Первый вице-президент Ассоциации строителей России Сергей Полонский

– Сергей Юрьевич, сегодняшний рост цен на жилье в Москве впечатляет и покупателей, и продавцов – стоимость 1 кв. метра уже перевалила за 3 тыс. долларов. Столичные цены будут расти и дальше?

– Да, цены будут расти. Кстати, этому отчасти способствуют и журналисты. Смотрите, два года назад все писали, что совсем скоро спрос на квартиры упадет, цены резко снизятся – чуть ли не 200 долларов за 1 кв. метр. В результате продажи практически встали. Строительным компаниям пришлось сократить объемы вводимого жилья, а какие-то проекты даже заморозить. «Скоро» так и не пришло, и люди начали потихоньку снова покупать, но предложение к тому моменту уже сократилось. А сегодня только ленивый не пишет о том, что цены растут и будут расти. Напуганные люди бегут к риелторам и сметают все, что предлагается. А продавцы лишь поднимают цены, не увеличивая при этом объемов строительства.

– И каков ваш прогноз развития ситуации в Москве?

– Во всем мире цена на жилье в столицах выше, чем в пригородах и других городах. Скажем, в Париже квартиры стоят 10 тыс. евро за 1 кв. м, а в пригороде – 3,3 тыс. евро. То же самое происходит и у нас. Через какое-то время цены на жилье в Москве будут отличаться от общероссийских в 5–7 раз. Но москвичи должны этому только радоваться.

– Но это должна быть какая-то крайне изощренная радость…

– Ничуть. Чем выше цена вашей квартиры, тем выше ваша личная капитализация. Вы хотите, чтобы ваша квартира подешевела? Никто из собственников жилья этого не хочет. И это нормально.

– До какого же уровня вырастут цены?

– Я думаю, что квартиры в бизнес-сегменте будут стоить 6–7 тыс. долларов за «квадрат», а в новых панельных домах – в пределах 2 тыс. долларов. Хотя я бы вообще отказался от панельного домостроения. Сегодня есть возможность строить недорогие и хорошие монолитные дома, значит, и надо их строить.

– Ну, а как же решать пресловутый квартирный вопрос большинству россиян, для которых и нынешние цены на жилье неподъемные?

– Помочь могла бы национальная программа «Доступное жилье». Идея хорошая, дело задумано достойное, но я считаю, что эта программа никогда не будет реализована в полном объеме. Потому что в стране нет конкретного человека, который бы нес персональную ответственность за выполнение всего задуманного. Когда ты подписываешь контракт на 100 млн. долларов, ты ставишь свою подпись и лично, своими деньгами и своей репутацией отвечаешь за успех предприятия. А в данном случае нет ни конкретного человека, ни хотя бы ведомства, которые бы отвечали за это.

– Бизнесом вы начали заниматься параллельно с учебой в институте. Тогда, в середине девяностых, свое дело открывали отчаянные люди, не боявшиеся рисковать собственными деньгами и головой. А сегодня приходится рисковать уже деньгами и репутацией?

– Да, незапятнанная репутация ценится сегодня высоко. Не так страшно, что у тебя могут отобрать лицензию, лишить какой-то площадки и так далее. А вот потерять свое доброе имя в бизнесе – это действительно страшно. Но имидж бизнесмена в России не всегда зависит только от него. Вот читаешь нашу прессу – и складывается впечатление, что основная ее задача – создать негативный образ предпринимателя: там убили, там сожгли, там посадили за неуплату налогов… Получается, если ты бизнесмен, то с тобой обязательно случится что-то нехорошее. Я выступаю с лекциями перед студентами и не вижу в их глазах желания стать бизнесменами. В США по телевизору показывают фильмы про успешных предпринимателей, а у нас – фильм «Бригада» и похожие лубочные блокбастеры. Так мы не получим нацию мыслящих по-новому людей, бизнесменов, которая нам так необходима.

– Но ведь журналисты пишут о том, что действительно происходит в нашей жизни. Как-то не верится, что вам не приходилось сталкиваться со всевозможными формами конкурентной борьбы. Неужели вашей питерской компании так легко, без проблем удалось попасть на столичный рынок недвижимости?

