Проверяй и доверяй

Услугу по доверительному управлению квартирами, сдаваемыми в аренду, в Москве оказывают уже 9 лет. Однако массовой за эти годы она так и не стала. Мешают, во-первых, предвзятость хозяев недвижимости, воспринимающих услугу в лучшем случае как экзотику, а в худшем – как оскорбление. Ведь большинство владельцев хотят сами активно участвовать в процессе сдачи в аренду своей жилплощади. А во-вторых, многие агентства не готовы оказывать такую комплексную услугу, как доверительное управление. Она весьма затратна и по силам пока только крупным компаниям. Кроме того, с получаемого дохода арендодателю придется платить налоги, что тоже не вызывает у многих оптимизма.

Но невостребованной услугу все же назвать нельзя. «По доверию» сдается в среднем около 15% квартир. Риэлторы не унывают. По их мнению, владельцы жилья постепенно свыкнутся с мыслью о том, что квартирой надо управлять и после ее сдачи в аренду. Рынок растет, и людей, которые ради того, чтобы спать спокойно и не волноваться о судьбе своей жилплощади, готовы будут пойти на официальные отношения с риэлторами и «легализацию» своего дохода, будет все больше.

Комплексное обслуживание в действии

По сути, доверительное управление – это комплексный подход по эксплуатации вашей квартиры. Начиная с рекомендаций по оценке жилья и подбору нанимателя и заканчивая оплатой телефонных счетов, уборкой и, в случае необходимости, ремонтом.

Схема работы агентства и собственника проста. Вначале риэлтор осматривает предлагаемую квартиру и оценивает ее по среднерыночной цене (завышать или занижать цену агентству невыгодно). В случае необходимости компания делает «освежающий» ремонт. После этого заключается договор-поручение, по которому агентство берет на себя всю ответственность за ваше жилье. Обычный срок договора – один год, на меньшие и более длительные сроки их заключают редко.

С этого момента хозяин квартиры может забыть обо всех проблемах и спокойно ждать первых платежей.

Но здесь есть одно существенное «но»: после сдачи квартиры ваши визиты туда будут возможны только в сопровождении агента и в оговоренное с нанимателем время. Именно поэтому договоры поручения заключают пока только люди, которым по причине возраста, занятости на работе или проживания в другом городе трудно присматривать за сдаваемым жильем. Ну и сознательные налогоплательщики.

Заключая такой договор, вы фактически передаете все права на управление квартирой третьему лицу – в данном случае риэлторской компании. И все, что вас должно интересовать, – это как получать стабильный доход от своей недвижимости. Агентство эту стабильность должно гарантировать с точностью швейцарских часов. Даже если у вашего нанимателя возникнут проблемы с деньгами, на вас они не отразятся. Вам заплатит агентство.

Более того, вы не принимаете участия в выборе арендатора. Кто будет жить в вашей квартире, решают риэлторы. Критерия здесь два – благонадежность и платежеспособность нанимателя. Учитывая то, что у крупных агентств есть свои, проверенные работой и временем, базы корпоративных клиентов, можно быть уверенным, что подберут арендатора с прозрачной финансовой историей.

Перед тем, как новый жилец въедет в квартиру, вы вместе с менеджером компании должны составить подробную опись имущества с указанием его стоимости. Это необходимо для того, чтобы в случае проблем вам возместили ущерб и выплатили достойную компенсацию. Крупные компании страхуют квартиру и все имущество за свой счет. Как правило, они готовы пойти на дополнительные расходы. Иначе, если ваш постоялец вдруг затопит и вашу квартиру, и соседей ниже, компании придется возмещать ущерб из своего кармана.

Вскоре все квартиры, находящиеся в доверительном управлении, будут страховаться на предмет причинения ущерба третьим лицам. Существуют также индивидуальные программы по страхованию ценных вещей и антиквариата.

Помимо основных обязательств, агентство берет на себя и решение всех малоприятных житейских вопросов, которые всегда возникают между владельцем квартиры и арендатором. Это и повышение арендной платы, и отсрочка платежа, и споры о том, за чей счет чинить сломавшуюся стиральную машинку или ставить железную дверь. Решаются эти щекотливые вопросы цивилизованно и, главное, без вашего участия. Компании беспокоят собственников крайне редко и только когда без их участия не обойтись.

Доверие стоит денег

Теперь о самом интересном. Владельцу квартиры, заключившему договор поручения, придется платить деньги не только государству (в виде налогов), но и риэлторской компании.

Стандартные расходы состоят из разового платежа агентству в размере 50% от ежемесячной арендной платы и дальнейших ежемесячных платежей в размере 10% от арендной ставки. Есть и другие варианты. В некоторых компаниях годовой взнос хозяина за услуги составляет 100% от ежемесячной арендной платы. Другие же предлагают пакеты абонентского обслуживания. Есть базовые пакеты стоимостью 5 тыс. долларов в год (правда, и в этом случае разово вносится еще сумма, равная месячной арендной плате), есть пакеты по 10 и 20 тыс. долларов, при подписке на которые надо будет заплатить агентству и разовый взнос, и потом делиться с ним доходами – 5–10% от аренды. Существует также полный пакет услуг доверительного управления, стоимость которого оговаривается с владельцем квартиры индивидуально, и в этом случае каждый месяц агентству придется отдавать половину своего дохода. Но это очень дорогие квартиры, аренда которых составляет 10–15 тыс. долларов и более в месяц.

При продлении договора поручения ждите в подарок скидку (2–5%) или страхование конструкций квартиры.

Юридические тонкости

Процедура оформления договора поручения проста. Владелец квартиры должен представить агентству свой паспорт, свидетельство о собственности на квартиру и подписать доверенность, разрешающую все необходимые действия, связанные со сдачей жилья в аренду. Каждое из этих действий, будь то кампания по продвижению квартиры или разрешение на ее просмотры, оговаривается сторонами и письменно фиксируется. Если собственников несколько, то договор поручения подписывают все. Или к нему прилагается заверенная нотариусом доверенность от лица всех собственников на того из них, кто представляет общие интересы.