В предчувствии ажиотажа

По расчетам аналитиков центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)», средний уровень цен на московские квартиры за ноябрь вырос примерно на 4%, составив 2135 долл. за 1 кв. метр против 2051 долл. в октябре. Специалисты сходятся во мнении, что столичный рынок жилья находится сейчас в пиковой ситуации, схожей с осенью 2003 года – тогда ежемесячное подорожание составляло 3–5%.

Главный аналитик Московской ассоциации–гильдии риелторов (МАГР), руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко признался «НИ», что «такой мощной игры на повышение» он не помнит. Параллели же с позапрошлым годом специалист видит не только в самом росте, но и в возможных его последствиях. «В 2003 году рост рынка был 40%, ажиотаж перекинулся потом и на первую половину 2004 года, а потом наступило отрезвление, цены замерли на целый год. В этом году похожая ситуация, рост примерно такой же, и ажиотаж также может перекинуться на следующий год», – прогнозирует г-н Репченко.

Причин роста рынка, по мнению аналитика, существует несколько, хотя ни одна из них в отдельности погоды бы не сделала – виноват «некий общий эффект» «Одна из причин, например, всем известный 214-й закон (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», после принятия которого у застройщиков возникли серьезные проблемы с банковским кредитованием. – «НИ»). Сложнее стало получать разрешения, случился провал рынка новостроек примерно на 20–30%. Но гораздо важнее ажиотаж вокруг этой темы».

По поводу роста мировых цен на нефть, бензин и цемент, которым власти нередко оправдывают безудержное подорожание жилья, аналитики высказываются весьма сдержанно. Топливо и стройматериалы поднимались в цене и год назад, но на стоимости недвижимости это так не отражалось. Что касается ипотеки и поднятия общего уровня жизни, то и в этом специалисты не видят первопричины ценового бума. Ведь по ипотечным схемам приобретается в лучшем случае 5–10% жилья.

На ситуацию влияет скорее то, что жилье вновь стало выгодным средством вложения денег – по доходности такие инвестиции опережают банковские депозиты почти в 5 раз. «При 3-процентном ежемесячном росте стоимости жилья годовые проценты будут составлять 38%. Прибавьте 10% годовых от сдачи в аренду. Еще 10%, если это новостройка. Получается под 50% годовых. При этом операция доступна любому, у кого есть деньги», – подсчитывает Олег Репченко, опасаясь, впрочем, как бы рынок из-за спекулятивных мотивов не превратился в финансовую пирамиду.

Некоторые категории жилья, в частности, однокомнатные квартиры или относительно дешевая «панель» советского периода, подорожали в ноябре сильнее остальных – на 5% и более. Аналитики объясняют это просто – на недорогие квартиры на рынке всегда существует устойчивый спрос. Тем временем разрыв в цене между самыми дорогими и самыми дешевыми квартирами сейчас тоже увеличивается – 3246 и 1590 долларов соответственно.

Лидером же по темпу роста цен оказался Зеленоград, где за один месяц стоимость жилья выросла примерно на 9%. «Всегда дорожает больше всего то, что пока еще дешевое. По принципу «надо купить что-то, на что хватит денег», – комментирует ситуацию Олег Репченко. До конца года, по мнению эксперта, рост цен однозначно продолжится. Прогноз на декабрь – примерно 4%. А в следующем году рост будет идти уже по инерции. На вопрос «НИ», есть ли какая-то граница, за пределами которой столичное жилье дорожать уже не может, аналитик ответит так: «Потолок цен может составить 2,5–2,7 тыс. долларов за кв. метр. А может оказаться и выше. Вплоть до 3 тыс.».