Мутная дача

Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков рассказал «НИ», что желающих переехать за город сегодня много: реальный спрос на недвижимость «на лоне природы» составляет 10–15% от общего объема рынка ипотечного кредитования. При этом цены там растут. Так, по оценке эксперта крупного агентства недвижимости Светланы Кондачковой, загородное жилье по итогам этого года может подорожать на 20%. Однако людей это не останавливает: речь ведь идет чаще всего о весьма состоятельных гражданах, способных и взять ипотечный кредит, и добросовестно его выплатить.

Формально условия ипотеки вполне приемлемы. Как рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, обычно это заем под 12% годовых сроком на 5–7 лет с первоначальным взносом в размере около 30% от стоимости объекта. Но не все так просто, как на рекламном плакате. Как показывает статистика, покупку едва ли не каждого второго дома банки кредитовать отказываются. Главная причина – непрозрачность сделок. Это касается, в частности, статуса земель: иногда под строительство домов в коттеджных поселках выделяются земли сельскохозяйственного назначения, лесные угодья, а застройщики не успевают из-под этого статуса их вывести. Желающим купить коттедж предлагается сначала заплатить деньги, а после этого обещают оформить и землю. «Кредитование подобной сделки не может состояться, ибо банк не сможет перепродать кредит, поскольку сделка незаконна», – отмечает г-н Теребков.

Недорогие дома, земля которых имеет статус садового товарищества, также невозможно купить в кредит. «Дело в том, что такие дома, скорее всего, не обеспечены газом и лишены электричества, а значит, по закону не могут быть использованы под постоянное частное жилье, и банк на этом основании не рассматривает возможность кредитования», – поясняет г-н Теребков. Такие сделки, по его словам, чаще всего стараются заключить приезжие. А банк не возьмется кредитовать такую покупку еще и потому, что выставленные на продажу дома, как правило, раньше кому-то уже принадлежали – вдруг возникнут претенденты на имущество, и кто тогда будет выплачивать кредит? Редко ясна ситуация и с границами на участке – соседи оспаривают «свои» и «чужие» сотки с пеной у рта и готовы доказывать их принадлежность любыми способами.

Во всех этих случаях банки не могут реально оценить риски, поскольку ликвидность такого объекта недвижимости никому не ясна. «Вчера дом оценили в 1 млн. долларов, а сегодня он может стоить всего 200–300 тыс., погрешность в оценке загородной недвижимости может составлять 100%», – утверждает Ирина Радченко. Для сравнения: по городским квартирам она составляет около 10%. «К тому же в нашем холодном климате, эксплуатация дома требует много затрат, и сделка часто становится неликвидной, поскольку строение может фактически упасть в цене при отсутствии условий эксплуатации», – сообщила специалист.

Так что купить дачу по ипотеке даже для состоятельных граждан часто несбыточная мечта.