Товарищи по несчастью

Основная идея нового Жилищного кодекса – за состояние собственности отвечают сами собственники. Так ее сформулировал один из разработчиков ЖК, директор направления «Городское хозяйство» Института экономики города Сергей Сиваев. Однако практика показывает, что далеко не все из 70% россиян, приватизировавших свое жилье, знают, как именно они должны нести за него ответственность.

Логично, что в такой ситуации появляется множество «помощников», предлагающих свои услуги, либо попросту их навязывающих. Чаще всего юридически не подкованные жильцы становятся жертвами управляющих компаний-однодневок, которые, собрав деньги за предоставление жилищно-коммунальных услуг, исчезают в неизвестном направлении. «Самый простой способ – собрать с жильцов деньги за коммунальные услуги и скрыться с ними, – рассказал «Новым Известиям» президент фонда «Коммунальная культура жизни» Андрей Щавелев. – В среднем один многоквартирный дом платит в месяц от 100 до 400 тыс. руб. и более – в зависимости от региона и этажности. Кроме того, возможно распространение мошенниками фальшивых квитанций на оплату ЖКУ. Такие случаи были зафиксированы, в частности, осенью прошлого года в Москве». По словам г-на Щавелева, сейчас рынок управляющих компаний (УК) развит в недостаточной степени, поэтому случаев мошенничества пока не так много, но вскоре следует ожидать активизации недобросовестных управленцев.

Для отработки своих схем мошенники чаще всего выбирают те дома, где жильцы не объединены в ТСЖ. «Таких собственников гораздо проще обмануть, заставить что-либо подписать, сдать деньги, – рассказала «НИ» руководитель сектора социальных проблем жилищной сферы Института экономики города Татьяна Лыкова. – Ведь там, где не создано товарищество, как правило, не оказывается и людей, компетентных в вопросах ЖКХ. ТСЖ в данном случае является мощным механизмом защиты». Однако создается этот механизм зачастую так, что граждане не верят ему с самого начала.

Подмоченная репутация

По данным официальной статистики, жители Санкт-Петербурга не очень-то торопятся становиться «товарищами». В среднем от 3 до 5% домов в различных районах сформировали ТСЖ. Оно и понятно: мало кто понимает, что вообще означает эта аббревиатура. Но вот загадочным образом во Фрунзенском районе сразу 17,3% домов оказались неожиданно «продвинутыми». «Не совсем понятно, чем вызван такой резкий взлет создания ТСЖ, – рассказала «НИ» глава муниципального образования № 75 Фрунзенского района Маритана Кузнецова. – Ведь когда мы или депутаты Госдумы встречаемся с населением, люди не перестают задавать вопросы, что такое ТСЖ и как этим пользоваться. А тут вдруг такие рекордные цифры...». Удивили такие показатели и депутата Госдумы Оксану Дмитриеву, в числе прочих занимающуюся вопросами ЖКХ. Она-то и начала выяснять, в чем дело.

Оказалось, что администрация Фрунзенского района во главе с Всеволодом Хмыровым «искусственно форсирует» создание товариществ. «Районная власть действительно активно взялась за выполнение условий нового ЖК, – продолжает Маритана Кузнецова, – и многие жители просто вынуждены были согласиться с созданием ТСЖ». Однако сами «новые товарищи» о своем вынужденном согласии рассказывают несколько иначе. «Ни на что мы не соглашались, – заявил «НИ» Сергей Н., житель дома, переоформленного в ТСЖ. – Просто вдруг от соседей я узнал, что якобы было проведено какое-то мифическое собрание, там отсутствующих представляли какие-то доверенные лица, у которых будто бы были подписанные нами доверенности. Но я никаких бумаг не подписывал. Теперь не знаю, как быть. Я-то согласия не давал. Эти услуги, а обслуживание дома осуществляет УК «Жилкомсервис 2», мне просто навязаны. При этом ситуация в доме не изменилась. Все осталось, как было. Вот я и не пойму, за что теперь мы платим по новым счетам».

Сергей в своих скитаниях не одинок. В районе масса жителей, которые также неожиданно оказались членами ТСЖ. Кто в этом виноват, они не знают, поскольку толком объяснить им что-либо никто не может. Люди чувствуют себя пострадавшими и пишут заявления в прокуратуру о том, как они вдруг обнаружили себя в числе товарищей-собственников.

