Личный опыт: как мы покупали дачку за миллион

- Практически, да, - говорит менеджер Екатерина. - Минимальный вход на дачный рынок начинается со 100–150 тысяч рублей.

Я делаю стойку: это самое то, что не жалко отдать за кусок природы. Ну не за голый, конечно, а хотя бы с сараем и полянкой из одуванчиков. Мысленно уже дорисовывается картина: сарай преобразовываем в домик, полянку огораживаем заборчиком, красим колодец в красивый цвет, рядом лавочка и зонтик… А посмотреть можно?

Екатерина тяжело вздыхает: дача 180 км от Москвы, воды нет, света нет, дороги нет, риэлторы сопровождать отказываются. Один покупатель поехал самостоятельно, на перекладных и заблудился. Когда его нашли, долго материл продавца и всю их контору. Но зато у Миэля теперь есть реальные снимки этой недвижимости, а не те, что были предоставлены для объявления. Там-то как раз все выглядело прилично: березка, дядька в шезлонге и угол какого-то строения. «Это реквизит. - говорит Екатерина про шезлонг и угол. – На самом деле все несколько не так… У вас в семье есть лесорубы?» Увы, у нас только гуманитарии, и мы явно не справимся с буреломом и березовой порослью в два человеческих роста, которая оккупировала этот многострадальный участок.

- Лучше уж коттедж взять, они тоже подешевели с 15 миллионов до одиннадцати, - предлагает собеседница, оценивая на глазок мое материальное положение. Ей, наверное, кажется, что если у меня брендовая сумка, то надо не болтать о природе, а сразу заселяться в коттедж. Не будешь же рассказывать, что сумка куплена в секонд- хэнде, когда там все было по 300 рублей за кило. Исходя из этой грубой реальности я и ищу домик с огородиком. Не хоромы, но и не совсем пропащий, не на выселках, но в разумных пределах от Москвы, не с английским газоном, но хотя бы с незагаженой территорией и парой яблонь. Короче, нужна дача для типичного, изрядно потрепанного жизнью, но еще не сдавшегося представителя среднего класса. Представители других классов за загородную вторичку и не зарятся – у одних на это нет денег, другим 6 соток вообще без надобности.

Ну и ладно, зато для «средненьких» выбор большой. Сегодня на продажу в Подмосковье выставлено 60 тысяч дач и загородных домов в ценовом диапазоне от одного до полутора миллионов. Из них 48 тысяч продается через агентства, 10-12 тысяч объектов хозяева пытаются реализовать самостоятельно. Как рассказали в агентстве «Миэль» и подтвердили в «Инком-недвижимость», число продаж остается неизменным в течение последних трех лет. Сходятся и другие цифры: В прошлом году в Подмосковье и Новой Москве было заключено всего 4,5 тысячи сделок (без учета элитного сегмента). В этом году ожидается не более 3,5 тысяч продаж. А почему так жидко?

- Негативных факторов два, - рассказала эксперт «Инкома» Светлана Вельковская. - Падение доходов, аккумулирование средств семейного бюджета на первоочередных насущных задачах, к которым не относится покупка загородного жилья. И, скажу так: неадекват продавцов, которые продолжают считать свою недвижимость в стародачных местах престижным товаром и переоценивают его. Зачастую это уже не товар, а хлам хламом, не лучше обстоит дело и с землей – заросшие, десятилетиями не обрабатываемые 6 соток гроша ломаного не стоят, но продавец живет представлениями, что они по-прежнему «золотые». При своих интересах он и остается, а его «дача» уже не от года к году, а от месяца к месяцу дешевеет и стремится к нулевому спросу. Как ни странно, самые значительные скидки сейчас в элитном сегменте, где размер дисконта может достигать 50%. А вот на бюджетные дачи скидки дают очень неохотно. У нас был клиент, который выставил на продажу участок площадью шесть соток в Крекшино с древним щитовым домиком, позиционировал его как хорошую старую дачу и назначил цену 3 млн руб. Продавец был не готов понять, что милый его сердцу дом однозначно пойдёт под снос, а цены на землю в этом стародачном месте намного ниже, чем он себе навоображал.

Мой собственный опыт общения с продацами подтверждает, что они практически все не в адеквате. И вовсе не обязательно, чтобы их недвижимость располагалась в местах с царской родословной и благоприятной розой ветров – на Новорижском, Киевском, Симферопольском и Калужское шоссе. Я, например, искала дачу в направлении Казанской железной дороги и Егорьевского шоссе. Куда уж хуже – торфяники, глина и болота. Еще и гадюк полно. Одна, высохшая, лежала прям на пороге домика, который мне впаривали за миллион рублей.

- Гадюку мы вам тоже оставим,- уговаривала 40-летняя собственница. – Это наш дедушка поймал, выпотрошил и засушил. Талисман. Воров отгоняет. За всю жизнь ни одной кражи в доме не было.

