Posted 17 августа 2004,, 20:00

Published 17 августа 2004,, 20:00

Modified 8 марта, 09:45

Updated 8 марта, 09:45

Зарытые деньги

Зарытые деньги

17 августа 2004, 20:00
Летом будущего года может разразиться масштабный кризис на столичном рынке недвижимости. Объемы сдаваемого жилья сократятся, цены упадут в среднем на 10–15 процентов. Пятая часть московских застройщиков свернет свою деятельность и разорится. Все это – разрушительные последствия недавней банковской лихорадки. Вчера на з

Рынок недвижимости перегрет, а потому нервно реагирует на любые негативные факторы. Летний банковский кризис – фактор весомый уже потому, что в условиях затрудненных взаиморасчетов между банками и застройщиками неизбежно замедление темпов строительства и даже его замораживание на неопределенный срок.

На вчерашнем заседании правительства Москвы руководитель стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что в первом полугодии 26 новостроек не были сданы в эксплуатацию. Вице-мэр Валерий Шанцев, сказав, что это «очень много», обвинил во всем «недоброкачественных строителей», которые, по его мнению, должны за это «расплачиваться рублем». Однако именно рублей, как утверждают эксперты, столичным застройщикам в ближайшее время и будет остро не хватать.

Научно-производственная компания «Вербин и партнеры», специализирующаяся на прогнозах развития различных отраслей экономики путем автоматизированного анализа информации, провела недавно исследование московского рынка недвижимости. «НИ» удалось ознакомиться с его результатами.

«Адекватный бизнес не приемлет столь высокого разрыва между себестоимостью продукта и его продажной ценой. Доля спекулятивных денег на рынке уже превысила критическую отметку 35%. А это чревато падением цен, поскольку финансисты относятся к своим вложениям не так, как население: увидев снижение цен, они предпочтут закрыть свои позиции, что приведет к оттоку денег из сектора недвижимости и к падению цен» – таков главный вывод исследователей, сделанный на основе анализа 300 различных источников информации.

«В данном случае прогноз предстояло сделать в пользу одного из вариантов: кризис рынка недвижимости либо случится, либо нет, – рассказал «НИ» генеральный директор компании Иван Наймушин. – В последние месяцы четко наметилась тенденция в пользу первого варианта».

С компьютерным прогнозом согласны многие эксперты, опрошенные «НИ». Грядущее падение рынка они оценивают как отдаленное последствие банковского кризиса. Впрочем, тревожные симптомы начали проявляться уже сейчас.

В конце июля компания «Стройметресурс» не погасила векселя на сумму 640 млн. руб. Ее руководство тогда заявило, что после кризиса банки начали предлагать свои кредиты по слишком высоким процентным ставкам. Как утверждал начальник департамента фондового рынка «Стройметресурса» Вадим Раздорожный, вся выручка компании пошла на погашение кредитов и на дальнейшее проведение работ по строительству домов.

Затем появились сообщения о том, что Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы не может расплатиться с подрядными организациями, и из-за этого пришлось остановить строительство коттеджей в районе Куркино. Зам. руководителя департамента Сергей Волков поспешил опровергнуть эту информацию, заявив, что «неплатежей подрядным организациям нет». Однако, как рассказал «НИ» источник, хорошо знакомый с ситуацией, столь жесткая и молниеносная реакция ДИПСа на публикации в прессе дает основания сомневаться в словах г-на Волкова.

Городские власти отвергают саму возможность каких-либо сбоев. Однако сами застройщики говорят на эту тему крайне неохотно. В компаниях, куда «НИ» обратились с просьбой если не спрогнозировать, то хотя бы прокомментировать ситуацию, под разными предлогами от контактов уклонились. Представители многих компаний честно признались, что ни сейчас, ни в ближайшие недели на поставленные вопросы отвечать очень не хотели бы.

Высокопоставленный сотрудник одной крупной строительной компании на условиях анонимности пояснил «НИ», что этот вопрос для застройщиков сейчас слишком болезненный, и большинство из них постарается применить все свои ресурсы, чтобы тема кризиса на рынке строительства в СМИ не поднималась.

