Гость из прошлого

По словам первого вице-премьера, принцип работы ЖСК будет похож на тот, каким он был в советские времена. «Формируются кооперативы, и под них местные власти выделяют земельные участки, а государственные банки кредитуют тех, кто будет участвовать в строительстве, – пояснил г-н Шувалов. – Ничего нового в этом нет, мы просто модифицируем опыт, который существовал в Советском Союзе, к современным реалиям и к тем банковским возможностям, которые есть».

Напомним, что ЖСК в нашей стране активно развивались с конца пятидесятых годов прошлого века. Члены кооперативов строили жилье за свой счет, но при этом получали некое содействие от государства. Главной при этом была ссуда, которую ЖСК мог взять в тогдашнем Стройбанке в пределах 60% сметной стоимости строительства на срок 10–15 лет, под 0,5% годовых. Сейчас о таких условиях заемщики не могут даже и мечтать.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что предлагаемые правительством ЖСК не сделают жилье более доступным. «Не стоит забывать, что при советской власти инфляция была равна нулю, а сейчас за три месяца с начала года она уже составляет около 5%. В советские времена можно было прогнозировать цены на несколько лет вперед, сейчас – нет, – заметила «НИ» эксперт. – Человек внесет первоначальный взнос, но за несколько лет, пока дом будет строиться, инфляция увеличит стоимость стройматериалов, рабочей силы. Кто даст гарантию, что через три года человеку не скажут, что надо доплатить за квартиру еще кучу денег, поскольку стоимость жилья возросла?» По словам специалиста, помимо повышения стоимости квартир не исключен вариант, что из-за роста цен дом просто не будет достроен. И если, например, в долевом строительстве подобные риски берет на себя застройщик, то здесь все ляжет на плечи членов-пайщиков ЖСК.

А вот вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что эта идея в отдельных случаях все же может стать продуктивной. «Чем больше разных возможностей и инструментов рынка, тем шире конкуренция. Учитывая, что кооперативы будут поддерживаться местными и федеральными властями, наверное, это может что-то изменить, – сообщил он «НИ». – Например, эту форму можно использовать для решения проблемы недостроенных домов, когда застройщик признан банкротом. Пока не зарегистрированы права на этот объект, можно объединить его дольщиков в ЖСК, и уже через кооператив пытаться решать проблему при содействии власти».

Сейчас в России действуют несколько форм участия граждан в постройке собственного жилья, например долевое строительство и потребительские жилищно-строительные кооперативы. Их немало, но едва ли не все они вызывают нарекания из-за плохого управления, слабого контроля и нарушений прав дольщиков и членов кооператива. Константин Апрелев считает, что именно эффективное и прозрачное управление должно стать принципиальным отличием новых ЖСК. «Это надо прописать прямо в законе, чтобы не допустить самоуправства отдельных людей, – подчеркнул специалист. – Существующие сейчас кооперативы, в том числе и жилищные, плохо управляются, поэтому хочется надеяться, что с новым ЖСК такого не будет».

Ирина Радченко предлагает вместо советского опыта использовать пример наших бывших товарищей по соцлагерю. «Есть замечательная идея ССК – строительных сберегательных касс, которая действует во всей Восточной Европе и в Германии. С ее помощью 50% граждан этих стран решили свои жилищные проблемы», – сообщила эксперт. У нас же проект закона об ССК отлеживается в Госдуме уже не первый год. Как отмечают специалисты, ипотечникам не нужен конкурент.

В ближайших планах правительства создать закон о ЖСК и найти потенциальных кооператоров. «В течение 2009 года нам предстоит создать нормативную базу, провести организационную работу по формированию таких граждан, которые готовы приобретать жилье, в кооперативы», – сообщил Игорь Шувалов. «Желающих улучшить свои жилищные условия в стране 70%, однако сколько из них смогут таким образом купить себе жилье, будет зависеть от условий ЖСК, – заметила Ирина Радченко. – Сомневаюсь, что банки легко дадут льготные кредиты, если только не придет директива из правительства».