Домовая завеса

Жилищный кодекс устанавливает, что деньги, полученные региональным оператором от собственников помещений в одном доме, могут быть использованы для финансирования капремонта в других домах. При этом объемы и сроки использования данных средств законом не определены. Получается, что операторы работают фактически бесконтрольно, а качество их работы зачастую оставляет желать лучшего.

Документ, одобренный правительством, позволит регионам принимать законы, регламентирующие распределение денежных потоков. Но если говорить об общественном контроле, то его будет осуществлять непросто, предупреждает представитель Движения гражданских инициатив Владимир Соловейчик.

«Если, например, собственники дома объединены в ТСЖ, то смета по капремонту устанавливается на общем собрании, – рассказывает он «НИ». – Но если мы говорим о региональных операторах, то в этом случае контроль возможен только со стороны счетных палат. Мы ожидаем, что в России будет принят закон об общественном контроле, тогда «аудит» можно будет осуществлять с привлечением самих граждан».

Как разъяснил «НИ» ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев, в России на сегодняшний день работают две схемы, по которым осуществляется капремонт. Первая – с созданием спецсчета, реальными владельцами которого являются собственники жилья (объединенные, к примеру, в то же ТСЖ). В этом случае владельцы квартир самостоятельно выбирают подрядчиков. Второй механизм связан с привлечением к капремонту региональных операторов, где деньги собственников вливаются в один «котел» (которым и распоряжается этот оператор).

Такая схема появляется в том случае, когда собственники жилья не могут собраться или не в состоянии договориться. Учредителями региональных операторов являются субъекты. Тем не менее, если в доме наблюдаются разброд и шатание (например, только часть собственников состоит в ТСЖ), то создание собственного фонда вряд ли будет эффективным решением, предостерегает руководитель компании-оператора на рынке недвижимости Мария Литинецкая.

Довольно часто владельцы помещений не хотят создавать никаких фондов по капитальному ремонту, а предпочитают скидываться в случае необходимости, развивает тему гендиректор компании «Зуйков и партнеры» Сергей Зуйков. Тем не менее вариант с привлечением к капремонту регионального оператора менее предпочтителен для жильцов. «Смотрите: вашему дому, допустим, 2 года, а моему – 10. И наши с вами дома какой-нибудь чиновник впишет в программу капремонта, скажем, на 2033 год. А взносы мы начнем платить условно с 2014 года. Возникает вопрос: когда сроки подойдут, деньги на капремонт вообще останутся? Кроме того, непонятно, когда тот или иной дом будет нуждаться в ремонте. Даже документов таких нет, которые бы это регламентировали», – поясняет специалист.

Когда капремонт осуществляется через региональных операторов, велик риск банального воровства, предупреждает г-н Гордеев. Власти могут собрать представителей управляющих компаний и «подсказать» им подрядчика, аффилированного, например, с родственником главы муниципального образования. «Он получит деньги, выполнит работу на 50–60%, а остальное положит в свой карман», – рассказывает эксперт.

Проконтролировать реальность выполнения работ оператором очень проблематично, соглашается эксперт проекта «Общественная Дума» Денис Рассомахин. «Юридически гарантии собственников в этом направлении в законодательстве прописаны слабо, – говорит собеседник «НИ». – Граждане могут лишь предъявлять претензии коммунальным службам относительно качества выполненных работ. Реально же установить, производился ремонт или нет, достаточно сложно. Особенно это касается подвальных помещений: жильцы редко туда заходят и не фиксируют ежемесячно их состояние. Операторы могут фальсифицировать акты выполненных работ и создавать видимость ремонта».

С принятием новых норм у собственников будет больше возможностей контролировать сроки выполняемых работ. Но очень важного вопроса – реальности выполняемых работ и обоснованности взимаемой за них платы – поправка не решает, указывает г-н Рассомахин.

Председатель президиума Ассоциации молодых предпринимателей России Роман Терехин также считает, что на уровне региона контролировать ремонт непросто. «Можно решать эту проблему с помощью института старшего по дому, но формальных полномочий у такого гражданина намного меньше, чем у собрания собственников многоквартирного дома, которое является самым действенным инструментом. Позитивный пример того, как можно контролировать ремонт, показывает портал «Дома Москвы», на котором каждый собственник может узнать о работах, их периодичности, сроках и стоимости», – заключает г-н Терехин.