Зачумленные джунгли: вирус спровоцировал отток жителей больших городов

Юлия Сунцова

В самоизоляцию работодатели пересмотрели свое отношение к затратным офисам и теперь не прочь по максимуму оставить работников на удаленке. Под совещание раз в неделю или корпоратив выгоднее снять коворкинг. В стороне от оптимизации не остались даже предприятия-гиганты: выходят указы - сотрудникам спускаются формы с просьбой поставить галочку напротив желаемой формы дальнейшего взаимодействия с руководством: офис, удаленка или 50% на 50%.

Белые воротнички, соответственно, из каменных джунглей едут в экологичный пригород, где ждет свой дом, в который вместится и персональный рабочий кабинет.

Перестанут ли мегаполисы быть точками притяжения в неожиданно начавшийся для нас zoom-век или это лишь временный побочный синдром?

«Спрос на покупку загородной недвижимости вырос на 20-30% в сравнении с прошлым годом. Коронавирус породил экономический кризис, а в кризис, как правило, свободные средства вкладываются людьми в недвижимость. Семьи с детьми, раньше проводившие вечера и выходные в парках или на туристических базах, ищут альтернативные способы отдыха. Летний отдых на курортах, особенно зарубежных – под большим вопросом, и ситуация может не измениться в перспективе нескольких лет. Люди поняли, что как никогда раньше, рискуют закрытием заграничных поездок и задумались над созданием собственного уютного гнездышка недалеко от города», - говорит Екатерина Иванова, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений.

Часть бизнесов закрылась и уже не откроется никогда, поэтому предприниматели тоже ищут альтернативные ниши. Впервые за несколько лет, например, возрос спрос на земли сельхозназначения, причем не с целью последующего перевода под коттеджную застройку, а именно для использования по прямому назначению. Многим как бизнес стали интересны сельское хозяйство, фермерство и агротуризм, говорит эксперт.

Процесс только набирает обороты, но одно совершенно неоспоримо: вокруг нас уже формируется «новый мир». Децентрализация, деиндустриализация и деурбанизация - вот во что выталкивают нас реалии, рассуждает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова:

«Это не хорошо и не плохо, это просто новая действительность, и комфорт каждого из нас будет зависеть от того, насколько быстро мы адаптируемся к вызовам. Задача девелопмента - создавать продукт под запрос покупателя. А покупатель из мегаполиса сегодня больше всего хочет сохранить своё здоровье, создать вокруг себя устойчивость и безопасность, если честно, он устал от города, от сопряженных с ним стрессов и суеты. Но главное - покупатель всерьез задумался о будущем в глобальном понимании. Жителей больших городов неизбежно ждет трансформация собственного отношения к пространству вокруг себя и, конечно, к жилой среде. В «новом мире» комфортные пригороды мегаполисов - главный тренд. Я уверена, что пути назад нет», - говорит девелопер.

Эксперты по недвижимости рисуют портрет человека, решившегося променять огни большого города на пастораль в эпоху коронавируса. Это человек среднего возраста, среднего класса, имеет семью с детьми, иногда с пожилыми родителями. В основном он - работник торговли, финансов, промышленности или строительства, реже всего – это представитель науки и образования, говорит завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

Уезжающий из Москвы - это среднестатистический житель столицы, человек семейный, в основном решение принимается мужчиной 30-55 лет, с доходом от 100-150 тыс рублей в месяц. Почти половина из них пользуется кредитной поддержкой и почти все семейные пары задействуют материнский капитал», отмечает Тимур Дасаев, руководитель строительной компании «Дачный сезон».

Не последней мотивацией у этого человека была и одобренная сельская ипотека, но сейчас правительство сворачивает эту программу, финансирование подходит к концу, говорит владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский

Практически всегда это человек успешный в своей профессиональной деятельности, по-своему уникальный и очень современный. А еще – это человек увлеченный, с ним интересно говорить. Часто на совещаниях в отделе продаж я слышу слова восхищения в адрес этих новых клиентов, их культуры и мировоззрения, подчеркивает Наталья Осетрова.