– Когда мы пришли в 2000 году на московский рынок, мы сразу взяли очень большой по тем временам проект – 100 тыс. кв. метров. И, может, вы не поверите, но ни один из чиновников даже не пытался вставлять нам палки в колеса. Свои первые объекты в Москве – жилые комплексы «Корона» и «Золотые ключи» – мы купили на вторичном рынке, а не у московского правительства. Первый год я даже не знал, где находится столичный строительный комплекс.

– Вы намеренно начинали со «вторички»?

– Время стоит денег, и если бы мы тогда начали разрабатывать с нуля какой-то проект и готовить на него всю документацию, на это ушло бы года два – два с половиной, не меньше. Пока не одобрен проект и нет на руках всей разрешительной документации, мы не можем выйти на площадку и начать возведение дома. А так мы купили проекты, у которых уже был весь пакет документов, просто у заказчика не было денег реализовать их.

– Все последующие ваши проекты одобрялись без проволочек и каких-либо «стимулирующих» мероприятий? Понятие чиновничьих откатов вам неведомо?

– Буду говорить только об официальных суммах, которые получает город, а не лично чиновники. Сейчас, чтобы построить дом в Москве, компании платят городу с каждого 1 кв. метра 500–600 долларов. Если у вас в команде профессионалы, и именно они занимаются проектом от начала и до конца, и они готовят всю документацию, то в 95% случаев какое-то «потустороннее» вмешательство не требуется.

– Но на понравившийся вам участок есть и другие претенденты, которые тоже хотят строить и продавать. Как говорится, вас много, а чиновник один. Как вам удалось получить, например, такой лакомый кусок, как Сити?

– Когда нам 3,5 года назад предложили принять участие в этом проекте, вы удивитесь, но никаких конкурентов у нас не было. Не потому, что мы самые лучшие. Просто на тот момент никто вообще не хотел заниматься проектом «Москва-Сити», его считали самой большой ямой Европы. Стоимость на аукционе составляла 15 млн. долларов, и тогда это были немалые деньги. Так вот когда нам его предложили, мы полгода думали, браться нам за него или нет. Прежде чем принять решение, мы проанализировали зарубежный опыт, провели консультации с иностранными специалистами по высотному домостроению, в частности пригласили экспертов из американской компании Turner – лидера в высотном домостроении. Они строили такие знаменитые небоскребы, как CS Tower в Токио и Emirates Towers в Дубае. Я лично объехал все страны, где есть небоскребы, потому что реально понимал: сами мы 90-этажное здание не построим – у нас нет таких технологий. Скажем, в России не производится специальный бетон для высоток. В общем, если хотя бы один вопрос остался нерешенным, мы бы отказались от проекта.
Что касается других площадок, то проблему конкуренции мы решаем или покупая участки на вторичном рынке, или приобретая заводы и предприятия и на их месте возводя жилые дома. Пока в Москве будут сложные участки, конкуренты нам не страшны. Борьба идет за пустые, необремененные площадки, а мы не боимся браться за сложные. Некоторые наши проекты уникальны.

– Например, какие?

– Например, проект по реконструкции Киевской железной дороги и реабилитации прилегающих территорий. В районе парка Победы все железнодорожное полотно от Третьего до Четвертого транспортного кольца спрячут под платформу и насыпь, а наверху будет создана огромная рекреационная зона с парками, культурно-развлекательными, спортивными объектами, с жилыми домами и деловым центром. У Кутузовского проспекта появится трасса-дублер. Мы занимаемся проектными работами уже больше года, но на них уйдет еще как минимум два года. В мире таких объектов всего два – в Токио и Нью-Йорке.

– Кстати, в этих городах все небоскребы сосредоточены в одном районе. В Москве же их строят хаотично, разбрасывая по всему городу. Как вы считаете, программа «Новое кольцо Москвы» будет реализована или все ограничится строительством нескольких высоток?

