Андрей Алпатов: «У земли должен появиться собственник»

Земельная реформа в России буксует. И это несмотря на то, что Земельный кодекс и сопутствующие ему законы появились два года назад. О причинах подобного «простоя» «Новым Известиям» рассказал заместитель министра имущественных отношений РФ Андрей АЛПАТОВ. –Андрей Алексеевич, почему Министерство имущества предложило правительству РФ сдвинуть на три года сроки выкупа земли под приватизированными предприятиями? Ведь по действующему законодательству это надо было сделать до начала 2004 года.

– Дело в том, что на сегодняшний день более половины земельных участков не сформированы, то есть по ним не проведены землеустроительные работы, до сих пор не осуществлен их кадастровый учет. Это значит, что невозможно провести гражданско-правовые сделки в отношении этих земельных участков, например, по продаже их или сдаче в аренду. Такие сделки просто не пройдут регистрацию в учреждениях юстиции.

– Земельный кодекс и закон о введении его в действие приняты почти два года назад. Почему до сих пор нигде в России не определены границы земельных участков под частными заводами и фабриками?

– Причин две. Во-первых, предприятия не заложили в свои бюджеты затраты на проведение этих работ. И, во-вторых, самих землеустроительных предприятий существует не так много. Во всяком случае пока их недостаточно для того, чтобы качественно и в кратчайший срок удовлетворить возникшую потребность.

– То есть землемеров мало?

– Получается, что мало. В «Росземкадастре» (Федеральной службе земельного кадастра.– Ред.) числилось 104 землеустроительных государственных предприятия. Мы тщательно проанализировали ситуацию и решили оставить из них всего две федеральные унитарные организации для выполнения исключительно государственных задач. Остальные предприятия будут приватизированы. Это вписывается в планы правительства освободить государство от лишнего имущества. Уже акционированы 58 таких предприятий. Конечно, мы не сразу «выбросим» их ценные бумаги на рынок, потому что эти компании продолжают еще выполнять госзаказы, в том числе и по разграничению государственной собственности на землю. Однако в целом концепция их приватизации уже разработана.

– С какими предложениями Минэкономразвития по изменению федерального земельного законодательства вы не согласны и почему?

– Готовя поправки, коллеги из Минэкономразвития приняли наше предложение, касающееся цены выкупа земельного участка. На наш взгляд, она должна быть напрямую «завязана» на стоимости аренды земли. Предприятию необходимо дать возможность просчитать, сколько оно будет платить в случае выкупа и сколько в случае аренды. После этого компания может выбрать удобный для себя путь – или аренду, или выкуп. Однако мы считаем, что размер арендной платы должен быть таким, чтобы это стимулировало предприятия все-таки к выкупу земли. По нашим оценкам, цена выкупа земельного участка должна равняться затратам на аренду земли за 3–5 лет. Но у Минэкономразвития позиция более лояльная – по их мнению, цена выкупа может быть приравнена к арендной плате за 7–8 лет.

– А почему выкуп земли вам нравится больше, чем аренда?

– Перед государством стоит сейчас задача формирования единого земельно-имущественного комплекса, задача перехода в ближайшее время от двух налогов – на имущество и на землю – к единому налогу на недвижимость. И чем быстрее мы проведем «воссоединение» земли и объектов недвижимости, тем лучше. А то мы провели приватизацию имущества, не соединив его с землей, и, по сути дела, оставили все предприятия в подвешенном состоянии. Земля-то остается в госсобственности, и теоретически в любой момент органы власти могут парализовать работу предприятия. Для этого достаточно установить ему непомерно высокие условия аренды. Кстати, это уже происходит в некоторых регионах.

– Как вы считаете, цена земли должна для Москвы и Санкт-Петербурга устанавливаться специально или она будет такой, как по всей России?

– Конечно, статус Москвы и Санкт-Петербурга должен быть учтен. Ведь здесь самая дорогая земля. Вот возьмем конкретно Москву, где Минэкономразвития определило четыре земельные зоны и установило для них базовые ставки. Сразу возникает вопрос, почему именно четыре? И этот вопрос не единственный. Нормативная стоимость земли в Москве, как ее определяет в своем проекте Минэкономразвития, существенно ниже рыночной. Между тем есть и другой проект поправок к закону «О введении в действие Земельного кодекса», который подготовлен правительством Москвы. Суть поправок в том, что продавать землю надо по рыночной стоимости. И каждая сторона преследует свои цели: одним нужно как можно быстрее сформировать рынок земли, другим – получить максимальные доходы в бюджет.

– А вы что думаете по этому поводу?

– Рискну сказать, что наше мнение где-то посередине. С нашей точки зрения, о рыночной стоимости земли нельзя говорить в условиях, когда только сам хозяин предприятия может ее купить. А сегодня так должно быть по закону.

К тому же объективно оценить землю сегодня сложно, потому что таких специалистов-оценщиков очень мало. Не секрет ведь, что оценщик может подогнать любую стоимость под рыночную оценку. Существует даже такой рекламный слоган: «оценим, как надо». Не сформировался еще полностью этот рынок. Однако есть и другая сторона проблемы. Мы считаем, что цена выкупа должна приближаться к рыночной, чтобы и бюджеты не пострадали, и у хозяйствующих субъектов не пропал интерес к выкупу своих земельных участков. Мы согласны использовать нормативную цену в качестве базовой, но считаем, что эта цена не должна быть очень низкой. В этом мы скорее поддерживаем правительство Москвы, чем Минэкономразвития.