Сценарий создания ТСЖ довольно прост. Из жилконторы звонят председателю дома или наиболее инициативным его обитателям и рекомендуют провести собрание, на котором сформировать товарищество и выбрать управляющую компанию. Особенно убеждать жителей не приходится – им порой просто намекают, что в противном случае жилконтора снимет их с баланса. «Идея этой реформы очень хорошая – дать людям возможность самим выбирать компанию, которая будет обслуживать их дома так, как они того хотят, – рассказывает г-жа Кузнецова. – Но ведь у нас пока нет опыта функционирования этих организаций, да и конкуренции на этом рынке не существует. Как правило, это те же ЖЭКи и ЖСК, только с переоформленным юридическим статусом». Кроме того, законом не ограничен и потолок стоимости предоставляемых услуг, равно как и их перечень. Посредники же сплошь и рядом требуют предоплаты, и никто не гарантирует, что, взяв деньги за полгода вперед, компания вдруг не исчезнет.

Фрунзенский – не самый крупный район Петербурга. Тем не менее он занимает довольно обширную территорию – от Обводного канала до кольцевой дороги, на которой расположены дома разных лет постройки. Степень износа сетей тоже разная. К примеру, в многоподъездных домах 137-й серии, построенных в конце 70-х – начале 80-х годов, коммуникации пока не требуют капитального ремонта, и создание товариществ вполне может себя оправдать. А вот в зданиях 30-х годов с крайней степенью износа и небольшим количеством собственников ТСЖ вряд ли окажется рентабельным. Цена на обслуживание будет слишком высокой в расчете на человека. Но, похоже, районные власти это не особенно беспокоит. Да и при взгляде на местный пейзаж становится ясно, почему администрация стремится снять с себя ответственность хотя бы за состояние жилого фонда и прилегающих территорий. Как нормальное можно оценить лишь состояние фасадов домов, расположенных по Обводному каналу и основным транспортным магистралям. Остальные здания являют собой грустное зрелище – обшарпанные стены, кое-как прилаженные двери подъездов, покосившиеся лестницы. Выйдя из такого подъезда, не стоит ожидать, что окажешься в цветущем садике с зелеными газонами, аккуратными пешеходными дорожками и ровными автомобильными проездами. Прилегающая зона вполне соответствует домам. И если до недавнего времени за это сколько угодно можно было ругать жилконторы и власти, то теперь жильцам некому предъявлять претензии.

Где искать управу

Специалисты Института экономики города уверяют, что подобное навязывание товариществ сверху можно легко оспорить в суде. «Для того чтобы создание ТСЖ считалось легитимным, на его создание должны согласиться собственники, владеющие более 50% площади дома, – говорит Татьяна Лыкова. – То есть, условно, если в доме 200 одинаковых по площади квартир, то решение должно приниматься хозяевами 101 и более квартир. При этом процедура создания требует, чтобы каждый из этих собственников дважды завизировал свое согласие подписью. Если же создание ТСЖ проходило с нарушениями – не всех жильцов пригласили на собрание или слишком поздно оповестили, собрание не набрало кворума или голосования как такового не было, – то любой жилец данного дома может обращаться в суд».

Оспорить создание ТСЖ или выбор управляющей компании (УК) можно также в том случае, если инициатива по проведению собрания была спущена сверху – из органа муниципальной власти. Так, к примеру, в Саратове ДЕЗы без ведома жильцов стали преобразовываться в частные УК и приписывать себя к обслуживаемым ранее домам. Если до декабря прошлого года в счетах-квитанциях, предъявляемых к оплате собственникам муниципального жилья, «получатель» был обозначен как «МУ ДЕЗ по Волжскому (Заводскому) району», то с нового года незаметно для подавляющего большинства горожан «получатель» трансформировался в «Управляющую компанию «МУ ДЕЗ по Волжскому (Заводскому) району». Никто из жителей в общедомовых собраниях не участвовал и ничего о них не слышал, в глаза не видел ни новоявленных управляющих, ни условий договора. Такая схема незаконна – до 1 января 2007 года смена ДЕЗа на УК может проводиться только самими гражданами. Лишь после нового года муниципальные власти смогут проводить конкурсы для тех домов, где жильцы не провели собраний.