По данным риелторских агентств, количество сделок по продаже загородной недвижимости с марта выросло в четыре раза. Подросла и стоимость загородного домовладения - на 15% по сравнению с прошлым годом. Если в апреле 2019 года средняя стоимость дома на продажу составляла 13,5 млн, то в апреле 2020-го — 16,6 млн рублей. Средняя цена на элитную загородную недвижимость за март выросла на 32% - и это рост спроса на уже давно стагнирующем рынке. Востребованность дач в Московской области выросла на 93%, при этом спрос на аренду обгоняет спрос на продажу, говорит Елена Иванкина.

На сегодня в продаже находится около 43 000 загородных домов, 95% из них — на вторичном рынке. Цены зависят от направления и удаленности от Москвы, доступности и площади участка, обеспеченности коммуникациями.

Так, по данным МИЭЛЬ, к примеру, стоимость летнего дома, построенного до 1980 года, с участком в 6 соток в пределах 40 км от Москвы составляет 1,0-1,5 млн рублей. Столько же стоит новый дом в пределах до 70 км от Москвы. Газификация увеличивает стоимость на 1 млн рублей. Самыми престижными направлениями по-прежнему остаются Рублево-Успенское (средняя стоимость — 90 млн рублей), Новорижское (47,5 млн) и Минское шоссе (21,7 млн рублей). Самыми бюджетными — Новосовихинское (6,9 млн) и Горьковское направления (5,8 млн рублей).

«Динамика поисковых запросов аудитории, связанных с переездом за город увеличилась в 2 раза в апреле 2020 года по сравнению со среднегодовым значением 2019-2020. Частотность запросов, где сравнивают квартиру и загородный дом, в апреле 2020 года увеличилась в 2 раза по отношению к марту 2020 и в 3 раза - в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Средний чек в загородном сегменте вырос в среднем на 10-20% в зависимости от формата. Новый клиент в загородной недвижимости – потребитель, который ранее не рассматривал покупку и варианты загородных форматов. В эпидемию загородная недвижимость стала напрямую конкурировать с городскими квартирами в сопоставимых ценовых сегментах», - анализирует маркетолог, урбанист Екатерина Ильинская.

Наибольшим спросом при этом пользуются готовые дома с ремонтом и мебелью, «под ключ». Земельные участки популярны преимущественно с минимальным чеком – до 1 млн. руб. - как доступная альтернатива инвестициям. Недооцененным активом остается земля. Новые формы туризма и отдыха будут измеряться автомобильной доступностью, а личный комфорт и безопасность - в первую очередь, возможностью совмещать работу и отдых в рамках жилого юнита. Изменения потребительских паттернов и структуры спроса произойдут в среднесрочной перспективе. Рынок после планомерного падения еще со времен предпоследнего экономического кризиса снова ожидает рост, добавляет эксперт.

Устойчивый рост спроса на дачи и коттеджи Подмосковья сохранится до конца 2020 года, считает Максим Лазовский.

«Полугодовой план мы выполнили за один месяц. Впервые за последние три года. В тренде рынка - недвижимость среднего класса - от 10 до 17 миллионов рублей. Популярностью пользуется и эконом сегмент до 5 миллионов рублей, однако здесь предложение уже ограничено – покупатели уже приобрели лучшие из ликвидных вариантов. Летние дачи формируют арендные предпочтения. Цены тут возросли в разы. За дом в деревне Тверской области без удобств в мае просили от 10 000 рублей на сайте "ЦИАН", а в ближнем Подмосковье цена стартует от 35 000 рублей за половину дома в старом дачном фонде, и все бюджетные варианты расходятся с невероятной скоростью», - отмечает эксперт.

«Я бы сказала, что мы наблюдаем не столько бум продаж, сколько бум экскурсий по загородным домам. До сделок доходят бюджетные варианты. Элитная недвижимость простаивает, очень дешевые дачи тоже – люди их не берут, потому что в них надо много вкладывать (доделывать, достраивать), а покупатели хотят въехать сразу, минуя цепочку строителей. Основной мотив покупки – срочно изолировать свои семьи и не носить больше маски», - говорит риелтор Вероника Плеханова.

