Рус
Eng
Квартирный ответ

Квартирный ответ

30 мая 2011, 00:00
Экономика
МИХАИЛ КРЮЧКОВ, ЕВГЕНИЯ ЗУБЧЕНКО
Если россиянину со средними доходами вдруг вздумается взять в банке на приобретение жилья 5 млн. рублей ипотечного кредита на 20 лет, на выплату занятых денег ежемесячно ему не хватит и трех зарплат. К такому выводу пришли специалисты Penny Lane Realty, поставившие Россию в своем рейтинге доступности ипотеки на 47-е ме

На сайте Совета при президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике есть специальная страничка, посвященная нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Открывается она очень важным вопросом: «Почему мы говорим о национальном проекте в жилищной сфере?» Задан он 13 июня 2007 года. Сегодня, по прошествии четырех лет, так и хочется переформулировать вопрос: почему мы об этом проекте уже совсем не говорим? Последняя «новость», касающаяся его реализации, датирована на сайте 30 апреля 2009 года. А ведь шесть лет назад, когда нацпроект стартовал, столько всего хорошего было сказано о том, как мы замечательно заживем. И не когда-нибудь, а совсем скоро, даже прямо сейчас. В 2010-м почила в бозе федеральная целевая программа «Жилище», все силы должны были пойти именно на этот проект, вторая стадия которого должна была завершиться в 2012 году. Он и сам по себе был приоритетным, а внутри его, как это у нас принято, существовало еще несколько приоритетов. Из них первый – увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, и второй – повышение доступности жилья. Одно с другим, как легко понять, связано, и уже к 2010 году доля населения, способного приобрести жилье, должна была увеличиться до 30%. Это должно было стать возможным благодаря снижению ставок по ипотеке до 8% еще в 2008–09 годах. Но теперь об этом – как-то глухо. Видимо, вот почему.

Эксперты Penny Lane Realty проанализировали открытые данные Европейской ипотечной федерации, международных банков и ипотечных брокеров, касающиеся средней процентной ставки по ипотечному кредитованию, платежей за открытие и ведение ссудного счета, а также стоимости жилья в 60 странах мира. Этот анализ позволил им составить рейтинг доступности ипотечных кредитов для населения. За основу был взят некий стандартный (в том числе и для граждан России) заем в размере 122 250 евро (или 5 млн. руб.) на 20 лет. При этом предполагалось, что заемщик явно не беден – 30–40% от общей стоимости квартиры он может внести в качестве первого взноса, так что кредитная ставка, по идее, для него должна быть довольно щадящей.

Сопоставив полученные данные, исследователи пришли к выводу: россиянин, рискнувший взять деньги в банке на среднерыночных условиях, за 20 лет выплатит, разумеется, не один, а 2,5 полученных кредита. А потому РФ в рейтинге удостоилась более чем скромного 47-го места. Проще всего в этом смысле датчанам, которое за два десятилетия переплатят лишь 11% от суммы, которую им выдал банк. В первой десятке списка (см. таблицу) – страны Евросоюза и Великобритания. Россию опережают даже небогатые центральноамериканские Никарагуа и Гондурас. Позади нас только некоторые страны Африки и Южной Америки, а также все государства СНГ.

Вместе с тем рейтинг все же не дает полного представления о том, насколько подъемны для граждан те или иные условия получения займа. Может быть, гордым россиянам переплачивать банкам в 2,5 раза – только в удовольствие. «Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил 464,2 евро (18 552,6 руб.), а в Дании – 4334,9 евро, получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке едва хватит трех зарплат», – отмечают авторы исследования. И это, как говорится, расставляет точки над i. Характеризуя ситуацию в РФ, Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, констатирует: «Уже более 10 лет рынок ипотеки стоит на месте и не становится более доступным для подавляющего большинства населения. В России 70% от суммы ежемесячной выплаты по кредиту составляет стоимость процентов, в то время как в европейских странах дело обстоит с точностью до наоборот. Даже в Москве, где уровень дохода как минимум в три раза выше, чем в среднем по стране, люди вынуждены отдавать более 50% ежемесячного дохода при выплате ипотеки».

Другие эксперты не согласны с тем, что ипотечный рынок стоит на месте 10 лет, но признают, что существуют серьезные проблемы, которые не дают рынку развиваться. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев убежден, что главная их них – высокая инфляция, «которая не позволяет понизить ставки ипотечного кредитования». «Если вы вычтете инфляцию из ипотечных ставок, получите примерно те же самые цифры, что и в Европе, – заявил «НИ» эксперт. – Кроме того, у нас другая стоимость денег. Сейчас она высока. Если вы положите на Западе деньги на депозит, вам заплатят меньше процента, у нас же банки по вкладам платят 6%. Поэтому и получается: если «себестоимость» кредита – 6%, то как можно сделать 1,5% по ипотеке? Никак».

Вторая важнейшая проблема, по словам г-на Апрелева, – это развитие рынка ипотечных закладных. «Во всем мире ипотечные кредиты рефинансируются долгосрочными ценными бумагами, то есть денежные средства населения обеспечиваются именно этими бумагами. У нас же, кроме государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), больше ни у одного банка нет понятной долгосрочной схемы привлечения денежных средств, – пояснил «НИ» эксперт. – Государство просто вложило деньги в АИЖК – и все: остальные банки используют при рефинансировании ипотеки краткосрочные депозиты. Эта схема рискованна. Например, если опять возникнет какая-то финансовая неустойчивость, люди начнут забирать деньги из банков, и те просто могут не справиться с этой ситуацией. Иными словами, у нас просто нет классического вторичного рынка ипотечных закладных, который сложился в других странах. Там долгосрочными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды. Получается низкая себестоимость привлечения денежных средств на рынок ипотеки».

Вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Ирина Радченко полагает, что дело не в ипотечных ставках как таковых (они действительно высоки из-за инфляции), а в цене квадратного метра. «Спрос на недвижимость постоянно разгоняет цены, а строительный комплекс в состоянии стагнации. Самая большая ошибка, которую допустило правительство, в том, что оно слишком увлеклось развитием ипотеки, которое не поддерживалось адекватными темпами развития строительной отрасли, – сообщила «НИ» эксперт. – За счет ипотеки был создан дополнительный спрос, а на рынке жилья никаких подвижек не было. Как топтались на уровне 40–50 млн. кв. метров ввода жилья в год, так все и осталось. Это в три раза меньше, чем должно быть в любой цивилизованной стране. Есть норма: жилищный фонд нормально возобновляется, если в год вводится 1 кв. метр на человека, то есть у нас должно быть 140 млн. Так что надо наращивать темпы строительства».

По мнению г-жи Радченко, именно на этом надо было акцентировать внимание в ходе подготовки нацпроекта и других программ правительства, но это сделано не было. «Зато в этой сфере существует грандиозная коррупция, которая очень сильно тормозит этот рынок», – отметила эксперт.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter