Рынок жилья приходит в норму

Пока московское правительство обсуждает, стоит ли защищать горожан, желающих купить квартиры, от приезжих и вводить для москвичей особые протекционистские меры, стоимость квадратного метра столичной недвижимости медленно, но верно дошла до отметки 4177 долларов. И это не предел: несмотря на то, что темпы роста цен на жилье по сравнению с началом года значительно снизились, своего потолка они все еще не достигли.

В этом можно обвинять кого угодно – «понаехавших» приезжих с большими деньгами, покупающих квартиры в Москве и тем самым обижающих бедных москвичей, взяточников-чиновников, из-за жадности которых столичная земля под строительство становится для застройщиков поистине «золотой», что, естественно, отражается на ценах; правительство, которое что-то «недодумало» в законах. Но факт остается фактом – цены не падают и падать не будут. В этом твердо сходятся все эксперты.

За прошедшую неделю стоимость московского «квадрата» увеличилась всего на 0,2%, а квартиры в хрущевках дорожать вообще перестали. Это и стало поводом в очередной раз заговорить о грядущем обвале. Но те, кто на это рассчитывает, почему-то забывают о другой статистике – в сегменте жилья более высокого уровня недельный рост составил 1%. Это говорит о том, что нездоровый ажиотаж ушел и вместо эмоциональных факторов начали действовать нормальные рыночные: соотношение предложения и спроса, стоимость строительства, а также общие тенденции мировых рынков.

На сегодняшний день Москва – одна из наиболее бурно развивающихся столиц мира, интегрированная в общую экономику планеты. Цены на жилье в крупнейших городах мира стабильно растут год за годом, и почему-то там вопрос: «рухнет не рухнет» не возникает. Просто покупатели недвижимости в Лондоне, Токио, Риме, Париже рассчитывают не на авось, а на ипотечные кредиты. А у нас, вместо того чтобы развивать кредитование, власти Москвы в который раз собираются закрыть город от приезжих, которые якобы и являются виновниками всех бед. «Во второй половине 2005 года некоторые финансовые аналитики уже заявляли, что рынок рухнет на 30–40%. Прошел год, а в Москве ценовой прирост составил 104%, в Подмосковье – 80–85%. Сейчас говорится то же самое. «Никакого обвала цен не будет!» – вот мнение руководителя Аналитического консалтингового центра Владислава Луцкова. – До конца года можно ожидать ценовой стабильности, хотя, скорее всего, рост цен продолжится, поскольку сейчас сделки заключаются достаточно активно».

С ним согласны и те, кто по долгу службы занимаются продажами и могут объективно оценивать соотношение «предложение – спрос». «Принимая во внимание ограниченность предложения новостроек, удорожание материалов, энергоресурсов и земли, можно предположить, что стоимость квадратного метра в столичных квартирах будет продолжать расти. При этом темпы роста, скорее всего, составят не более 3% в месяц без резких всплесков, – считает Михаил ТОНКОВ, директор по маркетингу группы компаний «МИАН». – До конца 2006 года ситуация равновесия спроса и предложения не изменится».

Есть и другие причины, по которым сейчас жилье стоит именно столько, и не меньше. Стоимость квадратного метра слагается из цены на землю, оформления разрешения на строительство, стройматериалов и так далее. А ведь на днях первый вице-премьер Дмитрий Медведев говорил о том, что прирост производства строительных материалов явно недостаточен: чтобы удовлетворить нужды современного рынка строящегося жилья, одного только цемента нужно 90–100 млн. тонн в год, а сейчас мы имеем всего 60 млн. тонн. С другими составляющими ситуация похожая.

Первый закон капитализма – пока есть нужда в товаре, цена на него падать не будет. Цены на недвижимость растут не только в Москве, они высоки по всей России. Учитывая огромный фонд ветхого жилья в России, трудно в ближайшее время ожидать, что квартирный вопрос перестанет быть для россиян острым. Скорее, наоборот. Президент призывает население решать демографическую проблему, а ведь родившиеся дети должны где-то жить. Так что спрос по-прежнему останется, а значит, цены на пресловутые «метры» вряд ли неожиданно упадут.