Дедушка умер 50 лет назад. На десять лет раньше построил вот этот желтый домик из горбыля и фанерок. Наследники с тех пор ничего не меняли.

- Да вы что! – возмущается женщина. – Мелиорацию делали, одних канав на участке 200 метров по всему периметру, настилы от дома к туалету и обратно, три машины досок ушло.

Проверить это не представляется возможным – часть досок плавает в соседних огородах, остальные, похоже, сгнили, вместе с туалетом. Вот за что тут миллион рублей?

- У нас до электрички пять минут пешком, лес и «Пятерочка» в шаговой доступности, - за удобства надо платить, - обиделась хозяйка.

На 70 домов в этом СНТ обитаемый один – стоит на сваях, дорожки в огороде подняты от земли на метр. К десяти-пятнадцати домикам дачники пробираются к июлю, когда подсохнет. 40 дач брошены окончательно и бесповоротно.

- Тенденция последних лет: некоторые из дачных участков, выданные на периферии Московской области в 1960–1990-х годах, постепенно перестают использоваться, - говорит риэлтор Андрей, притащивший меня сюда не иначе как для того, чтобы ставить мертвому припарки. - Функция снабжения продовольствием перестала быть актуальной, а транспортная удаленность и убогая инфраструктура не позволяет использовать их для иных форматов загородной жизни.

Вот интересно: девелоперы в курсе этой тенденции? Вокруг безжизненных старых СНТ в чистом поле понастроены «клубные» и дачные поселки – аж пять штук! . Кто покупает эти экономичные и убогие дома из вагонки? Кому нужна земля по 25 тысяч рублей за сотку, если на ней ни деревца, ни травинки, за подвод воды, газа, света и канализации надо доплачивать шестизначные суммы?

- Те, кто повелся на изначально привлекательную цену, теперь не знают, как от этой дачи избавиться, - говорит Андрей. – Там и заселено-то не больше 20%, и каждый второй дом на продажу. По мне, так уж лучше окопаться в старом поселке, чем возделывать новострой. Там хотя бы есть вода, свет и до города ближе.

Наибольшим спросом пользуются дачи в поясе до 30 км от Москвы — на него приходится 63% сделок, на зону 30–70 км — 33% и около 4% — в зоне за 70 км от МКАД. Еще одна тенденция:– чем дальше, тем дом лучше, участок больше. За Егорьевском двухэтажный коттедж на 25 сотках, с сауной с полным набором мебели и бытовой техники плюс всякие электромеханические приспособления для обработки земли просили всего 1млн. рублей, хотя трудов и вложений там было не меньше, чем на 6 млн. «За семьсот тысяч отдаст, - шепнул риэлтор. – Третий год продаем, всем нравится, никто не покупает». Выбраться отсюда общественным транспортом можно только раз в неделю, ближайший магазин и цивилизация в 30 км – от себя приплатишь, лишь бы не оставаться в этом благоустроенном раю.

Нет уж, лучше неликвид, но в 30-40 минутах езды от МКАД. Оказалось, не лучше. За миллион-полтора, а это – на минуточку – цена однокомнатной квартиры в Подмосковье, - предлагают такую недвижимость, как будто ее непрерывно бомбили последние 50 лет, и люди просто не успевали вставлять стекла и заделывать пробоины на крыше.

-Да тут делов-то на пару часов, - опрадывался очередной хозяин. – Фанерку вставишь, кусок рубероида на крышу – и все, живи да радуйся.

Сам он за двадцать лет владения этой дачей, не нашел и получаса, чтобы поправить дверь, висящую на одной петле, или хотя бы поднять завалившийся штакетник.

- Да он не мой! – возмущается дядька. – Соседи такие – ничего им не надо – прилетят на выходные, по карманам урожай рассуют и домой.

У него и урожая нет, многолетний бурьян выше головы, по участку только на танке. Зато электричка рядом, и это единственное достоинство, которое, на его взгляд, перевешивает все имеющиеся недостатки, включая неуплаченные за десять лет взносы, долги за свет, за дорогу и налог на недвижимость. Торг не уместен. Электричка в шаговой доступности стоит миллион рублей – на этом стоит и бабушка, давно забывшая, когда она последний раз выезжала на свою дачу, и молодой наследник, мечтающий избавиться от ненужного обременения, чтобы купить новую машину, и семья, когда-то вложившаяся в загородную недвижимость с расчетом наварить на ней в будущем, но запустившая ее так, что покупатели бегут сломя голову.

Я и сама неслась так же. Кажется, мечта найти несуществующую готовую дачку с бюджетом до 1 млн рублей, разбилась вдребезги. Единственное мстительное утешение, что половина находящихся в продаже загородных объектов в Подмосковье не будут реализованы никогда из-за их ветхости и моральной старости. И никакая электричка им не поможет. Таков прогноз компании «Инком-Недвижимость». Еще 30% объектов удастся продать с существенным дисконтом. Но не сейчас. Осенью, когда спрос на дачи приблизится к нулю.

Людмила Бутузова.