В соломенном домике

Всего в период с января по июнь текущего года банки выдали ипотечных кредитов на 33,5% больше – 448,5 тыс., чем за тот же период 2013 года (336 тыс.). Таким образом, темпы роста ипотечного кредитования после значительного снижения в 2013 году вернулись на уровень 2012 года. По данным коллекторного агентства «Секвойя консолидейшн», наибольшее количество ипотечных кредитов за последние полгода приходится на рынок Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Тюменской области – примерно 30,4% от всех ипотечных займов. Эксперты объясняют это, во-первых, более динамичным рынком жилья в Центральном регионе, а во-вторых, более высоким уровнем доходов населения в столице и прилегающих регионах, которые позволяют брать ипотечные займы. Однако, как отмечает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков, рост действительно есть, но надо понимать, что именно на российском рынке подразумевается под ипотекой. «На самом деле это не ипотека в классическом понимании, когда кредит берется с нуля. А в большинстве случаев это, по сути, перекредитование с целью улучшения жилищных условий, когда за счет продажи уже имеющейся жилплощади покрывается большая часть кредита на покупку нового, более дорогостоящего жилья», – говорит эксперт.

Как отмечают эксперты, бум ипотечных займов начался с первых месяцев года, когда из-за снижения курса рубля россияне стали волноваться за свои сбережения, многие начинали скептически относиться к крупным вкладам в банках, опасаясь их потери как из-за отзыва лицензий, так и из-за возможного обесценивания. Косвенно это подтверждается и оттоком вкладов населения, с которым банки столкнулись в марте-апреле этого года. «На фоне роста доллара и евро и как следствие снижения покупательной способности рубля у населения была цель догнать убегающую инфляцию», – говорит «НИ» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Но такой рост заимствований со стороны населения может привести в среднесрочной перспективе к проблемам для самих банков. Опыт кризисных 2008–2009 годов показал, что россияне нередко не могут в условиях нестабильной экономической и геополитической ситуации реалистично оценить свою способность обслуживать кредит даже в пятилетней перспективе, не говоря уж о полном сроке заимствования. А это может через 2–3 года вылиться в увеличение просроченной задолженности перед банками. В среднем срок кредитования по России составляет 14,6 года. Самый большой срок займа приходится на уже упомянутую Тюменскую область – 17,3 года, а самый короткий в Кемеровской области – 11,4 года. А это, в свою очередь, порождает дополнительные зоны рисков, отмечает Константин Апрелев. Во-первых, с 1 июля работают нововведения в Гражданском кодексе, позволяющие банкам в случае задолженности взимать взыскания с недвижимого имущества, если такие условия прописаны в договоре. И, во-вторых, возможность взимания банками взыскания с единственного жилья заемщика, если таковое было приобретено по ипотечному кредитованию.

После того как ЦБ ужесточил требования к банкам по резервированию необеспеченного потребительского кредитования, кредитные организации боролись за клиентов, предлагая выгодные условия. Тем более уже сейчас, лишившись из-за западных санкций возможности привлекать дешевые западные кредиты, российские банки начинают ужесточать требования к заемщикам, рассматривают возможность сокращения предложений по перекредитованию и повышения ипотечной ставки. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту сейчас составляет 12,2%. И пока рост ставок еще не отразился на статистике, поскольку самые крупные игроки рынка держат ситуацию. Но глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень уже попросил премьер-министра Дмитрия Медведева обратить внимание ЦБ на необходимость не допустить роста ставок, тем более что «ряд небольших банков уже начинают корректировать ставку в сторону повышения». Но эксперты отмечают, что у государства просто нет возможности повлиять на рыночные ставки. «Пока ключевая ставка будет находиться на уровне 8%, ниже 12–13% ставка кредитования просто не может быть физически», – говорит Сергей Жарков. «К тому же стабильный рост ипотечного рынка обеспечивает, как правило, рост доходов населения. А в России последние два года они, наоборот, стабильно снижаются, – подчеркивает Константин Апрелев. – И нестабильная экономическая и геополитическая ситуация будет только дальше оказывать влияние на снижение покупательской способности россиян».