Жилье переехало

Сокращение московских новостроек в 2005 году – действительно факт. Однако аналитики ИРН настаивают на том, что, во-первых, строительство уменьшилось вовсе на так, как это предсказывали, а во-вторых, на это повлиял не столько принятый в апреле закон о долевом участии в строительстве, сколько другие факторы. «Большинство оценок и прогнозов развития рынка жилья, сделанные в прошлом году, были эмоциональными, – сообщил «НИ» руководитель ИРН Олег Репченко. – Мы же просто сделали подсчеты и выяснили, что строительство новостроек сократилось не в два-три раза, а лишь на 30%».

В своем исследовании специалисты ИРН анализировали новостройки, расположенные между 3-м транспортным кольцом и МКАД. Такой же анализ они проводили и год назад. «Если оперировать критерием количества домов-новостроек, то оно сократилось за год на 29,6%, – говорится в отчете. – В конце 2004 года в указанном сегменте было представлено 368 объектов, а в конце 2005-го – только 259 объектов. Однако количество объектов не совсем показательно. Дело в том, что во второй половине 2004 года московский рынок недвижимости находился в состоянии стагнации, и в структуре предложения присутствовало немало готовых новостроек с небольшим остатком неликвидных квартир, так называемых «хвостов». Понятно, что из-за этой причины общее количество объектов в 2004 году получилось несколько завышенным. Так, в 2004 году готовых домов-новостроек с остатками квартир насчитывалось 112, а в 2005 году – только 65, то есть почти в два раза меньше». Если же считать в предложенных новоселам квадратных метрах, то их стало меньше всего на 16,9%.

Еще одна причина того, что в столице стали строить меньше, состоит в том, что город сокращает панельное строительство. В позапрошлом году между 3-м транспортным кольцом и МКАД предлагалось к продаже 106 панельных домов, в прошлом – только 44. «Если в Москве идет сокращение панельного жилья, – продолжает Олег Репченко, – то в Подмосковье оно растет. Это вызвано целым рядом причин. Во-первых, в столице уже не так много места, во-вторых, земля дороже, в третьих, пришло понимание, что панельное жилье не совсем подходит для столицы. Кстати, сокращение строительства монолитно-кирпичного жилья идет гораздо меньшими темпами».

По данным исследователей, в московских районах за МКАД и в городах ближайшего Подмосковья (до 5 км от МКАД) сейчас представлено на продажу более 200 объектов, а в областных городах средней удаленности (от 5 до 20 км) – еще 170. Два-три года назад объемы строительства и предложения в Подмосковье были заметно меньше, отмечают в ИРН.

Надо признать, что далеко не все разделяют оптимизм экспертов из команды г-на Репченко. «Сокращение строительства жилья затронуло не только Москву, но и всю Россию, – сообщила «НИ» депутат Госдумы Галина Хованская. – Закон о долевом участии вынуждает застройщиков либо применять серые схемы, либо совсем уходить из бизнеса. В результате в регионах не только сокращается строительство, но и исчезает конкуренция, и в результате на рынке наблюдается дефицит и рост цен».

Специалисты ИРН, в свою очередь, уверены, что рост цен в 2005 году мог бы быть куда ниже ставших фактом 24%, если бы участники рынка не пугали потребителей неизбежным дефицитом. «По нашим подсчетам, рост цен от действия закона о долевом участии в строительстве составил не более 10%, – говорит Олег Репченко. – Но ажиотаж и резкий рост спроса, возникший из-за ожидания дефицита привел к тому, что минувший год по росту цен стал сравним с 2003-м – рекордным по удорожанию жилья».

Прогнозы на будущее у ИРН также более оптимистичны, чем у большинства участников рынка. «С одной стороны, пока еще в большей степени распродаются дома, строительство и продажа которых началась до вступления в силу закона, и надолго этого запаса не хватит, – говорится в исследовании. – Но с другой стороны, на рынке уже есть примеры продажи новостроек в согласии с законом, а в течение 2005 года на рынок недвижимости Московского региона пришли новые крупные игроки, намеренные занять на нем свою нишу. Более того, столичный стройкомплекс не планирует сокращать объемы строительства в 2006 году, а значит, московские новостройки так или иначе будут приводиться в соответствие с новым законом».

Рост цен, по мнению специалистов, будет существенно ниже, чем темпы сокращения строительства. Московское жилье в 2006 году, вероятнее всего, будет дорожать на 1–2% в месяц, или около 20% за год, хотя вполне возможно развитие и других сценариев. В частности, если проблемы на рынке новостроек будут нагнетаться, а количество новых объектов сократится, то цены могут вырасти и на 30–40%, а то и больше.