Власти Крыма массово изымают у владельцев земельные участки без компенсаций

По данным "Коммерсанта", за 2017 год департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО) Севастополя подал в суды общей юрисдикции около 3,8 тыс. исков об истребовании участков в собственность города. Как рассказали изданию в ведомстве, уже вынесено 900 решений, из которых 23 вступили в законную силу, 60 обжалуются. Большей частью ответчиков являются физические лица. В департаменте подчёркивают, что иски были поданы к тем, кто приобрёл землю в 2015–2016 годах у собственников, получивших её незаконно и безвозмездно.

Чиновник из севастопольского правительства рассказал, что большая часть исков подана в отношении покупателей земли севастопольской части Южного берега Крыма, включая бухту Ласпи, мыс Айя, урочище Аязьма. Участки в этом районе выдавались администрацией Сергея Куницына, возглавлявшего город в 2006–2010 годах. В настоящий момент он является депутатом Верховной рады Украины от "Блока Петра Порошенко".

Городские власти уверяют, что большинство участков располагаются в лесах и заказниках, следовательно, были переданы в частную собственность с нарушением украинского законодательства. "Люди прекрасно знали, что это земли заказника, но за взятки получали участки", — говорит собеседник издания. Факт наличия проблемы подтверждал губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников. По его словам, среди владельцев участков есть работники прокуратуры, судов и Службы безопасности Украины. Связаться с Сергеем Куницыным не удалось.

Пострадавшие граждане не разделяют позицию властей. Например, в апреле был подан иск в отношении Надежды Трошевой и Татьяны Бичковой, которые владеют участком для дачного строительства в Балаклавском районе Севастополя. В частную собственность он был передан в 2009 году: тогда члены ОК «ДСТ "Грифон"» в целом получили под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) 9 га, которые раньше относились к землям лесного фонда. В департаменте указывают, что основания для передачи этой земли по законодательству Украины отсутствовали.

После оформления собственности на участке новых хозяев был построен двухэтажный дом на шесть апартаментов. Одним из их покупателей стала москвичка Юлия Андреева, которая вместе с соседями выступает соответчиками по делу. «Бичкова — первый собственник земли, Трошева — второй, она передала нам все права на землю, которая сейчас оформлена владельцами недвижимости в общедолевую собственность»,— пояснила ответчица. Андреева заметила, что застройщиком выступало физлицо, сделка заключена в конце 2013 года. Представляющий ее интересы в суде управляющий партнер юридический фирмы «Поверенныйъ» Даниил Синицын добавляет, что дело Юлии Андреевой не единственное. По его словам, всего в районе Ласпинской бухты была оформлена в собственность 1 тыс. участков, на которые сейчас оспариваются права собственности.

Юрист правового департамента Heads Consulting Анастасия Худякова заметила, что подобные ситуации в России — распространенная практика. По словам эксперта, оснований ДИЗО пока недостаточно для удовлетворения иска. «Необходимо доказать, что спорные земли относятся к лесному фонду, пока департамент подтверждает свои доводы только справкой лесничества, но в ходе разбирательства потребуется поднять всю историю участков, включая их старые планы»,— сообщила она, уточнив, что судьба строений на участках зависит от того, признает ли суд покупателей недобросовестными. «Если последние покупатели не знали и не могли знать, что у собственников не было полномочий, их могут признать добросовестным и не применять последствия недействительности сделки, тогда недвижимость останется у покупателей даже в случае перехода прав на землю»,— объяснила Худякова.

Сообщается, что некоторые собственники теряют свои участки. Например, Наталья Емец, которая вместе с сыном и мужем получила три участка в Ласпи общей площадью 30 соток по программе приватизации, объявленной ещё Юлией Тимошенко в 2011 году, рассказала, что ДИЗО через суд требует изъять землю семьи.

«Оформляли через кооператив, куда вносили взносы. В 2014 году получили собственность на землю, а кадастр оформить не успели, территория стала российской»,— рассказывает Емец. По её словам, в марте 2017 года она обратилась в суд, чтобы оспорить отказ в постановке двух (один успели оформить полностью) участков на кадастровый учёт, и, пока шло разбирательство, узнала, что департамент имущественных отношений через суд требует изъять участки семьи из незаконного владения. «Никто из чиновников и судей не смог внятно ответить мне, почему претензии не предъявлялись раньше»,— подчеркнула собственница.

Председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов рассказал изданию, что участок как юридический объект недвижимости считается возникшим с момента постановки его на кадастровый учёт, межевания и установления границ на местности с занесением таковых в кадастр. «Только после присвоения участку номера и его государственной регистрации в Росреестре земля может участвовать в тех или иных сделках, в том числе быть передан в частную собственность»,— объяснил эксперт, отметив, что тем, кто владеет землей, не состоящей на кадастровом учете, зачастую сложно доказать принадлежность им конкретного участка.

Сложности с установлением прав встречаются не только на участках, расположенных в городе Ласпи. Уроженка Нижнего Новгорода Светлана Троценко с мужем переехала в Севастополь вскоре после референдума о присоединении. «Когда в марте 2014 года прошел референдум, мы стали подыскивать жилье в Севастополе и продавать имущество в своем городе»,— говорит она. Когда нашли двухэтажный дом с мансардой, который потом купили, участок под ним был оформлен под ИЖС. Само здание не было введено в эксплуатацию, нужно было закончить отделку на первом этаже.

«В местном Росреестре мне сказали, что такой дом примут без проблем»,— рассказала Троценков, добавив, что уже в мае 2014 года получила свидетельство о собственности и перевезла сюда родителей. Однако спустя месяц семья Троценко получила уведомление об иске от управления земельного контроля Севастополя (сейчас ДИЗО) о сносе самовольной постройки. «Разбирательство в районном суде шло девять месяцев, экспертизы показали подлинность всех документов, и мы выиграли, но город оспорил это решение»,— рассказала женщина. По решению суда, дом должны были снести до 25 августа. По словам Троценко, ей удалось отсрочить исполнение решения встречным ходатайством. «Губернатор сказал, что с проблемой многоквартирного дома, построенного на земле ИЖС, нужно разбираться в суде. Но в моем доме два этажа и мансарда»,— рассказала потерпевшая. Троценко подчеркнула, что этот случай не единичный. Она познакомилась на одном из пикетов с женщиной, у которой дом в черте Севастополя был признан незаконной постройкой, собственность участка не оспаривается.

По словам Олега Сухова, размещение многоквартирных домов на землях под ИЖС запрещено Гражданским кодексом. «Регистрация дома как такового с получением свидетельства никак не защищает и не гарантирует права собственников и не препятствует властям или прокуратуре обратиться с иском в суд о сносе самовольной постройки»,— отмечает он.

Специалист подчеркнул, что для строительства многоквартирного дома требуется не только соответствующая категория участка, но и разрешение на строительство именно многоквартирного дома, если его нет или оно выдавалось под ИЖС, возведенное строение автоматически считается самовольной постройкой. «Отстоять многоквартирный дом почти невозможно, только через исполнительное производство и только при согласии администрации принять исправленные нарушения или переоформление разрешенного использования участка»,— сказал эксперт.

Кроме физических лиц свои участки теряют также юридические лица. В июле 2017 года Верховный суд отказал севастопольской компании «Агат-А» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией Верховного суда по экономическим спорам. В материалах дела сообщалось, что компания обратилась в Арбитражный суд Севастополя с иском к ДИЗО, потребовав признать недействительными постановления чиновников о схеме расположения на кадастровом плане трех участков общей площадью 9,2 га в Орлиновском лесничестве в Балаклаве.

В тексте судебного постановления говорится, что 8,6 га в этом месте организация получила в аренду на 25 лет еще в 2001 году, планируя построить пансионат для семейного отдыха. В октябре 2015 года границы участков и возможность строительства на них пансиона были подтверждены решениями департамента. Однако уже в декабре департамент отменил границы, а земли, арендованные компанией «Агат-А», попали в границы новых участков, видом разрешенного использования которых значились отдых и использование лесов. ГКУС «Севастопольское лесничество» получило возможность зарегистрировать право собственности Севастополя на эти земли. Суды трех инстанций встали на сторону властей, отказавшись отменять решения департамента и менять вид разрешенного использования земель.

Согласно информации «СПАРК-Интерфакс», «Агат-А» контролируется УК «Парангон», собственниками которого выступают четыре офшора и Людмила Лебедева. Портал Sevastopol.su уточняет, что строительная компания «Парангон» контролируется семьей экс-министра обороны Украины Павла Лебедева. При этом отмечается, что на спорной земле уже возведен курортный комплекс «Ласпи» с апартаментами, стоимость которых начинается от 5,6 млн руб. Минувшим летом компания «Агат-А» подала в Арбитражный суд Севастополя еще три исковых заявления о признании прав на спорные участки.

В «Парангоне» прокомментировать разбирательство не смогли. Юрист Heads Consulting Александра Елизарова назвала занимаемую властями в этом споре позицию правомерной и заметил, что у компании нулевые шансы оспорить решение.

Городские власти, в свою очередь, согласны с тем, что многие владельцы проблемной недвижимости в городе и окрестностях могут быть добросовестными покупателями. Дмитрий Овсянников ранее упоминал, что таким собственникам заксобрание города может выделить участки в качестве компенсации. Однако он подчеркнул, для этого требуется внесение изменений в законодательство. Глава комитета по градостроительству и земельным вопросам заксобрания Севастополя Вячеслав Горелов уточнил, что официального обращения господина Овсянникова к депутатам по вопросу компенсации пока не было, хотя глава города действительно «говорил об этом со спикером заксобрания Екатериной Алтабаевой».

Не исключено, что спокойствие чиновников объясняется спокойствием потенциальных инвесторов — массовые судебные разбирательства, на удивление, не влияют на интерес россиян к недвижимости в Крыму. Гендиректор офиса «Миэль» в Ялте Эльвина Боси заметила, что спрос на недвижимость в Большой Ялте растёт, причём максимальный интерес вызывает как раз Южный берег Крыма, в частности Севастополь.

Средняя стоимость жилья в новостройках здесь составляет 80–85 тыс. руб. за 1 кв. м. Загородная недвижимость, по оценкам руководителя Domofond.ru Анны Березиной, сейчас продается в среднем по 57,7 тыс. руб. за 1 кв. м.