Вопрос цены

Строительство арендных домов должно начаться в 2014–2015 годах. В 2015 году доля арендного фонда в общей площади вводимых в эксплуатацию многоквартирных домов должна составлять уже 7,4%, а к 2020 году – 10%, сообщил вчера замминистра регионального развития Сергей Дарькин. По его словам, цена аренды таких помещений, возможно, будет ниже среднерыночной. В настоящее время прорабатывается возможность ввода различных типов арендного жилья, например, с правом выкупа. «Можно брать жилье в аренду, в ипотеку, все будет зависеть от конкретных договоренностей. В том числе от того, каким образом государство будет участвовать в этих проектах. Будет это государственный проект, или частный, или проект на основе государственно-частного партнерства. В каждом отдельном случае это должно проговариваться», – сказал г-н Дарькин.

Отметим, что речь идет именно о коммерческом арендном жилье, которого сейчас в России практически нет. Самым ближайшим аналогом таких квартир являются муниципальные квартиры, которые жильцы могут приватизировать. При этом современное российское законодательство практически не учитывает институт коммерческого арендного жилья, уделяя особое внимание муниципальным помещениям, или, как их еще называют, «доходным домам». «Я думаю, что эти квартиры будут все-таки муниципальными, – сказала в разговоре с «НИ» вице-президент Российской ассоциации нанимателей жилья Елена Шомина. – Тогда муниципалитет сможет их сдавать за любую сумму. В зависимости от того, кому он будет их сдавать, будет устанавливаться и сумма арендной платы. Но в принципе владельцами арендного жилья могут быть и частные компании, которые могут выкупить часть квартир и сдавать их своим сотрудникам». Эксперт отметила, что подобные проекты сейчас есть в Калужской области, где квартиры сдаются работникам предприятий по той цене, которую установила компания-арендодатель.

Жилищное законодательство в России действительно далеко от совершенства, признал гендиректора фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. По его мнению, прогнозы г-на Дарькина слишком радужные, так как экономических предпосылок для развития коммерческого арендного жилья в России сейчас нет. Но проблему можно решить при участии Минфина – для этого нужно бесплатно предоставлять земельные участки под арендное жилье, понизить ставку НДФЛ до 6%, освободить операции с арендным жильем и коммунальными услугами от НДС, ослабить земельный налог и налог на недвижимость. Тогда, по подсчетам эксперта, цена однокомнатной квартиры будет составлять в 2015 году 8 тыс. 304 руб. в месяц и арендовать ее смогут позволить себе примерно 88% семей из двух человек, чьи доходы выше двух прожиточных минимумов. Правда, Минфин на такие послабления вряд ли пойдет, констатирует Пузанов. Так что, несмотря на уверения замминистра, строящееся арендное жилье никак не попадает под определение «социального жилья».

Отметим, что в ряде городов уже существуют дома для работников предприятий, правда, работники эти в основном занимают высшие руководящие должности в региональных компаниях. А те компании, которые выражают готовность построить бюджетные арендные дома, просят для себя льготы. Например, один из татарстанских застройщиков в ответ на соответствующее предложение властей заявил, что готов вложиться в строительство, но только при условии освобождения от налогов.

Впрочем, нежелание застройщиков заниматься данным социальным направлением – не единственная преграда на пути развития рынка арендного жилья. С ним также не хотят связываться муниципалитеты из-за продления сроков приватизации. «Продление приватизации приводит к тому, что муниципалитеты даже перестают обсуждать арендное жилье. Зачем его строить, если оно будет приватизировано? Россия в этом смысле отказывается от социального найма», – считает г-жа Шомина. Те проекты, которые находятся в частной или муниципальной собственности, например в Новосибирске и Калуге, сдаются в основном по льготной цене только для работников бюджетных сфер.