Ипотечная ставка падает, но россияне не спешат брать кредиты на жилье

Весной прошлого года стоимость ипотеки достигла пика — 10,56% (на 1 мая), однако впоследствии начала снижаться вслед за ключевой ставкой Центробанка, и к 1 ноября 2019 года средневзвешенная ставка выданных за месяц кредитов впервые за историю наблюдений (с 2006 года) достигла 9,4%. После этого еще дважды был обновлен исторический минимум, и к январю ставка составила 9%, сообщают "Ведомости".

Опрошенные изданием эксперты из банковской сферы констатировали, что основная часть спроса на жилье была реализована в предыдущий цикл снижения ставок в 2017-2018 годах, а в 2019 году, несмотря на снижение ставок к лету, кредитные организации столкнулись с ограниченным числом новых платежеспособных заемщиков, что было вызвано стагнацией реальных доходов и ростом цен на жилье. В итоге снижения ставок оказалось недостаточно, чтобы нарастить выдачи. Представители банковского сектора надеются, что эффект от прошлогоднего снижения ипотечных ставок скажется несколько позднее. По мнению экспертов, можно в текущем году ожидать роста ипотечного рынка, причем наибольшую долю в программах кредитования будет занимать рефинансирование (как в 2017 — начале 2018 года). Ожидаемый рост рынка составит 10-15%, прогнозируют представители банковской сферы. Однако в качестве дополнительного сдерживающего фактора эксперты указывают введение Центробанком ПДН (предельной долговой нагрузки), что скажется, например, на заемщиках с “серыми” зарплатами.

Опасения кредитных организаций вполне объяснимы на фоне общей закредитованности населения в стране, а также отсутствия заметного роста реальных доходов населения. В комментарии “НИ” Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, объяснил, как складывается ситуация с продажей объектов недвижимости с привлечением заемных средств.

Как пояснил эксперт, снижение ставок по кредитам под покупку строящегося жилья еще более значительное, чем в целом по рынку жилищного кредитования. По итогам декабря, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по таким займам сократилась до 8,28%, что является абсолютным рекордом как для долевого строительства, так и вообще ипотечного сектора в России. Число выданных в декабре кредитов пока увеличилось всего на 1% по сравнению с декабрем 2018 года, когда ставка равнялась 9,39%. Денежный объем выданных кредитов в декабре вырос на 21%.

В Москве оба показателя (количество и объем ипотечных кредитов) продемонстрировали рост на уровне 11% и 10%. Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца ипотечным кредитам составила 9% против 9,7% в декабре 2018 г. В краткосрочной перспективе , по мнению эксперта, ожидается дальнейший рост объемов выдачи ипотечных кредитов.

"Основным сдерживающим фактором пока остается ограниченность спроса. Несмотря на то что количество сделок в целом велико по сравнению с предыдущими годами, для дальнейшего стабильного роста активности покупателей помимо снижения ставок необходимо повышение реальных доходов”, — резюмирует Кирилл Игнахин.

Он также пояснил, что “основным сдерживающим фактором пока остается ограниченность спроса, хотя количество сделок в целом велико по сравнению с предыдущими годами”. Эксперт выразил уверенность, что для увеличения активности покупателей уже недостаточно снижения ставок — необходимо повышение реальных доходов.

В свою очередь, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании ”Метриум”, участник партнёрской сети CBRE, пояснила “НИ”, что снижение ставок безусловно является позитивной тенденцией, которая помогает девелоперам работать в непростых условиях российского рынка жилья, но она не может являться панацеей:

“Однако последние полгода показали, что ипотека не может быть панацеей и не должна быть единственным инструментом стимулирования спроса на жилье в стране. Действительно, средневзвешенная ставка по выданным в стране кредитам (вторичный рынок жилья плюс строящиеся долевые объекты) сократилась до исторически минимального значения в 9,00%. Впрочем, в 2018 году стоимость кредита уже снижалась до 9,41%, после чего вновь возрастала, поэтому высоко оценивать этот рекорд я бы не стала. По итогам 2019 года количество выданных кредитов сократилось на 14% (1,27 млн единиц), а их объем — на 5% (до 2,85 трлн рублей). Основная причина — это заметный рост цен, который произошел в последние два года.

В 2018-2019 годах цены на жилье в России быстро возрастали. По итогам прошлого года в среднем “квадрат” подорожал на 5-15%. На фоне стагнации доходов населения и кратковременного всплеска ставок по ипотеке в первой половине 2019 года (тогда стоимость кредита возросла до 10,5%), это привело к снижению активности заемщиков, даже несмотря на последовавшее затем новое сокращение ставок. Таким образом, рост цен при снижении доходов населения остается главным риском рынка жилья”.