Posted 29 апреля 2004,, 20:00

Published 29 апреля 2004,, 20:00

Modified 8 марта, 09:47

Updated 8 марта, 09:47

Цены на жилье станут реальными после 2007 года

Цены на жилье станут реальными после 2007 года

29 апреля 2004, 20:00
До конца нынешней сессии Госдума примет пакет из 27 законопроектов, которые призваны сделать жилье более доступным для россиян. А уже 6 мая «жилищный пакет» рассмотрит правительство. Чего ждать от новых законов тем, кто хочет, но пока не может решить квартирный вопрос, рассказала «Новым Известиям» президент фонда «Инст

– Баснословные цены на жилье пугают многих. В первую очередь тех людей, у которых есть проблема, но нет денег. У них вообще появится когда-нибудь шанс купить жилье по приемлемым, а не задранным до небес ценам?

– Потребность в жилье сегодня такова, что для удовлетворения всех желающих жилищный фонд нужно увеличить в полтора раза. Сейчас по России строится в год чуть более 36 млн. кв. м жилья. К 2010 году, по нашим расчетам, эта цифра может удвоиться. То есть в принципе проблема решаема. Что касается цен, то с увеличением объемов строительства стоимость квадратных метров будет стабилизироваться. По нашим прогнозам, реальными цены на жилье станут после 2007 года.

– Результаты социологических исследований показывают, что 60% населения хотели бы улучшить свои жилищные условия. То есть квартирный вопрос стоит по-прежнему остро. Пакет «жилищных законов», внесенный в Думу и подготовленный при вашем участии, поможет всем этим людям?

– При разработке пакета законопроектов по жилью цель как раз и ставилась сделать рынок жилья доступнее для всех его участников: инвесторов, застройщиков и, главное, покупателей. Особенность этих законов в комплексности – они затрагивают интересы всех сторон, а не какой-либо одной. Все документы можно сгруппировать в несколько блоков. К первому относится только один законопроект, но очень важный. Это проект Жилищного кодекса, устанавливающий принципы жилищной политики в целом. Кодекс определяет общие правила управления многоквартирными домами, правила пользования жилыми помещениями, оплаты жилья и коммунальных услуг. Также в нем прописано, какие группы населения смогут получать социальное жилье бесплатно. При этом условия получения бесплатного жилья, порог доходов и квадратных метров, которыми располагает претендент на муниципальную квартиру, будут определять органы местного самоуправления исходя из своего бюджета.



Ипотечный кредит станет доступнее

– Понятно, что рассчитывать на бесплатную квартиру могут только те, у кого денег нет, как говорится, по определению: инвалиды, многодетные семьи и т. п. Считается, что все другие должны жилье покупать, в том числе с помощью ипотечных кредитов. Но ведь ипотека массовой пока не стала – слишком велики первый взнос и процентные ставки. Есть надежда, что что-то изменится?

– Большое внимание ипотеке уделено во втором блоке законопроектов. Он в целом направлен на повышение платежеспособного спроса населения. А первый взнос и процентные ставки высоки, потому что высоки риски у банков, дающих ипотечные кредиты. Сегодня, например, в Гражданском процессуальном кодексе есть статья, согласно которой у заемщика нельзя отобрать жилье, ставшее залогом при получении ипотечного кредита, если это жилье единственное. Иными словами, если кредит за квартиру не выплачен, недобросовестный заемщик все равно будет в ней жить. Отмена этой нормы снизит риски того, что условия сделки по каким-либо причинам будут нарушены, а долг кредитору не будет погашен. А если снизятся риски, то постепенно будет снижаться и процентная ставка по кредитам.С этой же целью планируется создавать специальные кредитные бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, в частности, о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами. Закон о страховании кредитных рисков позволит гражданину самому застраховать риск невозврата ипотечного кредита. И если этим широко начнут заниматься страховые компании, банк сможет смягчать условия выдачи кредита, например, снизить размер первого взноса с 20–30% от стоимости жилья до 5–10%.



Кооператив – дешевле, ипотека – надежнее

– Сейчас много говорят о том, что жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) как форма приобретения жилья стали ненадежны и даже тихо умирают под натиском ипотеки. Так ли это?

– У каждой из этих форм свои особенности. Квартира через объединение средств граждан обойдется дешевле, но здесь и риск больше. Заключая договор ипотеки, вы сразу получаете жилье в собственность, а в кооперативе получаете его в пользование и становитесь законным владельцем только после выплаты последнего взноса. Недоверие к ЖСК, ЖК и т.д. понятно – члены кооператива опасаются, и порой не без основания, что их деньги просто пропадут, а они так и не получат никаких прав на свою квартиру. Один из законопроектов, касающийся деятельности жилищно-накопительных кооперативов, как раз и направлен на защиту прав пайщиков. С другой стороны, законы устанавливают и дополнительные требования к застройщикам в целом. В частности, при заключении договоров строительные компании будут обязаны раскрывать некоторые данные о своем финансовом положении. Один из законопроектов предполагает использование независимых институтов учета договоров соинвестирования граждан. Эти институты будут следить за тем, чтобы число квартир в строящемся доме строго соответствовало количеству заключенных договоров. Если застройщики будут нарушать свои обязательства перед гражданами, последние могут обращаться в суд. Причем в этом случае их права будут приравнены к правам потребителей. Это сделает рынок первичного жилья для граждан более прозрачным и менее рискованным.



Нотариусы смогут отдохнуть

– Сегодня строители говорят, что быстрее дом построить, чем собрать на него все бумаги. И граждане жалуются, что рынок жилья неповоротлив…

– Отдельный блок законопроектов направлен именно на увеличение оборота на рынке жилья и снижение издержек. Так, например, предлагается отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки. На сегодняшний день подпись нотариуса обходится в 1,5% от общей стоимости сделки, однако особой необходимости в ней нет – юридически она ничего не добавляет к государственной системе регистрации прав. Сама система госрегистрации будет усилена с целью защиты прав добросовестных приобретателей жилья, соответствующие поправки планируется внести в Гражданский кодекс и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Записям в едином государственном реестре будет отдан приоритет перед правоустанавливающими документами, что сделает его более достоверным. Кроме того, предлагается дать дополнительные гарантии гражданам, которые потеряли права на жилье в результате нарушения их прав третьими лицами. Таким гражданам будут выплачиваться денежные компенсации из федерального бюджета. И, наконец, последний блок посвящен изменениям в налоговой системе. Так, например, при реализации жилья и земельных участков предполагается вообще отменить НДС.

– Как, на ваш взгляд, будет проходить обсуждение законопроектов в Госдуме? Кто будет против и почему?

– Вероятно, проявятся группы интересов, связанные с сохранением существующей системы предоставления земельных участков и согласования проектной документации, технических условий при жилищном строительстве. Могут быть замечания, касающиеся сроков введения различных законопроектов, степени готовности рынка и населения к введению каких-то мер, например, местного налога на недвижимость. Однако я надеюсь, что пакет законов все же будет принят.

"