– Я считаю, что высотные здания нельзя разбрасывать по мегаполису, их надо строить концентрированно. Дело в том, что эксплуатация высотных зданий, их пожарная безопасность имеют свои особенности. Кроме того, сегодняшняя себестоимость высотного здания – 2,4 тыс. долларов за 1 кв. метр, а обычного – 800 долларов. Ну, и какой смысл строить такой дорогой дом в Бибиреве или Выхине? Понятно, что люди, которым такое жилье по карману, не будут покупать его. Так что будущего у «нового кольца», по-моему, нет.

– Пока мы с вами здесь общаемся, в Москве митингуют обманутые дольщики. Многие из них отдали последние деньги, и им ничего не построили…

– Пока у строительных компаний будет возможность пускаться в рискованные проекты за счет средств дольщиков, проблема не исчезнет. В свое время с такой же проблемой столкнулись во Франции. Там ее решили, ужесточив требования к застройщикам: их обязали на начальном этапе строить объект за счет собственных средств и разрешили продавать квартиры в новостройках, только когда возведено не менее пяти этажей. То же самое надо сделать и у нас. Ассоциация строителей России настаивала на том, чтобы ввели обязательный минимум собственных средств для застройщиков. Мы предлагали, чтобы средства застройщиков составляли не менее 20%, но в законопроекте, который сейчас находится на рассмотрении в правительстве, планка пониже – не менее 10% от общей суммы инвестиций. Но даже это поможет очистить рынок от недобросовестных компаний. Кроме того, мы планируем создать комиссию, в которую бы вошли представители МВД, мэрии Москвы, профессионального сообщества, банков и куда бы могли обращаться обманутые дольщики.

– А что, в профессиональном сообществе раньше не знали, что те или иные компании, мягко говоря, не вполне честны по отношению к своим клиентам? Выходит, никто бы этого не заметил, не начнись массовые протесты?

– Дело в том, что Ассоциация строителей России была создана лишь полгода назад. До последнего времени мы были разрозненны, не поверите, даже не собирались вместе. И только теперь у нас появилась возможность исправить ситуацию, очистить рынок от недобросовестных компаний. Людям надо объяснять, что невозможно построить дом – даже панельный, не говоря уже о монолитном – за 400 долларов за «квадрат», как обещает реклама. Потому что себестоимость жилья в Москве сегодня составляет 900 долларов. Защитить рынок, а значит и потребителей от аферистов и непрофессионалов можно только экономическими рычагами. Конечно, новым требованиям смогут соответствовать не все компании, кто-то уйдет, это неизбежно. Следовательно, и без того небольшое предложение еще сократится, спрос останется неудовлетворенным, и цены опять вырастут.

– Вы, пожалуй, единственный в России, а может быть, и в мире строитель, который собирался полететь в космос. Почему полет не состоялся?

– Не подошел по физическим данным. Со здоровьем у меня все в порядке, и 8-месячную подготовку к полету я прошел. Но в конце выяснилось, что я слишком высокий для космонавта – места на мои ноги в кабине не хватило. В итоге с мечтой о космосе пришлось расстаться, большую часть из 13 млн. долларов, которые я заплатил за контракт, мне вернули. Но время подготовки, конечно, было незабываемым, хоть и приходилось вставать в 6 утра и выслушивать за опоздания замечания наставников. Я узнал много нового и интересного, и если бы мне сейчас предложили полететь, ни минуты не задумываясь, согласился бы.

СПРАВКА

Сергей ПОЛОНСКИЙ – президент строительной корпорации Mirax Group. Родился 1 декабря 1972 г. в Ленинграде (Санкт-Петербурге). В 1993 г. поступил в Государственную архитектурно-строительную академию, которую закончил в 2000 г. Еще будучи студентом, в 1994 г., стал одним из основателей и президентом строительной компании ОАО «Строймонтаж». В 2000 г. возглавил ее московский филиал и переехал в столицу. В 2004 г. филиал стал самостоятельной строительной корпорацией Mirax Group. Обладатель знака «Почетный строитель России» и звания «Лучший предприниматель десятилетия». Кандидат экономических наук. Член Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы.