Было ваше - стало наше: как (не) стать жертвой арендаторов жилья

Людмила Бутузова

«Каждую ночь отбиваем атаки на свою квартиру»

На днях на телеканале Москва-24 вышел сюжет о «черных риэлторах», отжимающих арендованные квартиры у москвичей. Семья Ольги Соколовой из города Видное оказалась в эпицентре событий. Серьезного вида «риэлторы» кавказской национальности требовали уплатить «штраф» 160 000 рублей и покинуть квартиру, в которой Соколовы сумели забаррикадироваться. Не дождавшись развязки, телевизионщики уехали по другим адресам. Перепуганная семья осталась. Что с ними сейчас ? «Новые Известия» связались с Ольгой Соколовой по телефону.

- Я даже боюсь с вами разговаривать, - сказала Ольга. – Они узнают, что мы опять обратились в прессу, и начнется – штрафы, наезды. После сюжета на М-24 нас атаковали до двух часов ночи, стучали в окна, лезли в двери. В пятницу пришли опять… Мы из квартиры не выходим, при малейшем шорохе держим дверь изнутри. Четыре раза за неделю к нам ломились, два раза пришлось менять залитые чем-то замки. Папа у меня инвалид первой группы – напали, когда он был дома один. Спасла щеколда – успел ее задвинуть и не отпускал, сколько у него было сил, вся рука теперь синяя. У мамы гипертонический криз, нужно в больницу, она отказывается, потому что образуется брешь в нашей обороне, и они могут снова захватить квартиру. Жаловаться бесполезно, у милиции один ответ: решайте вопрос в суде. Иск на расторжение договора аренды мы подали, суд назначен на октябрь. Но ведь до этого еще дожить надо…

Соколовы сдали квартиру «папе на лекарства» 26 июня этого года. Мать Ольги Ирина Ивановна разместила объявление на Авито, ей почти сразу позвонили от фирмы «Белый дом», предложили хорошие условия: квартиру снимают за 43 тысячи рублей в месяц вместо средней цены по рынку в 36 000. Почему так, объяснили: жить будут наши сотрудники из регионов, за них платит фирма, поэтому залог по бухгалтерии не проходит, но мы увеличиваем арендную плату на несколько процентов. Вам же выгоднее – три года получаете повышенный доход, и в конце не придется ничего возвращать.

«Выгоду» Соколовы увидели уже на следующий день после заключения договора. Фирма выставила их квартиру на Авито за 30 тысяч рублей и…перестала выходить на связь. Несколько дней невозможно было узнать, что происходит и почему им не поступают деньги за аренду.

- Позже, когда мы познакомились с другими пострадавшими, стало понятно, в чем засада, - рассказывает Ольга. - Они и не собирались ничего платить. Наши квартиры они сдают в субаренду, а вовсе не для того, чтобы селить каких-то своих сотрудников из регионов, как всем рассказывают. Сдают любому, кто откликнется, чаще всего, гастарбайтерам из Азии, берут с них залог и арендную плату за два месяца. То есть, на руках у них одномоментно оказывается тысяч 100 и более, через некоторое время субарендаторов под надуманным предлогом выгоняют, вещи, деньги не возвращают. Затем повторяют операцию. Некоторые квартиры за несколько месяцев таким образом «обернулись» по два, а то и по три раза. То есть, они не просто обманывают собственников, но еще и грабят квартирантов в полной уверенности, что люди жаловаться и качать права не будут.

У собственников, как выяснилось, прав оказывается не больше: сам подписал договор – сам загнал себя в кабалу. Причем, на несколько лет и практически без возможности расторгнуть его мирным путем. Мать Ольги Соколовой, как и все, законтачившие с этой фирмой, заключила три договора на 11 месяцев каждый («не переживайте, это для того, чтобы не регистрировать договор в Россреестре и не подставлять вас под налоги».) Семья была заинтересована в долгосрочной аренде, а фирма и того больше – по договору, обоюдно скрепленному подписями с двух сторон, они три года могли доить чужую квартиру и одновременно собственников, обкладывая их штрафами буквально за все –- за несанкционированную прогулку возле своего дома, за возмущение, что не приходит арендная плата, за то, что разгласил условия договора третьим лицам, за обращение в прессу…

ПОПАЛИ ПОД РАЗВОД

Не хочется читать мораль, но просто зло берет: неужели не видели, на что подписываются? Да вроде видели… Среди тех, для кого сдача квартиры – бизнес, простодушных не так уж много. Но, видимо, и опытному бизнесу не всегда сопутствует удача. «Я квартиру давно сдаю, клиенты всегда были нормальные, и я тоже свою часть обязательств перед ними никогда не нарушала, поэтому штрафные санкции меня не смутили, - исповедалась перед «НИ» одна из пострадавших москвичка Ирина Умарова. - Кто ж знал, что в этот раз придется столкнуться с ОПГ, и они не будут платить…»

У дамы отличная трехкомнатная «сталинка» у метро Алексеевская, сейчас там хостел на 10 человек, перепланировка, заваленный тряпьем балкон, хабалистые квартиранты и куча долгов за ЖКХ… А у нее штраф в 170 тысяч рублей за то, что решилась самостоятельно навестить квартиру и проверить сохранность имущества, дважды не получив на это согласие от фирмы. Пришла в компании с крепкими друзьями. Иначе бы, говорит, несдобровать – на страже неприкосновенности личной жизни квартирантов находится бородатый «менеджер» с повадками профессионального вышибалы. Ласковыми они бывают только при обсуждении умопомрачительной цены за аренду.

- С деньгами хитрость такая: с собственником обговаривается, что предоплата поступит через 5 дней после заключения договора, и на подпись дают экземпляр, где все это прописано, а потом, когда сроки проходят, денег нет, и ты начинаешь волноваться и звонить, тебе говорят: протри глаза и читай договор, - возмущается Ольга Соколова. - Стали читать. Действительно, написано «не предоплата», а «постоплата» плюс 10 дней после месяца проживания. Мама, как же так? Что ты читала? Что подписывала? Мама в слезы: не было там никакой постоплаты. Начинает мучительно вспоминать: менеджер заметил незначительную помарку на одной из страниц и отлучался на секундочку ее исправить. Этой секундочки, видимо, и хватило, чтобы подменить договор. Когда мы нашли других пострадавших и стали общаться, у всех - у Карена Саркисова, у Иры Умаровой - была такая же история с «помаркой». Стали рыть информацию в интернете – там сотни свидетельств от людей, которых развели так же, как нас. Мы в семье решили, что надо заканчивать дела с этой фирмой и возвращать себе квартиру. У нас жила какая-то квартирантка, вернее появлялась в квартире время от времени. Мы выследили, когда она пришла, а затем отлучилась в магазин. Открыли дверь и зашли. Почему при ней было нельзя? Квартирантам по договору не положено открывать дверь и общаться с хозяевами. За это и штрафы, и досрочное выселение. У Карена в квартире была утечка газа, МЧС вызвали, полицию, весь дом на ушах, а жильцы с ребенком закрылись и не дышат. Под страхом смерти удалось заставить открыть квартиру. Мы предполагали, что в нашу квартиру нас тоже не пустят, поэтому пошли на обман. С первого взгляда выяснилось, что никаких жильцов в квартире нет, чужих вещей нет, у двери пакетик, с которым наша «квартирантка» только что приходила. Тут и она является из магазина. Не ожидала. Мы попросили документы, на каком основании она находится в чужом жилище. Документов не было. Сказала, что она риэлтор «Белого дома», готовит квартиру к сдаче, а пока просто ее караулит. Посмотрели паспорт девушки– он распух от временных регистраций по всему белому свету. Выставили ее с пакетиком, и началась у нас веселая жизнь в ловушке…

РИЭЛТОР С КРИМИНАЛЬНЫМ ПРОШЛЫМ

Примечательный момент. Почти все пострадавшие условия договора обсуждали по интернету, на подписание документов к ним на квартиру приезжал «менеджер» с доверенностью от генерального директора фирмы. Пили чай, мило общались, обсуждали перспективы взаимовыгодного сотрудничества. Наутро некоторые выходили в интернет посмотреть, что за фирма, и хватались за голову. Сотни отзывов, что это мошенники. Калининград, Киров, Питер, Москва…Десятки расследований, как одни и те же люди создают разные ООО - “Инвестиционная группа”, “Русс-авто”, “Северо-западная консалтинговая группа” и т.п., и как только набалуются с чужим жильем и обрастут судебными исками, меняют название и место дислокации. Да года назад многоликая контора шарашила в Москве под вывеской "Союз-эксперт". В августе 2018 года их офис на Басманной закрыл Следственный комитет, бессменный юрист шарашки, а фактически ее мозговой центр - Константин Таран под ликование сотен обманутых москвичей был отправлен в СИЗО. В мае нынешнего года компания возродилась под новым именем – ООО «Белый дом», «восстал из пепла» и упомянутый юрист.

- Я ночью начитался этих досье и не мог дождаться утра, чтобы отказаться от договора, - рассказал «НИ» Карен Саркисов, заключивший сделку 2 августа. – По документам мне давалось три дня на размышления. Полсуток всего прошло, но телефон менеджера уже не отвечал. Я побежал на фирму, где они должны заседать, - Дмитровское шоссе, 71 Б. Это торговый центр, меня не пустили, охрана сказала, что никакого «Белого дома» здесь нет и никогда не было. Не мог их найти нигде. Ну, думаю, и ладно, хорошо, что не отдал им ключ от второго замка. Найдутся сами. Через три дня мне позвонили соседи: твою квартиру вскрывают чужие люди. Побежал, а там уже бородачи от фирмы срезают сваркой замок. Меня оттолкнули: ты кто такой? Сдал квартиру – не мешай арендаторам заходить. Вызвал участкового: прекратите самоуправство, я не признаю этот договор и расторгаю его. Он развел руками: не можете договориться на месте – идите в суд. Так и стояли: они срезают замок, участковый равнодушно смотрит, я снимаю на телефон все это издевательство.

Квартиру Карен купил в ипотеку в мае нынешнего года. Ежемесячный платеж – 35 тысяч, рассчитывал гасить за счет квартирантов. Все обернулось по-другому. Заявление в суд он, конечно, написал, но пока суть да дело, фирма навесила на него штрафы под 200 тысяч рублей и подала встречный иск за попытку досрочного расторжения договора и убытки, которые она из-за этого якобы несет. 200 тысяч за три недели проволочек и мытарств! Такими темпами Саркисов лишится квартиры раньше, чем выплатит ипотеку. Карен смириться с этим не может, всюду пишет – депутатам, в МВД, в прокуратуру, добрался даже до Главного управления экономической безопасности и противодействия коррупции. Требует разоблачить махинаторов и защитить от них доверчивых квартиросдатчиков. Увы, экономическая безопасность ему даже не ответила.

- Помощи ниоткуда нет, - говорит он.- Почему государство прикрывает аферистов? Почему после стольких судебных исков по причинению гражданам имущественного ущерба компания продолжает разводить людей на деньги? Разве те, кто сдает квартиры, уже не граждане? Государство от нас устранилось.

КРИТИЧЕСКАЯ МАССА

Не совсем так. Когда число пострадавших достигает критической массы, полиция, как правило, начинает вмешиваться, заявления о мошенничестве, если клиенты считают, что оно было, принимает прокуратура. Другой вопрос, что проверки далеко не всегда находят в действиях риэлторской фирмы состав преступления. Ну если уж только «менеджеры» вгорячах не отметили до потери пульса какого-нибудь очень уж протестующего арендодателя. Брать человека измором преступлением не считается.

- Дело вот в чем: по закону арендный договор является приоритетом и его можно расторгнуть только по суду, например, в случае неуплаты за проживание в течение двух месяцев, - заявил «НИ», доцент Московского юридического университета, эксперт Госдумы по правовым вопросам Николай Степанчиков. – Это справедливо, закон защищает права и интересы нанимателя. Специально посмотрел сейчас последнее исследование НАФИ - Около 10 млн россиян (9% населения страны) арендуют жилье, почти половина из них (49%) планируют снимать квартиру как минимум в течение ближайших двух лет. Это огромная армия, и она не должна находиться в правовом вакууме, закон об аренде на ее стороне. Сдавая квартиру, собственник соглашается с этими и гарантирует соблюдение своих обязательств перед нанимателем. Вот поэтому, когда возникают разногласия, полиция не реагирует и направляет в суд разрешать гражданско-правовые отношения. В цивилизованном обществе это работает.

