Ударят люксом по инфляции. Как изменится рынок недвижимости в 2025 году
Мария Соколова
Советник председателя ЦБ Кирилл Тремасов сделал важное заявление: ипотечное кредитование вернулось на «нормальную траекторию». Звучит обнадеживающе, но за этими словами кроется двукратное сокращение выдачи ипотечных кредитов по сравнению с прошлогодними показателями. Как так вышло?
С точки зрения финансового регулятора, это хорошо, когда ипотека становится недоступной. В теории экстремально высокие ставки ограничивают приток денег в экономику и помогают снизить инфляцию.
Однако люди, которые просто хотят решить квартирный вопрос и улучшить свои жилищные условия, видят ситуацию с другой стороны. Для покупателей практически единственным способом приобрести новую квартиру осталась семейная ипотека. В октябре 2024 года эта льготная программа обеспечила Сбербанку 81% от всех выдач ипотеки на новостройки.
Всего в России за третий квартал 2024-го, по данным Росстата, было продано 1,5 млн новых квартир — это в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Рынок вторички тоже постепенно уходит в спячку: по оценке «Яндекс.Недвижимости», сроки продаж готовых квартир в городах-миллионниках выросли на 35%: теперь покупатель находится в среднем за 74 дня.
Рынок недвижимости переживает далеко не лучшие времена, его лихорадит. Но как он изменится в ближайшее время? Стоит ли покупателям ждать обвала цен?
Как изменятся цены на новостройки в 2025 году
Основатель системы автоматизации снабжения СТРОЙ.РФ Дмитрий Константинов считает, что кардинальных изменений ценовой политики со стороны застройщиков ожидать не приходится.
— Снижение цен, конечно, возможно, но не радикально — 5–10% в лучшем случае, поскольку у большинства игроков на рынке есть некоторая подушка, позволяющая спокойно пережить год или даже два.
Генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева дополняет, что способность переживать тяжелые времена застройщики получили после введения эскроу-счетов.
— Массового и глубокого снижения цен ожидать пока не следует. Застройщики сейчас не зависят так сильно от продаж, как во времена, когда деньги дольщиков привлекались напрямую. У девелоперов есть в запасе определенное время (обусловленное их собственной экономикой), которое позволяет подождать развития событий, оптимизировать продукт и стратегию продаж.
Но ни один девелопер, каким бы большим и богатым он ни был, не может совсем отказаться от продаж. Выручка для нормального функционирования все равно нужна. Те же зарплаты сотрудникам необходимо из каких-то денег платить.
Международный инвестор и серийный предприниматель Оскар Хартманн рассказывает, что застройщики сейчас привлекают покупателей различными маркетинговыми программами.
— Девелоперы активно реагируют на падение спроса, предлагая скидки до 20–25%, различные программы субсидированной ипотеки и рассрочки под 0%, а также дополнительные бонусы вроде парковочных мест или отделки.
Однако управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов предупреждает: к большим скидкам, которые могут достигать 35%, надо относиться с изрядной долей скепсиса.
— Реальная экономия для клиентов зачастую значительно меньше. Как правило, перед запуском скидочных акций и даже после их внедрения застройщики повышают цены.
Эксперт поясняет, что компаниям надо продолжать строительство, оплачивать дорожающие стройматериалы, а невысокая маржинальность не позволяет значительно снизить цены.
— Скидки действительно помогают сэкономить, но всего 10–15%, а не 30–35% — подводит итог Руслан Сырцов.
Бум строительства элитного жилья
Помимо предоставления скидок, подарков и льготных периодов по ипотеке, застройщики могут добиваться наилучших для себя финансовых показателей за счет прямого воздействия на рынок. Они, например, могут сократить объемы строительства, чтобы создать на рынке дефицит новых квартир для поддержания цен, или сосредоточиться на каком-то одном сегменте: эконом- или премиум-жилья и так далее.
Оскар Хартманн отмечает, что уже заметна тенденция к задержке открытия продаж, застройщики заняли выжидательную позицию.
— Наблюдается тенденция к откладыванию запуска новых проектов — площадь новостроек с неоткрытыми продажами уже выросла на 10%. При этом полностью остановить строительство сложно из-за особенностей проектного финансирования — достройка даже в убыток часто оказывается более выгодной стратегией. Многие застройщики также связаны обязательствами по ранее приобретенным земельным участкам, которые необходимо осваивать.
Ведущий эксперт компании «Этажи» Иван Золотарев тоже придерживается мнения, что застройщики продолжат возведение новых домов. Сокращению темпов строительства будет препятствовать правительство.
— Сокращение объемов строительства возможно, но тут стоит понимать, что это невыгодно в первую очередь государству. Уменьшение застройки приведет к дефициту жилья на рынке, и тогда мы получим ситуацию, которая была в пандемию, когда вдруг внезапно начали работать на повышение цен, потому что спрос большой, люди готовы покупать, а покупать нечего.
К тому же замедление строительной отрасли ведет к проблемам с точки зрения рабочих мест, поэтому государство будет всеми силами поддерживать застройщиков, уверен Золотарев.
А вот структура жилых комплексов в портфелях застройщиков может измениться, рассказывает Дмитрий Константинов. И, увы, не в пользу простых массовых покупателей.