Впрочем, ловушка может подстерегать даже тех, кто создал ТСЖ вполне осознанно. Поучительна в этом отношении история двух пенсионерок Клавдии Василевской и Антонины Болдышевой из московского района Печатники. Семь лет назад они «клюнули» на обещание местных властей сделать ремонт в их двухквартирном доме, если они создадут ТСЖ. Старушки стали «товарищами», а муниципальные власти выкрасили за это их дом в розовый цвет. На этом ремонт и остановился. Прошло время, и Клавдию Филипповну и Антонину Ивановну уведомили письмом о том, что их ТСЖ уже несколько лет не предоставляет в Российский фонд соцстрахования финансовый отчет, за что тот требует штраф в размере 200 тыс. руб. Ликвидировать же ТСЖ можно только после уплаты штрафа. Старушкам обещает помочь префектура Юго-Восточного округа. Если не поможет – штраф придется выплатить.

Пару месяцев назад Сергей Сиваев из Института экономики города говорил, что в зоне риска находятся все, кто решился проводить собрания и выборы управляющей компании. Однако, как видно сегодня, рискуют все. И те, кто создает ТСЖ, и те, кто никогда о них не слышал, и те, кто меняет ДЕЗ на частную УК, и те, кого «родные» коммунальщики вполне устраивают. И защищаться в большинстве случаев гражданам придется самим. Иного пути, кроме штудирования Жилищного кодекса и индивидуальных обращений в суд, эксперты отрасли не видят, и предложить не могут.

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

ЧТОБЫ НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ МОШЕННИКОВ, ФОНД «КОММУНАЛЬНАЯ КУЛЬТУРА ЖИЗНИ» НАСТОЯТЕЛЬНО РЕКОМЕНДУЕТ:

1. Узнав название фирмы, проверьте, существует ли такая организация на самом деле. Для этого необходимо проверить ее учредительные документы – получить сведения из Единого государственного реестра юридических лиц (общие сведения о юридическом лице можно найти на сайте Федеральной налоговой службы, выписка из реестра и копия устава обойдется вам по 200 руб.) или потребовать такую выписку у представителей УК.

2. Поинтересуйтесь, как давно компания работает на рынке коммунальных услуг – есть ли у нее свои наработки, связи. Если «стаж» уже есть, опросите жильцов тех домов, которые уже управляются этой УК, каков уровень оказываемых услуг. Если компания образована недавно, поинтересуйтесь биографией ее руководителей и главных специалистов: как давно они занимаются этим бизнесом, где начинали и чего достигли. Большая часть нынешних руководителей УК – бывшие руководители или специалисты ДЕЗов.

3. Обязательно ознакомьтесь с бизнес-планом компании по вашему дому. В нем должно быть прописано, как УК собирается получать прибыль по договору, который она заключит с ТСЖ, за счет чего она собирается оказывать коммунальные услуги, включая набор дополнительных услуг. Также в документе может быть отражено, собирается ли УК проводить какие-либо мероприятия по энергосбережению, по экономии ресурсов – это важные составляющие дохода компании.

4. Договор с УК необходимо читать самым внимательным образом. Типовой договор в данный момент разрабатывается правительством Москвы, поэтому какого-либо утвержденного и согласованного текста пока что нет. Желательно провести юридическую экспертизу договора, проконсультировавшись со специалистом-жилищником.

5. Необходимо точно знать, какие услуги и за какие деньги вам будут оказываться. В принципе, тарифы на основные коммунальные услуги (водо-, газо-, тепло-, энергоснабжение) регулируются государством. А вот остальные – техобслуживание, вывоз мусора и прочее зависит от условий каждого конкретного дома. Даже экономия на уборщице должна быть точно записана в договоре. Кроме того, тарифы, определяемые УК, должны быть обоснованы. То есть по вашему требованию вам должны пояснить, что входит в ту или иную сумму, откуда она вообще взялась. Что в тарифе составляет необходимую долю расходов, что – прибыль компании, что – сумму, направленную на улучшение качества.

6. В договоре должна быть указана ответственность за его неисполнение компанией – в каком порядке будет признаваться это неисполнение и какие меры оно повлечет для компании.

7. В случае если коммунальные платежи управляющая компания собирается принимать не через Сбербанк или иную другую известную финансовую организацию (платежи принимают еще несколько крупных банков), проверьте и этот банк, чтобы он не исчез с вашими деньгами на следующий день.

8. Столкнувшись с ситуацией, когда УК уже выбрана, но ни вы, ни ваши соседи даже и не подозревали о прошедших выборах, проверьте правильность проведения собрания, его правомочность. Уже известны случаи, когда самозваные компании подделывают протоколы общего собрания собственников жилья.