Не будем забывать, в каком обществе живем мы. По словам Степанчикова, рынок аренды жилья – один из самых теневых в стране,- еще не вышел из «лихих девяностых» и там предостаточно квартирных аферистов, которые изучили психологию арендодателей – побыстрее сдать свою жилплощадь и тем самым решить какие-то свои финансовые проблемы, либо жить как рантье на дивиденды. Компании «идут навстречу» - в момент подписания договора, они ловко разыгрывают спектакль и подсовывают на подпись «левый», заранее припасенный документ. После этого обманутых арендодателей запугивают «быки», и далее события развиваются по уже известному сценарию.

- Госдума столкнулась с этим в 2018 году, - рассказывает Николай Степанчиков. - Был целый вал обращений к депутату от ЛДПР Виталию Пашину с просьбой провести проверку деятельности нескольких риэлторских кампаний в разных городах. У граждан были основания полагать, что они имели дело не с простыми мошенниками, а с уголовными элементами, имевшими по пять и более «ходок». Везде фигурировало имя юриста-учредителя - Константин Таран. Копнули поглубже, связались с региональными правоохранительными органами. Оказалось, что ранее этот человек был Шибаевым. Фамилию он сменил... находясь в тюрьме. А вот имя и отчество оставил прежними - Константин Павлович. Затем менял фамилию на Монахова. Имеет четыре судимости, одна из них в 2009 году по ст.159 УК РФ (мошенничество). На свободе стал Тараном и продолжил заниматься любимым делом – создавать фирмы и “разводить лохов” на сдаче жилья в аренду. В одном только Калининграде насчитывалось 177 дел в суде с общим долгом свыше полумиллиона рублей. Несколько сотен пострадавших было в Питере, где рынок жилья значительно больше. Но самое раздолье было в Москве. Жертвы не только теряли свои деньги, но и, в некоторых случаях, их жизнь и здоровье подвергались реальной опасности. Надо отдать должное депутату Пашину – он написал множество запросов в правоохранительные органы, добился, что лавку прикрыли и возбудили уголовное дело.

К сожалению, сводить все эпизоды по регионам в одно дело Следственный комитет не стал, но хотя бы в Москве на некоторое время наступило затишье, и обманутые арендодатели получили шанс добиться от Тарана сатисфакции – частичного возмещения денег за аренду. Переквалифицировать предъявленную ему статью на более серьезную - «мошенничество» - не нашлось оснований.

- С юридической точки зрения, договоры аренды составлены безупречно, - говорит Степанчиков. – По слухам, все его фирмы обслуживает одна из сильных юридических кампаний Москвы, но он и сам спец с такими-то «университетами» за плечами. Посидев с годик в СИЗО, Таран вышел, и я, честно сказать, не очень удивился, что он принялся за старое. Удивляет другое – насколько глух к криминальной информации арендный рынок, и насколько беспечны собственники, передающие свое дорогостоящее жилье первому встречному.

Ну вот опять люди виноваты…Хотя начни государство влезать в эту сферу – выводить из тени рынок арендного жилья, регистрировать каждую сделку и назначать проверяющих из числа заслуженных госчиновников, многим наверняка это тоже не понравится – бюрократия, контроль, налоги… У нас в Москве, на минуточку, легально сдается всего 26 000 квартир. Это по данным департамента экономической политики, а по экспертным оценкам, только в границах «старой» Москвы предложений квартир и комнат в три раза больше, и все они куда-то уходят за неделю-две. Совсем не исключено, что и к покровителям из «Белого дома». Сам Константин Таран уверен, что без работы он не останется. Во-первых, в деятельности фирм, как выяснилось, нет ничего незаконного, договора «безупречные». Во-вторых… Но тут уж не скажешь лучше, чем сам он сказал в единственном публичном интервью для BFM.ru, когда вышел победителем из схватки с обиженными арендодателями:

«Вы видели хоть одного психиатра, который дураку смог помочь? Его, по-моему, никто не вылечит. Договор — это продукт нашего с вами обоюдного соглашения. К чему строго мы пришли в результате переговоров. Мы обговорили — вы согласились. Вы прочитали, проверили, подписали. На каждой странице. Я вам сообщение направил и еще раз дал возможность пересмотреть положение договора. Вы и этого не сделали. Я все попытки предпринял для того, чтобы удовлетворить ваши вероятные запросы. Ну, а теперь вот, они ходят, дружно взявшись за руки, начинают кричать: «Как нагадить Тарану». А я им отвечаю, что счастье — это тогда, когда тебе завидуют, а нагадить не могут».

