Кто в доле

Любопытно, что представители разных сегментов рынка в целом оценивают закон положительно, но при этом требуют изменить статьи, непосредственно затрагивающие их собственный бизнес. Банкиры, в частности, одобряют нормы, крайне не выгодные для застройщиков, но называют ошибочным введение солидарной ответственности банков и застройщиков перед покупателями квартир. Они полагают, что государство просто переложило на плечи кредиторов обязанности по контролю за строителями.

Заметим, что государственный орган, который должен контролировать застройщиков, в самом деле до сих пор не создан. Риски банков, инвестирующих в строительство, значительно возросли. При этом только крупные кредиторы могут в полной мере качественно надзирать за строителями и грамотно оценивать их риски. По мнению специалистов, в ближайшее время число мелких строительных организаций и как следствие предлагаемых объектов может уменьшиться. При этом количество потенциальных покупателей с банковскими деньгами сохранится или даже увеличится. Вслед за застройщиками с рынка могут уйти и средние банки, из-за чего объемы строительства еще больше снизятся. А дефицит всегда приводит к непредсказуемому росту цен.

Решением проблемы, считают участники вчерашней конференции, может стать создание финансовой организации, которой банки передоверяли бы свою солидарную ответственность. Эта структура сама бы проверяла застройщиков и несла бы ответственность перед дольщиками. Схема выплат в случае претензий со стороны инвесторов предлагается следующая. Банк выплачивает им предусмотренную законом компенсацию. Ему самому затраты возмещает организация, которой он передоверил свои риски. Она же, в свою очередь, занимается взысканием денег с застройщика, не выполнившего своих обязательств перед клиентами. Если этот проект заработает, разумеется, кредитные ставки подорожают. В конечном итоге это ляжет на плечи рядовых покупателей. По оценкам экспертов, ставка может вырасти минимум на 2% годовых плюс к тем 13–15%, которые уже сейчас в среднем стоят кредиты.

Пока же ситуация складывается неуправляемая. Главной положительной новацией закона о долевом участии стало то, что на рынок введена новая ценная бумага – договор о долевом участии. Застройщикам она не понравилась сразу из-за прописанных в документе неподъемных, по их мнению, штрафов и пени. Поэтому вместо договора о долевом участии повсеместно вводятся договоры-векселя. В них констатируется, что гражданин передал строительной компании определенную сумму денег, за которую впоследствии можно будет получить квартиру. Выдавая такие бумаги, застройщик, а вместе с ним и банк фактически уходят из правового поля закона и уже никакой ответственности перед клиентами практически не несут.

Мало того, под такой договор-вексель банки не выдают ипотечные кредиты. Как отмечают риелторы, из-за этого в последний месяц фактически встала ипотека на первичном рынке жилья. Кстати, в ближайшее время Международная финансовая корпорация планирует реализовать в России проект, направленный на развитие ипотеки на первичном рынке. Как сообщил «НИ» руководитель проекта Андрей Милютин, не исключается возможность выдачи ипотечных кредитов и под векселя, однако пока подобные схемы еще до конца не разработаны.