— Девелоперы переориентируются как раз на те сегменты рынка, в которых люди могут позволить купить жилье без ипотечного кредита, — недвижимость бизнес-класса, премиум или даже люкс.
Особенно наглядно подобная «элитизация» происходит в Москве. По оценке риелторской компании «Метриум», в октябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра впервые превысила 600 тыс. рублей. Понятно, что квартиры эконом- и комфорт-класса стоят намного дешевле. Но обилие квартир бизнес-класса и элитного жилья задирает среднюю стоимость до небес.
Как изменится вторичный рынок жилья в 2025 году
Дорогая ипотека, запросто доходящая до 30% годовых, неизбежно должна сказаться и на вторичном рынке жилья, на который не распространяются льготные программы. Но вот чудеса: квартиры продаются дольше, но цены от этого существенно не меняются.
Генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева рассказывает, что собственники квартир традиционно не спешат скидывать цены. А сейчас и вовсе предпочитают придержать квартиру у себя «до лучших времен».
— Ставки аренды взлетели, и часть владельцев вторичных квартир и инвесторов отказались от продажи своей недвижимости и предложили ее арендаторам, что снизило дополнительно предложение вторичного жилья.
Руслан Сырцов отмечает, что спрос на вторичке поддерживается перетоком клиентов с первичного рынка. Раз нельзя взять доступную ипотеку — так хоть на самой квартире сэкономить.
— Квартиры на вторичном рынке в Москве стоят в среднем на 35% дешевле, чем в новостройках. Покупателям с детьми важно приобретать просторное жилье «с ключами», а на первичном рынке наблюдается дефицит готовых новостроек. Думаю, в ближайшие месяцы спрос на вторичное жилье в Москве сохранится на неизменном уровне.
А если надо срочно продать квартиру? Иван Золотарев раскрыл секрет быстрого выхода на сделку в условиях, когда сроки реализации растут.
— По личному опыту могу сказать, что если объект ликвидный либо стоит по нормальной рыночной цене, то недостатка спроса не наблюдается.
Какие регионы сильнее всего пострадают от недоступной ипотеки
Кризис продаж новых квартир накрывает всю страну, но не все регионы переживают его одинаково. Москва, например, стабильно остается магнитом для миллионов людей. Переезжая в столицу, им в любом случае придется искать жилье.
Официальные цифры это подтверждают: по данным Росреестра, в октябре 2024 года в столице было зафиксировано 11 900 ипотечных сделок (первичный и вторичный рынок в сумме). Это сразу на 23,7% больше, чем в сентябре 2024-го, и на 5,7% выше, чем в октябре 2023-го.
А вот глубинка пострадает в большей степени, уверен Дмитрий Константинов.
— Больше всех, на мой взгляд, заградительные ставки повлияют на среднюю полосу России, Сибирь. В небольших городах с невысокими зарплатами людей удерживала, помимо родственников и друзей, разве что жилплощадь. Сейчас, когда возможность взять доступную ипотеку в своем городе исчезла, многие молодые люди будут отправляться в крупные города в поисках лучшей жизни (и зарплаты).
Руслан Сырцов приводит свою статистику по наиболее проблемным регионам.
— От ухудшения ситуации с условиями кредитования максимально пострадал рынок строящегося жилья в Республике Тыва, Рязанской, Пензенской, Курской и Тверской областях. В свою очередь, в минимальной степени просел спрос на Дальнем Востоке, где продолжает действовать местная программа субсидирования.
Помимо Москвы и других крупнейших городов России, притягивающих людей, ситуация, по мнению экспертов, наиболее благоприятно будет складываться на Северном Кавказе. Ольга Гусева рассказывает: это связано с тем, что в регионе ранее в принципе строительство многоквартирных домов было развито очень слабо. Сейчас застройщики и люди наверстывают упущенное. А Сырцов связывает стабильный спрос с высокой рождаемостью в Чечне и Дагестане.
Прогноз по рынку недвижимости на 2025 год
Итак, что же мы имеем в итоге? Переписывать ценники в меньшую сторону, давать беспрецедентные скидки застройщики не будут, но и повышать цены — тоже. Оскар Хартман считает, что в течение 2025–2026 годов условия для покупки квартиры все-таки улучшатся. Во-первых, есть надежда на снижение ключевой ставки. А о втором факторе рассказал Дмитрий Константинов.
— Самый реалистичный сценарий состоит в том, что рост цен на квадратный метр остановится и придет к адекватной стоимости за счет инфляции.
И если период недоступной ипотеки слишком затянется, то сильнее всего изменится образ недорогой недвижимости, добавляет Ольга Гусева.
— Застройщикам придется менять подходы к созданию новых проектов. На рынках со слабой конкуренцией (в малых городах. — Прим. ред.) вполне возможно упрощение проектов, уменьшение объема инфраструктурных решений, более скромное благоустройство.
А вот как поведет себя вторичка — стоит посмотреть после Нового года. Гусева напоминает, что в январе–феврале продавцы квартир обычно активизируются. Но чудес и здесь ждать не стоит.
Дешевых квартир в РФ не будет. Они могут стать немного доступнее только в том случае, если часть стоимости съест инфляция. Но этого придется ждать пару лет. И если затянуть с решением, то можно получить квартиру в жилом комплексе, чье благоустройство будет сильно уступать нынешним проектам.