«Эпидемия и самоизоляция увеличила наш бизнес вдвое. Профиль у компании – бюджетный загородный дом (каркасный «под ключ», либо из газосиликатных блоков под отделку), площадь 130-160 квадратов. Средний чек - около 4 млн рублей. Заказчики стали выходить на сделку моментально. Если раньше покупателю «на подумать» требовалось около двух месяцев, то сейчас решение принимается от нескольких минут до несколько дней, причем многие готовы осуществлять сделку на всех этапах он-лайн», - говорит Тимур Дасаев, руководитель строительной компании «Дачный сезон».

Тенденция к рурализации, в общем, прорисовывалась уже пару лет как, но до коронавируса загородный дом все же оставался прерогативой миллениалов на дистанционке – они отказались от съема тесных московских квартир, жили в деревнях, работали через интернет или создавали свои эко-предприятия.

Карантин изменил мировоззрение масс: многие вдруг поняли, что с таким же попеременным успехом можно работать и на удаленке. Зачем тогда жить в городской суете, если подальше от всего этого можно поселиться всей семьей в просторный собственный дом, еще и сбережения останутся. Еще один фактор, подействовавший на семейных клиентов – снижение доступности летнего отдыха. Во время всемирной самоизоляции цены на традиционные Крым, Сочи, Турцию резко возросли. К примеру, путевочные две недели на семейство в Турции в отеле 5 звезд доходят до 1 миллиона рублей, как я вчера обнаружил. Проще купить загородный дом за 4 миллиона и жить там круглогодично, либо использовать как дачу много лет. Ослабление курса рубля дополнительно простимулировало людей к покупке загородной недвижимости, которая считается более стабильным капиталом, говорит бизнесмен.

После эпидемии осядут люди в пригороде или вернутся в города?

По мнению Натальи Осетровской, диаметры вокруг Москвы и Санкт-Петербурга в ближайшем будущем обрастут коммерческой, спортивной, социальной и рекреационной инфраструктурой. Сформируются небольшие автономные агломерации, которые станут полноценной альтернативой городским джунглям.

«Рынок уходит от сценариев «коттеджный поселок за забором», по которым жили столицы в 2000-х и представляли собой индивидуальные спальники с пунктом охраны. Бизнес будет и дальше переориентироваться на удаленную работу, а многие сотрудники уже интегрировали офисные функции в своё жилое пространство. В ближайшие годы нас ожидает рост современных и многофункциональных загородных проектов, в которых сосредоточатся рекреационные, деловые и социальных ресурсы», говорит эксперт.

«В целом с учетом транспортной политики и развития новой кольцевой дороги я ожидаю роста рынка загородной недвижимости в пределах ближнего Подмосковья. Но почти всё здесь будет зависеть от поддержки Правительства, которая пока осуществляется не на должном уровне», считает Максим Лазовский.

«Поле эпидемии все вернутся в город. Такой же ажиотаж был в конце 2014 года, когда люди, предчувствуя кризис, вложились в любую доступную неликвидную недвижимость, а потом никак не могли ее продать, чтобы купить то, о чем мечтают. Когда уровень опасности снизится до прежних показателей, всё вернется на свои места, исключением станут только те клиенты, кому загородная жизнь принципиально понравится. Со временем, может, и будут у нас поселки рядом с мегаполисами, как в Европе, но пока в области довольно плохая инфраструктура и медпомощь, а это те составляющие благополучия, которые один только свежий воздух вряд ли способен перевесить», - не соглашается с коллегами риелтор Вероника Плеханова.

«Пока сложно сказать, как долго будет сохраняться спрос на загородную недвижимость, все будет зависеть от скорости восстановления экономики. При наихудшем сценарии может случиться и так, что тем, кто вкладывается в покупку дома сегодня, завтра будет не на что его содержать», - говорит Екатерина Иванова.