Аналитики рынка, не имеющие прямого отношения к строительству, более разговорчивы. Руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко не исключает, что в обозримом будущем некоторые кредитные линии банков будут заморожены, поэтому темпы строительства придется замедлить. По его словам, крупные компании, которые вводят по нескольку сотен тысяч кв. м жилья в год, пострадают не сильно. А вот небольшим застройщикам, которые, по его словам, контролируют 10–20% столичного рынка строительства, придется очень туго.

Ранжировать застройщиков по просьбе «НИ» взялся председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), бывший статс-секретарь Госстроя Владимир Пономарев. «Компания, построившая за свою историю только два дома, – мелкая. Если она ежегодно строит по два-три-четыре дома или 40–50–100 тыс. квадратных метров, то это уже компания с некой историей. Застройщиков, возводящих 100–200 тыс. кв. м жилья, можно отнести к средним. Ну а гиганты строительного бизнеса – это компании, возводящие по миллиону квадратных метров в год», – рассказал он.

По мнению специалиста, говорить о кризисе в строительстве пока рано. «Строительство – это долгосрочный процесс, а не одномоментный. Любое здание возводится в течение нескольких месяцев. Поэтому последствия, если и проявятся, то не раньше, чем месяца через два». Вместе с тем г-н Пономарев признал, что «определенная нервозность» у игроков рынка недвижимости сегодня уже есть.

Суммируя прогнозы опрошенных «НИ» экспертов, можно говорить о следующем весьма вероятном сценарии развития событий. Учитывая, что большинство средств у строительных компаний заемные (без них в нынешних условиях застройщик будет просто неконкурентоспособным), последствием банковского кризиса станет усложнение расчетов между банками и строительными организациями. Застройщикам, чтобы поддерживать прежние темпы строительства, придется искать дополнительные финансовые ресурсы. Самый логичный способ в условиях труднодоступности займов – в спешном порядке продавать строящееся (или уже построенное) жилье. Продать по нынешней цене быстро не получится, значит, придется демпинговать.

Другой способ – сделать ставку не на повышение доходов, а на снижение расходов. Основная статья, на которой можно сэкономить, – непосредственно строительство. Избравшим эту тактику компаниям придется жертвовать графиком ввода жилья, замедлять темпы строительства, а в некоторых случаях и замораживать его на неопределенный срок. Если же ни тот ни другой способ не поможет, компании ничего не останется, как уйти с рынка.

Уход с рынка той или иной компании – отнюдь не факт ее личной биографии. Вместе с ней пострадают граждане, которые в надежде решить пресловутый квартирный вопрос доверили строителям деньги. Но эта проблема для высших строительных кругов куда менее интересна.



ЖИЛЬЕ УЖЕ ДЕШЕВЕЕТ

Падение цен на квартиры в Москве продолжается уже третий месяц подряд. В июле число районов, где средняя стоимость квадратного метра понизилась по сравнению с июнем, увеличилось более чем в два с половиной раза и достигло 56. Таким образом, практически в каждом втором районе города цены упали. Всего за три месяца снижение пережили более 70 районов города. Лидером падения стал Китай-город (–15%).В августе рынок, вероятнее всего, будет потихоньку подниматься, но рост цены предложения 1 кв. метра вряд ли превысит 1%. Некоторые риелторы опасаются, что летнее затишье может обернуться стремительным осенним ценовым всплеском. Но уже сейчас можно предположить, что летний кризис межбанковского доверия в конечном итоге отразится на годовых результатах развития рынка недвижимости потерей в 5–10 процентов от прогнозируемого роста.


Будет ли кризис на рынке недвижимости?

<>Александр АЛЕХИН, пресс-секретарь Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы:
– Кризиса на рынке жилья не будет. Сегодня спрос значительно превышает предложение, и никаких предпосылок для обрушения рынка нет. Такова официальная позиция строительного комплекса города Москвы.

Олег РЕПЧЕНКО, руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости»:
– Многое зависит от того, как поведут себя банки. Есть вероятность, что будут заморожены уже открытые кредитные линии и застройщик не сможет продолжать вести строительство. Правда, крупные компании, скорее всего, смогут выжить, у них для этого достаточно мощностей. А вот небольшим застройщикам, которые контролируют 10–20% рынка строительства Москвы, придется сложнее. После кризиса 1998 года цены просели на 30%. Сегодняшняя ситуация гораздо менее критична – цены могут упасть не более чем на 10–15%».

"