Карточные домики

Как свидетельствует еженедельно публикуемый индикатор рынка недвижимости (IRN.ru), за неделю с 30 июня по 5 июля цены на проданное жилье в Москве достигли своего исторического максимума: в среднем 1801 доллар США за 1 кв. метр. Это в полтора раза выше, чем до кризиса 1998 года. Однако по сравнению с предыдущей неделей они выросли всего на 0,1%. График цен на недвижимость за последние два года напоминает траекторию карабкающегося на крутую гору или пирамиду человека. Последние месяцы цены на среднепроданный квадратный метр в Москве росли на 0,8–1% каждую неделю, не переставая радовать застройщиков и риелторов и повергать в ужас потенциальных покупателей.

В мае рост несколько замедлился. Вместо традиционных 3–4% в месяц он опустился до 2,9%, что некоторые риелторы поспешили списать на затяжные праздники, коснувшиеся рынка. Однако последняя неделя июня заставила их с ностальгией вспоминать относительно неудачный май – цены на жилье выросли только на 0,4%, а сейчас и вовсе остановились. При этом не стоит забывать, что нынешние 0,1% – это нечто вроде средней температуры по больнице. Значит, какое-то жилье подорожало сильнее, а какое-то уже и подешевело.

Отметим, что все это происходит на фоне кризиса на фондовом и банковском рынках, с которых деньги спешно уводятся. При этом если иностранцы и крупные российские игроки могут относительно свободно переводить средства за границу, то выбор среднего россиянина ограничен.

Он может положить их в кубышку, что с учетом инфляции принесет ему одни убытки, отнести в Сбербанк, который из-за низких процентов почти так же «выгоден», как кубышка, обменять на валюту или потратить на дорогие покупки, в том числе недвижимость. Причем последнее до недавнего времени было самым выгодным – доходность от вложений в недвижимость была в 6–7 раз выше, чем от размещения на среднем банковском депозите.

Цены на квартиры неизменно росли, потому что неизменным был спрос, единодушно объясняли специалисты. Раз они теперь остановились, значит, и спрос встал. И это при том, что застройщики, пытаясь привлечь покупателя, объявляют о новых скидках и льготных рассрочках. Так, например, один из крупнейших ДСК Москвы заморозил цены на покупку жилья в рассрочку до Нового года для тех, кто купит у него квартиру летом, хотя раньше он же повышал стоимость неоплаченных квадратных метров на 2% каждые два месяца.

Риелторы из числа оптимистов объясняют нынешнее прекращение роста цен традиционным летним затишьем. Действительно, летом количество покупателей обычно падало, в связи с чем прекращали или почти прекращали подниматься цены. Так было все последние годы, за исключением прошлого, когда летом продолжился и даже усилился пирамидальный рост цен на московское жилье.

Уже тогда это заставило специалистов говорить об угрозе перегрева рынка, за которым, как свидетельствует мировая практика, следует неизбежный спад. Например, в Японии в результате такого обвала в середине 90-х цены на недвижимость упали в 3–4 раза, разорив несколько крупнейших банков, кредитовавших под залог недвижимости.

«Платежеспособный спрос населения не беспределен, и постоянное повышение должно было рано или поздно сказаться на снижении объемов продаж, а как следствие – на падении темпов роста цен», – заявил «Новым Известиям» начальник филиала агентства «Кутузовский проспект» Андрей Александров. С ним согласен и руководитель проекта irn.ru Олег Репченко: «Уже несколько месяцев аналитики и риелторы констатировали, что рынок недвижимости растет слишком быстро, и в определенный момент это должно закончиться. И вот теперь это случилось».

При этом в числе отстающих по темпам роста оказалось дешевое жилье в новостройках, утверждает г-н Репченко. Между тем оно традиционно пользуется большим спросом и всегда дорожало быстрее, чем более дорогие метры. Что касается квартир в более дорогих новостройках, а также на вторичном рынке, то здесь тенденцию проследить нельзя. Рост цен в этих сегментах рынка недвижимости, по словам аналитика, индивидуален.

Вместе с тем есть и субъективные факторы, определившие снижение темпов роста цен. Речь в первую очередь идет о банковском кризисе. По словам близкого к правительственным кругам аналитика, население видит за происходящим в банковском секторе угрозу событий сродни дефолту 1998 года. Рассуждения строятся таким образом: от рубля надо избавляться, покупать валюту, а если будет коллапс, она не обесценится. Зато, как это было 6 лет назад, цены на квартиры временно, но резко упадут – тогда и надо думать о новоселье.

С таким прогнозом согласен Олег Репченко, не исключающий для рынка недвижимости самых печальных последствий. «Если банки один за другим начнут закрывать расчеты, то не только на рынке недвижимости, но и во всех других сегментах экономики начнется паника, и мы рискуем прийти к ситуации, подобной 1998 году», – заявил он.

Другую сторону опасений потенциальных покупателей жилья видит аналитик «Миэль-недвижимость» Геннадий Стерник. По его словам, если банковский кризис разгорится, после заморозки расчетов в «проблемных» банках застройщики–клиенты этих банков останутся без средств для продолжения строительства домов. И тогда сдача нового дома в лучшем случае будет отложена на несколько недель или месяцев, а в худшем – остановится всерьез и надолго. Вкладывать при угрозе такой ситуации деньги в недвижимость рискованно, и люди это понимают.

Кроме того, банковский и фондовый кризисы тоже могут, по мнению специалистов, сыграть на руку игрокам на понижение. На рынок будут выброшены заложенные под невозвращенные кредиты квартиры, а застройщики, у которых зависнут счета, станут более сговорчивыми в поисках покупателей на еще не распроданные квартиры. В «проблемных» банках могут зависнуть также счета других потенциальных покупателей, что также снизит спрос и цены на жилье.

Так что, хотя риеторы и прогнозируют, что рост цен на квартиры к августу возобновится прежними темпами, большинство из них оговаривают несколько «если», обращенных к фондовому рынку и банковскому сектору.




В ряду кризисных банков неожиданно зазвучали «Росбанк» и МДМ-банк
Нас ждут другие времена
Прямые затраты составляют лишь десятую часть стоимости жилья
Цены на жилье станут реальными после 2007 года