Держать и не пущать

«Очевидно, что в Москве строить намного более затратно, чем в других регионах страны, – рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Подключить коммуникации, «врезать» дом в старые трубы – в Москве это очень дорогостоящий процесс. Необходимо получить массу согласований. К тому же застройщики должны обеспечить инфраструктуру для строящихся домов. Они вкладывают деньги в детские сады, поликлиники, магазины». Специалист добавила, что незначительное падение цен на жилье в Москве связано и с ростом стоимости кредитных ресурсов. Кредитные ставки для застройщиков выросли с 12 до 18–20%, что отражается на себестоимости строительства. Все это так, но то же самое или почти то же самое происходит и в регионах, где жилье, как было сказано, заметно дешевеет. В том же Питере с подведением коммуникаций не меньше проблем.

Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин, в свою очередь, пояснил «НИ», что в Москве высокие цены на жилье из-за крайне дорогой и дефицитной земли. «Инвесторы, которые смогли получить землю под застройку, не будут снижать цены. Они будут ждать стабилизации экономической ситуации, им нужно окупить затраты на землю. Инвесторы держат цены, чтобы – как бы помягче выразиться – окупить транзакционные издержки на получение всякого рода разрешений. Московская земля сверхрентабельна, и снижать ее сверхрентабельность никто не будет», – сказал депутат. Вот в этих-то «издержках», похоже, и таится ответ на вопрос.

Именно земельный аспект многие эксперты давно называют главной причиной резкого роста стоимости жилья в Москве. Компании, по словам специалистов, тратят гигантские средства, правдами и неправдами получая участки под строительство. Однако «компетентные органы» заявляют, что этот рынок чист. «Мы изучали вопрос выделения земельных участков под застройку. Фактов сговора между застройщиками и между ними и властями города не выявлено», – рассказали «НИ» в Управлении по борьбе с картелями Федеральной антимонопольной службы.

«Нынешняя земельная политика – олигархическая, – убежден Сергей Митрохин. – Вся земля сейчас переходит в руки сверхбогатых людей: спекулянтов либо иностранцев. Это поддерживает устойчивый спрос и высокие цены. Москве нужна настоящая земельная реформа. В генплане необходимо жестко ограничить объемы коммерческого строительства. На основной части земель должно быть построено социальное жилье, доходные дома».

Впрочем, луч света в темном царстве московского рынка недвижимости все же может появиться. Связано «просветление» с проблемами застройщиков. По словам вице-президента АСР Владимира Пономарева, около 70% строительных компаний России находятся в предбанкротном состоянии либо являются почти банкротами. «И хотя отдельные компании смогли реструктуризировать свои кредиты, совершенно очевидно, что в середине этого года будет новая волна проблем с погашением застройщиками своей задолженности перед банками. Расплачиваться им по кредитам нечем», – сказал г-н Пономарев. В этой ситуации, чтобы найти хоть какие-то деньги на погашение кредитов, застройщики просто обязаны пойти на значительное снижение цен. По словам Владимира Пономарева, официальные цены они почти не снижают, но в процессе переговоров могут дать скидку в 40–50%.

Впрочем, проведя своими силами совсем небольшой мониторинг нескольких застройщиков, «НИ» выяснили, что едва ли не каждая вторая компания предлагает скидку в 30–50%, хотя первоначальные цены держат, как положено в городе, запредельными. В первую очередь дисконт предлагается на загородные коттеджи, но некоторые компании распространяют скидки и на жилье в черте города. «Сейчас покупатель жилья в Москве может рассчитывать на скидку до 50%, – подтвердила Ирина Радченко. – Но это касается только новостроек. На вторичном рынке до 80% занимают сделки мена: люди продают одну квартиру и покупают другую. Этим людям спешить некуда, они пока держат цены. Скидку можно получить, только если человеку нужно быстро продать квартиру». Выходит, что из-за кризиса столичный рынок недвижимости стал похож на турецкий базар: цифры на ценниках кусаются, но можно договориться.

Что будет с ценами на жилье дальше – море прогнозов, нередко взаимоисключающих. В АСР считают, что темпы падения в большинстве регионов России начнут замедляться. Летом – в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой подъем. Аналитики компаний-застройщиков в большинстве своем прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилье эконом-класса минимум до осени. Они надеются, что к этому времени государство сумеет добиться снижения ставок по ипотеке, что подтолкнет спрос. Однако многие серьезные специалисты убеждены, что рынок достигнет дна только в начале 2010 года. А до этого цены просядут на 10% в среднем. Так что рекламные призывы типа «покупай сейчас – потом будет дороже» легко могут оказаться недостоверными.