без претензий, но со всеми городскими коммуникациями, электроотоплением и камином, стеклопакетами и паркетом может стоить по-разному. Все зависит от того, где расположен этот участок. В лесных окрестностях Таллинна (в районах Кайла Валд, Лауласмаа), где в советские времена селилась партийная элита и где с тех времен сохранились элитные дачные поселки и санатории, перестроенные сегодня в SPA-отели, идет активное строительство, а потому землю дешевле чем по 1,3–1,5 тыс. евро за сотку уже не купить. Участки площадью 10–15 соток под жилое строительство и со всеми подведенными коммуникациями в 30-километровой зоне от Таллинна продаются по 18–23 тыс. евро и выше. А в каком-нибудь отдаленном уезде можно найти большой хутор за смешные деньги. В глухом лесу, например, участок в 17 гектаров продается за 78 тыс. евро.

Наиболее популярное жилье в современной Эстонии – особняки. Разброс цен на них весьма значителен. К примеру, в центре Таллинна есть дома, которые стоят и 1,5 млн. евро, и 2 млн. евро. Это история, которая всегда и везде очень дорога. В ближайших пригородах столицы 1 кв. метр стоит от 400 до 750 евро и выше. Двухэтажный кирпичный особняк в охраняемом поселке и в престижном районе обойдется в 330 тыс. евро. Отдельные виллы постройки конца 80-х–начала 90-х годов площадью 200–250 кв. метров в менее престижных районах стоят где-то 144–180 тыс. евро.

Город-порт ждет москвичей

Цены на квартиры в Таллинне составляют примерно 60% от московских. Однокомнатную квартиру на окраине столицы можно купить от 42 тыс. евро, двух-, трехкомнатную – от 60 тыс. евро.

На узких, извилистых улочках Тоомпеа (Старого Таллинна) пахнет корицей, сахарным миндалем и свежесваренным кофе. А зимой – сказочно вкусным глинтвейном, какого в Москве нигде не попробуешь ни за какие деньги. А чем ближе к порту – тем сильнее запах моря. Море и Вышгород – два основных центра притяжения тех, кто решил присмотреться к местной недвижимости. Квартиры с видом на Балтику и средневековые башни по определению самые дорогие: от 1,5–1,8 тыс. евро за квадрат. Так, 3-комнатная квартира площадью 69 кв. метров продается за 127 тыс. евро. В новостройках с видом на море стоимость 1 кв. метра составляет 1,1–1,3 тыс. евро. Трехкомнатная квартира в среднем стоит 80 тыс. евро.

На стоимость квартир влияет тип дома. В Таллинне сохранились деревянные и каменные здания постройки XVIII–XIX веков, возводятся новые дома – панельные, кирпичные и монолитные. Самые дешевые квартиры в деревянных домах, построенных в конце XIX века. В зависимости от количества комнат 1 кв. метр в них стоит от 340 до 410 евро. Затем идут каменные постройки, появившиеся еще в XVIIIв. и являющиеся памятниками архитектуры, а потому квартиры в них стоят в два раза дороже – от 740–800 евро за 1 кв. метр. Самое же дорогое жилье в новых монолитных и кирпичных домах, где средние цены колеблются от 920 до 1 тыс. евро, а максимальные доходят до 2–3 тыс. за 1 кв. метр.

Малая Эстония тоже хороша

Из малых городов популярны населенные пункты, расположенные на берегу моря и имеющие статус курортных: Пярну и Хаапсалу. Считается, что жить там спокойно, безопасно и для здоровья полезно. Так, двухкомнатные квартиры в Пярну площадью 40 кв. метров стоят 28, 33, 53 тыс. евро – в зависимости от их состояния, близости к морю. Трехкомнатные апартаменты площадью 50 кв. метров продаются за 70 тыс. евро.

Весьма популярны квартиры в исконно студенческом городе Тарту, где находится знаменитый университет. Тартуские «трешки» стоят 50–66 тыс. евро (хотя бывают экземпляры и по 100 с лишним тысяч), «двушки» – 40–47 тыс. евро, однокомнатные – 30 тыс. евро.

Ипотека по-эстонски

Ипотечное кредитование в отличие от нашей страны в Эстонии доступно многим. Их условиям жилищного кредитования можно позавидовать: в среднем 2,5–3,7% годовых, срок займа – до 30 лет. Россиянам пока о таком остается лишь мечтать. Эстонская ипотека негражданам страны недоступна, но иностранец может пойти другим путем и воспользоваться схемой лизинга. Отличие здесь в том, что при ипотеке недвижимость, хоть и находится в залоге у банка, но оформлена в собственность покупателя. При лизинге же квартира или дом принадлежат банку и переводятся в собственность покупателя только после выплаты всей суммы займа. Это, конечно, менее приятно, но банки при такой схеме охотнее дают ссуду и не задают лишних вопросов об уровне зарплаты и легальности доходов. Стандартная форма лизинга в Эстонии не менее 20% собственных средств на первоначальный взнос, срок погашения долга – 5–30 лет, проценты чуть выше, чем по ипотеке – 7–9%. Но и в этом случае условия более чем привлекательные.