По чайной ложке

Строительство выходит из кризиса с большим трудом. С начала этого года рост жилищного строительства наблюдался только в марте – на 13,5%. В январе же было падение на 16,3% в годовом выражении, в феврале – на 6,4%, в апреле – на 17,9%, в мае – на 7,7%. В целом за первое полугодие 2011 года было построено 20,7 млн. кв. метров жилья, это на 3,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда в эксплуатацию было введено 21,6 млн. «квадратов». А ведь 2010-й, с которым идет сравнение, был далеко не лучшим: за год было построено 58,1 млн. кв. метров жилья, тогда как в докризисном 2008-м – 63,8 млн. В деньгах ситуация выглядит получше. В июне 2011 года объем строительства составил 419,7 млрд. руб., это на 1% больше результата июня прошлого года и на 26,8% превышает показатель мая года текущего.

По мнению аналитика рынка недвижимости, рынок потихоньку восстанавливается, но происходит это неравномерно. «Во-первых, разброс цифр связан с эффектом базы, – пояснила «НИ» эксперт. – Эффект низкой базы обусловливает резкий рост». Иными словами, после очень резкого провала любой подъем воспринимается как значительный. «Во-вторых, само строительство идет неравномерно. К примеру, в 2011 году часть объектов была достроена, а новых построено не было. Строительство – процесс долгосрочный, новые объекты запускаются постепенно, поэтому операционные результаты строителей и девелоперов могут отражать реальную ситуацию с некоторым опозданием. Ведь что-то надо было достраивать, несмотря на кризис, а вот новые объекты вводить никто не торопится», – отметила аналитик.

Поэтому специалисты не ожидают, что рынок жилой недвижимости в обозримом будущем станет расти такими же темпами, как в докризисные годы. «2007–2008 годы были периодом эйфории, скорее исключением из правил, – полагает эксперт рынка недвижимости г-жа Арутюнова. – Тогда компании считали, что необходимо действовать быстро, поэтому они активно скупали земли и строили. Кризис все расставил по своим местам: компании подходят к объектам застройки более избирательно. Поэтому таких темпов строительства, как в те годы, мы не увидим. Но здоровый рост будет».

Одновременно меняются и предпочтения покупателей. «В фаворе находится жилищное строительство эконом-класса, то есть массовые застройки, – поясняет г-жа Арутюнова. – А вот спрос на элитное жилье несколько снизился. Кто хотел купить элитное жилье, его уже купил». Есть и другой фактор, который сдерживает спрос, – это цены. В кризисном 2009 году 1 кв. метр в типовой квартире стоил в целом по стране 44,4 тыс. руб., улучшенной планировки – 46,1 тыс. и 65,6 тыс. – в элитной. По данным все того же Росстата, на конец 2010 года средняя цена общей площади на первичном рынке составляла уже 48,1 тыс. руб. В том числе в типовой квартире – 46,8 тыс., улучшенной планировки – 47,6 тыс., в элитной – 69,3 тыс. Для сравнения: в 2007 году «квадрат» стоил 47,4 тыс., в 2008-м – 52,5 тыс. Выходит, что до рекордного 2008 года еще далеко, но уровень тоже отнюдь не дешевого 2007-го мы уже превзошли.

Эксперт рынка недвижимости Ирина Радченко поясняет: чтобы цены на жилье снизились, надо в год вводить 140 млн. квадратных метров, то есть по одному «квадрату» на каждого жителя России. «Именно при таких темпах жилищный фонд будет обновляться в плановом порядке, а не так, как сейчас, когда множество людей живут в аварийных домах, – сказала «НИ» специалист. – Сейчас мы в лучшем случае вводим 60 млн. кв. метров в год. В Китае же, для сравнения, – 1 млрд. метров. Причин, почему у нас так не делают, много. Во-первых, коррупция в строительной отрасли. Получить участок под застройку нормальная организация без взяток не может. Плюс нет возможности подключить коммуникации за нормальные деньги, опять требуют взяток. Вторая проблема – это недостаток «длинных» денег. Банки не дают кредиты строительным организациям или берут под контроль эти площадки. В итоге компании привлекают средства дольщиков, что ненадежно».