СИЛА НА СИЛУ, ДЕНЬГИ К ДЕНЬГАМ

Сколько москвичей с мая – с начала работы «Белого дома» в столице – попались в сети и теперь «завидуют» Тарану, неизвестно. Затворники Соколовы из Видного утверждают, что таких сотни, если судить по откликам на Пикабу, традиционно привечающем у себя всех обиженных. Многие приходят анонимно, потому что до последнего надеются решить вопрос с риэлторами миром – то есть не скандалить, не попадать под штрафы, тихо-мирно переждать два месяца без арендной платы, подать в суд, расторгнуть договор и вздохнуть свободно.

- Я тоже так хотела и не афишировалась, - говорит Ирина Умарова. – Ни у кого не получится. Они всегда найдут к чему прицепиться и подставить под штрафы. Я, например, просто зашла в свою квартиру осмотреть ее состояние. Тут же выкатили штраф в размере арендной платы за два месяца. От них я ни копейки не получила, а им уже должна! Они прекрасно понимают, что я выжидала время, чтобы обратиться в суд. Теперь грозят сами подать, если я добровольно не отдам деньги. Это война! И они будут ее вести до бесконечности. Объединилась с другими пострадавшими и пошла подавать заявление в МВД Северного округа. Не взяли – у них уже своя куча, а я из другого округа. Но следователь хотя бы начал работу – сходил по адресу «Белого дома» на Дмитровке, показал нам фотографии – там ничего нет, юридический адрес – просто стена с номером. Не знаю, как ему это поможет… А мне-то, спрашиваю, что делать, как избавляться «от рогов и копыт». Он посоветовал: «Нанимайте людей, захватывайте квартиру силой и удерживайте ее, пока суд не решит в вашу пользу». Зная, как затягиваются наши суды, квартиру придется удерживать год, если не больше. И платить, платить – за просто так никто меня караулить не будет…

Некоторые платят. Только не наемной охране, а риэлторам, согласившись с их конскими требованиями. Поначалу сообщество пострадавших осуждало таких людей, но по мере развития событий, пришли к выводу, что дешевле ублажить риэлторов, чем неизвестно сколько кормить наемников и ждать неизвестно каких последствий для себя.

Наши соболезнования всем, кто попался. Тем, кто собирается делать бизнес на рынке жилья и подыскивает, кому бы сдать свою квартиру, дает советы Мария Архипова, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека:

- Первое. Прежде чем подписывать договор - посоветуйтесь с компетентным юристом. Лучше потратить время на изучение документа, чем спустя несколько дней после подписания искать способы этот договор расторгнуть. Для тех, кто выполняет первую рекомендацию, на этом обычно и завершается угроза попасть в кабалу и утратить возможность распоряжаться своей собственностью. Для тех, кто игнорирует это основное правило, открывается целая панорама пунктов договора, по которым они, будучи собственниками, ими и остаются, но, например, не получают оплату по договору, не могут войти в квартиру и не могут выселить неизвестных лиц принудительно, потому что элементарно не знают их имен, чтобы указать их в исковом заявлении. Второе. Если вы все-таки принимаете решение подписать договор с фирмой, - читайте отзывы, соберите информацию о регистрации юридического лица и учредителях - она доступна в Интернете для каждого. Третье. Задавайте уточняющие вопросы, особенно по условиям расторжения договора, срокам и порядке оплаты, иначе вам придется ежемесячно выбивать свои деньги или довольствоваться отложенными на завтра обещаниями. В-четвертых, будьте внимательны при подписании договора, независимо от того, происходит это в офисе организации или у вас дома, избегайте предложенных напитков, помещений без окон и людей. Не помешает изучить доверенность на лицо, которое подписывает договор, - доверенность может содержать противоречащие полномочия, например, подписывать любые документы и в то же время содержать запрет расторжения договоров. Обращайте внимание на тон общения, от каких вопросов уходит менеджер, о чем советуется с третьими лицами. Если договор изобилует штрафными санкциями, то, скорее всего, ваши попытки «восстановить справедливость» будут отвергнуты под предлогом, что вы сами подписали эти условия. Если же вы уже попали в ситуацию, то в помощь вам - заявление в полицию и выселение постояльцев через суд. Поможет и заявление в Следственный комитет на действия организованной преступной группировки. И последняя рекомендация - обращайтесь к организациям, которые занимаются управлением имуществом профессионально и на прозрачных условиях. Такой договор дороже и надежнее одновременно.