Купить квартиру в 2025 году и не обанкротиться: прогноз по рынку недвижимости

Мария Соколова

Полная стоимость кредита на новостройки в Сбербанке сейчас составляет 30,026-34,307%, а на вторичку — 30,315-34,609%. Это заградительные ставки, которые отобьют желание влезать в долги у кого угодно.

Отсутствие спроса может кардинально перевернуть весь рынок недвижимости. Но случится ли это? «НИ» выяснили у экспертов, чего людям ждать в 2025 году и стоит ли покупать квартиру.

Как изменятся цены на новостройки в 2025 году

Спрос падает — продавцы вынуждены снижать цену для его поддержания. Это азы рыночной экономики. Вот только эксперты предупреждают, что в России на рынке недвижимости эти правила работают далеко не всегда. Особенно если речь идет о продажах новых квартир застройщиками. Рассчитывать можно лишь на замедление темпов роста цен — уверена коммерческий директор инвестхолдинга AVA Тамара Коломийцева.

— Можно ожидать замедления роста цен на жилье, особенно в сегментах эконом- и среднего класса.

Поэтому динамика цен в нынешнем году будет сильно зависеть от региона — подтверждает специалист по коммерческой недвижимости компании COMRES Заур Джиоев.

— Спрос будет падать не везде одинаково. В крупных городах, где традиционно высок уровень доходов и где есть потребность в жилье, падение будет меньше. В регионах, где доходы населения не так высоки, ситуация будет хуже.

В целом по стране нет никаких реальных предпосылок для снижения цен на новостройки — уверена эксперт рынка недвижимости, основатель New&Now Agency Ольга Нарт.

— Что касается девелоперов, то предпосылок для снижения цен нет. Продолжает расти себестоимость материалов и цена рабочей силы, уровень инфляции и затрат на обслуживание кредитных линий. Это все закладывается в цену квадратного метра.

К тому же, как отмечает финансовый обозреватель Никита Макаров, девелоперы стремятся сохранить свои доходы в долларовом эквиваленте. А рубль дешевеет.

Неужели застройщики будут держать дома пустыми, лишь бы дешево не продавать? Не совсем. Они внимательно отслеживают динамику рынка и корректируют свои планы. По прогнозу ДОМ.РФ, ввод новых проектов девелоперами упал на 27–38%, с прошлогодних 48 млн кв. м до 30-35 млн кв. м. Нет новых домов — нет проблем с их продажей.

И уж точно не стоит рассчитывать на снижение цен в курортных районах — добавляет Тамара Коломийцева.

— Стоит подчеркнуть заметный рост цен на жилье на юге страны. Например, в Сочи за прошлый год он составил 17,6%. Здесь стоимость квартир продолжит расти как минимум на уровне инфляции. Здесь присутствует значительная клиентская база, готовая приобретать жилье за собственные средства.

Покупатели в лучшем случае могут рассчитывать на различные стимулирующие программы от застройщиков — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

— В последние месяцы набирают популярность новые модели сделок на первичном рынке, рассрочки, субсидированные ипотеки от застройщиков, а также специальные акции и предложения, которые частично поддерживают спрос на первичном рынке. Этой тактики девелоперы придерживаются с середины прошлого года и, вероятно, будут ей следовать дальше, так как она помогает поддерживать спрос.

Но одно дело — новостройки и совсем другое — вторичный рынок. У владельца квартиры, когда нужны деньги, нет варианта придержать жилье и отказаться от продажи. Может, хотя бы на этом рынке покупателей ждет удача?

Как купить квартиру на вторичном рынке со скидкой

Ольга Нарт отмечает, что на вторичке все же возможно некоторое снижение цен в 2025-м.

— К этому могут прибегать владельцы объектов, которым срочно понадобились деньги, и с целью быстрой продажи они будут готовы к дисконтам. Но размер дисконтов будет достаточно сдержанным — не более 10-15%, так как на полученные деньги этот человек должен суметь себе позволить иное приобретение в текущих рыночных ценах.

Евгений Белокуров ожидает скидки поскромнее.

— По данным на осень 2024 года, средний размер скидок в крупных городах составлял 3-5%, и в 2025-м этот показатель может немного увеличиться.

Да и чтобы найти эти скидки, придется перелопатить немало объявлений и пообщаться с большим количеством продавцов — предупреждает ведущий эксперт компании «Этажи» Илья Павлюк.

— На рекламных площадках довольно много объявлений объектов, которые находятся в экспозиции девять месяцев, год, больше года, где изменение цены не происходило вообще или происходило очень давно. То есть это такие объекты, владельцы которых просто «решили показать свою квартиру всем» или же решили продавать, но не придумали цель продажи. И, даже получая хорошее рыночное предложение по цене, не принимали его.

По словам Евгения Белокурова, у владельцев квартир сейчас заманчивая альтернатива продаже.

— Массовых распродаж не предвидится, так как часть владельцев предпочитает сдавать недвижимость в аренду.

По мнению доцента кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрия Морковкина, тенденция к росту популярности аренды в 2025 году сохранится.

— Средняя стоимость наиболее востребованного среди арендаторов лота — аренды однокомнатной квартиры в Москве — поднялась среднем за 2024 год на 25%, до 58,5 тыс. рублей. Тем не менее это в два с лишним раза меньше ежемесячного платежа по ипотеке на рыночных условиях.

Когда банки снизят ставки по ипотеке

Конечно, дешевой ипотеки при ключевой ставке в 21% быть не может по определению. Но банки сейчас предлагают проценты, которые сильно ее превышают. Базовая ставка в «Сбере» составляет 30,7%. То есть к ключевой ставке банк накидывает свои еще почти 9%, и это без учета страховок и прочих комиссий. Завидный аппетит!

Может, в ближайшие месяцы для поддержания спроса банки хотя бы снизят свои наценки? Заур Джиоев разбивает эти надежды в пух и прах.

— Банки, конечно, будут стремиться привлекать клиентов, но в условиях высокой ключевой ставки и общей нестабильности они не смогут предложить ипотеку по ставкам, близким к ключевой. Банки будут бороться за клиентов, предлагая различные программы и бонусы, но на ставки это повлияет незначительно.

Никита Макаров поясняет, что и снижения ключевой ставки не стоит ждать еще много месяцев.

— Первая неделя января показала, что инфляция по-прежнему высокая и составляет около 9-10% в годовом выражении. Это означает, что ставка в 21% будет удерживаться на этом уровне довольно долго. По предварительным прогнозам, она будет держаться до конца лета 2025 года.

А это значит, добавляет Никита Макаров, что рыночная ипотека будет на уровне 25-30%.

Еще один фактор, который стимулирует банки держать высокие ставки, — это возросшие риски неплатежей. По мнению Дмитрия Морковкина, люди часто не могут рассчитать свои финансовые возможности.

— В современных условиях большинство граждан берут ипотечный кредит, не просчитывая последствий, а ведь, по сути, платить придется несколько лет и многими абсолютно не рассчитываются риски снижения дохода и ограничения для бытовых покупок, отдыха и развлечений и зачастую снижения уровня жизни.

В результате за январь — ноябрь 2024 года объем просроченных платежей вырос в полтора раза и достиг 102 млрд рублей. Все как в микрофинансовых организациях: высокая доля просрочек с лихвой компенсируется запредельными ставками.