Купить у Блиновской: чем рискуют приобретатели недвижимости у банкротов

Алина Шувалова

Забудьте про шубохранилище и Bentley

Арбитражный суд Москвы на заседании 13 ноября запустил процесс реализации имущества Елены Блиновской, которую, по ее собственному заявлению, признали банкротом.

Финансовые проблемы у Блиновской начались после того, как известную в блогосфере предпринимательницу обвинили в уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере и отмывании средств.

В ближайшие полгода продажей собственности «королевы марафонов» будет заниматься назначенный судом управляющий.

А реализовывать есть что. По данным СМИ, в гараже Блиновской имеется целый парк люксовой техники: автомобили Bentley Continental, Lamborghini Urus, Jeep Wrangler, Mitsubishi Outlander, снегоболотоход, моторная лодка и гидроцикл.

Также на момент начала преследования в собственности Блиновской имелось несколько объектов элитной недвижимости в разных уголках страны.

Особый интерес представляли квартиры стоимостью не менее 90 и 69 млн рублей в жилищном комплексе «Донской Олимп» на Серпуховском Валу, одна из них — с гардеробными и дизайнерским ремонтом; дом в подмосковном поселке «Миллениум парк», оцененный в 920 млн, и прочее.

«Всего в июле 2023 года Пресненский суд наложил арест на 21 объект недвижимости Елены Блиновской в рамках уголовного дела о неуплате налогов. Это жилые и нежилые помещения в Москве, Подмосковье и Ярославской области — и два машино-места», — отмечает «Газета.ру».

Однако впоследствии выяснилось, что часть имущества «королева марафонов» могла успеть продать после того, как в середине октября 2024 года Савеловский суд Москвы снял арест с части ее владений.

Купил по дешевке? Отвечай!

Большинство среднестатистических россиян бесконечно далеки от темы многомиллиардных налоговых нарушений блогеров-инфоцыган их «страданий по шубохранилищам».

Однако проблема, связанная с приобретением имущества у потенциальных банкротов, может затронуть каждого. И для этого совсем не обязательно обладать финансовым размахом, дворцами и лакшери-автопарком госпожи Блиновской.

Как рассказала «НИ» юрист Анна Смирнова, сегодня любая сделка по приобретению недвижимости на вторичном рынке может быть потенциально опасной.

«В случае если продавец будет признан банкротом, все совершенные им за последние три года сделки могут быть аннулированы. Это ставит под удар добросовестных приобретателей, не подозревавших такого исхода», — пояснила она.

По данным портала «Федресурс», количество банкротств граждан в первом квартале 2024 года выросло на 18,2% к аналогичному периоду 2023-го, до 89 805. За период существования процедуры потребительского банкротства, с октября 2015-го по март 2024 года, несостоятельными стали уже более 1,192 млн граждан.

Только в первом квартале 2024 года было опубликовано 12 654 сообщения о возбуждении процедур внесудебного банкротства граждан, и это в пять раз больше, чем в январе — марте 2023-го.

Вернуть все по сделке

Нередко при банкротстве граждан дело доходит до продажи жилья. И к заключению таких сделок покупателям необходимо подходить с особой осторожностью, поскольку они впоследствии могут быть оспорены.

Как сообщил «НИ» риелтор агентства «Этажи» Дмитрий Михалевич, суды разбирают каждый случай с учетом конкретных обстоятельств и стараются защитить добросовестного покупателя, не подозревавшего о намерении продавца объявить себя банкротом.

Вместе с тем при заключении сделок купли-продажи недвижимости необходимо тщательным образом проверять все детали, чтобы защитить себя от потенциальной потери приобретенной недвижимости. Михалевич уточнил, что есть несколько признаков, по которым опытный риелтор может заподозрить опасность.

«Если человек, особенно пожилой, продает недвижимость быстро и задешево, это первый сигнал, который должен насторожить покупателя. А для представителей юридической службы риелторского агентства это дополнительный повод более тщательным образом все проверить», — пояснил он.

По данным юриста Анны Смирновой, недавно в ее практике был случай, когда мошенники вынудили одинокую пенсионерку под предлогом «перевода денег на безопасный счет» продать за бесценок ее единственное жилье в городе Угличе Ярославской области, а деньги, вырученные от сделки, похитили. В результате пожилая учительница осталась и без квартиры, и без денег.

«В суд было подано заявление о признании сделки недействительной. На спорную квартиру наложен арест. На время суда пенсионерка остается в ней. Покупатель, который выгодно приобрел трешку пенсионерки по цене однушки, требует передачи ему жилья, однако в случае расторжения сделки по суду он получит не саму спорную квартиру, а лишь стоимость, уплаченную по договору купли-продажи. Тот же принцип действует и при аннулировании сделок, связанных с банкротством физлиц», — предупредила юрист.

Как защититься от потери недвижимости?

По данным экспертов, действующее законодательство предусматривает несколько вариантов защиты добросовестного покупателя от потери титула — права владения недвижимым имуществом. Среди наиболее распространенных способов называют оформление страховых договоров и выдачу защитных сертификатов.

В отличие от обычной страховки квартиры от пожара, потопа или кражи, страхование титула не предусматривает выплаты компенсации при повреждении или уничтожении имущества.

Это объясняется тем, что объектом защиты по такому полису является не сама недвижимость, а права на нее, которые переходят к покупателю от предыдущего владельца.

Сегодня полисы страхования титула выдают многие страховые компании.

Стоимость оформления полиса при страховой сумме в 6 млн рублей в зависимости от условий составит около 6 тыс. рублей. При сумме ипотеки в 1,4 млн полис на квартиру обойдется примерно в тысячу рублей.

Второй способ защиты титула — корпоративные программы гарантий защиты покупателей, которые предлагают некоторые крупные риелторские агентства.

«Мы предоставляем клиенту защитный сертификат, который гарантирует выплату ему денежного вознаграждения в случае оспаривания сделки. Так, по заключенному недавно договору купли-продажи на квартиру стоимостью 4,5 млн рублей был выдан сертификат на сумму до 5 млн рублей», — пояснил в беседе с «НИ» риелтор Дмитрий Михалевич.

По словам Анны Смирновой, в случае с мошенническим лишением жилья престарелой угличской учительницы покупатель квартиры, хотя и проводил сделку не самостоятельно, а через представителя агентства «Самолет плюс», ни страховку, ни защитный сертификат не оформлял.

«И теперь, если суд признает договор купли-продажи ничтожным и взыщет суму сделки с продавца, то по закону об исполнительном производстве взыскание будет обращено на пенсию учительницы: больше у нее ничего не осталось. В отсутствие гарантийного сертификата либо полиса страхования титула возмещение затрат по решению суда может растянуться на долгие годы», — пояснила юрист.

Кому нужна страховка титула?

По данным компании «Домклик», существует несколько условий, при которых покупателю, приобретающему недвижимость на вторичном рынке, настоятельно рекомендуется застраховать титул. Итак, страховка не помешает, если:

• есть основания полагать, что продавец находится под риском банкротства;
• продавец получил квартиру по наследству;
• при покупке жилья использовался материнский капитал;
• квартира перешла в собственность продавца по решению суда;
• на момент сделки продавец достиг возраста 60 лет и более;
• квартира находилась в собственности продавца меньше трех лет (срока исковой давности).