Мошенничество года: владельцы апартаментов в Москве рискуют потерять все
Оксана Самойленко
Нашли лазейку
Недобросовестные лица через ИП выкупали с торгов административные здания старых заводов и фабрик, перепроектировали их под модные лофты с высокими потолками и антресолями и продавали как стильные апартаменты, пригодные для проживания.
По закону вроде бы все честно, если бы не одно «но» — в каждом таком объекте была перепланировка. Сносили стены, местами несущие, помещение делили на комнатки в 12-20 квадратов, сооружали антресоли, чтобы увеличить полезную площадь. На дальнейшую безопасность использования таких конструкций закрывали глаза.
«Есть работы, которые не требуют получения разрешения на строительство, — капитальный ремонт. Одна из его разновидностей — капремонт с перепланировкой. Законодатель не предполагал, что могут найтись умелые ребята, которые будут объекты промышленного назначения перепланировать», — пояснил «Новым Известиям» управляющий партнер юридической фирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын.
Внимания на нее не обратили, так как для Росреестра при постановке на учет было важно, чтобы в здании не было признаков реконструкции: новых этажей и пристроек к зданию.
В результате разделили на помещения и выбросили на рынок как малогабаритное жилье, пригодное для проживания. Но не тут-то было.
«Дело в том, что ни по одному их этих объектов не приводилась в соответствие земля. Не проводили работы, которые позволили бы в дальнейшем включить это здание в реестр комплексов апартаментов. Все объекты так и остались с назначением использования, которое было исторически. Если это был административный корпус завода, то под административные цели, если фабрика, то под бытовое обслуживание», — пояснил юрист.
В юридической компании подсчитали, что на приведение документов в соответствие по одному дому потребовалось бы около 70 млн рублей. У девелоперов же не стояло задачи тратить на это деньги и оформлять все по закону. Главное — наштопать комнатушки и распродать поскорее, а там уж пусть новые собственники разбираются.
В ловушке — 20 тыс. человек
В целом по Москве по такой схеме успели реализовать уже порядка 100 объектов недвижимости. В каждом — минимум по 200 апартаментов. Число пострадавших — свыше 20 тыс. человек. По самым минимальным подсчетам, убытки москвичей, вложивших деньги в такое жилье, достигают 100 млрд рублей.
Банки проверяли, нарушений не нашли
Любопытно и то, что каждый из этих объектов перед тем, как оформить ипотеку на него, проверяли банки. Один из владельцев недвижимости предоставил «Новым Известиям» переписку с экспертами «Домклика», которые проводили экспертизу как раз такого объекта на Вольной, 25. Рисков для собственников не нашли, а разрешенный вид использования земли и вовсе проверять не стали.
«Мы по одному из заявителей, интересы которого представляем, обратились в Сбербанк, чтобы понять их позицию. Направили требование возместить убыток, поскольку „Домклик“ подтвердил чистоту объекта при получении ипотеки. „Домклик“ сказал, что готов вернуть 30 тыс. рублей», — рассказал юрист.
А вот вернуть кадастровую стоимость объекта в размере 1,2 млн рублей, что гарантировано сертификатом на возмещение от «Сбера» на случай утраты права собственности, и компенсировать убытки почти на 7,2 млн (цена помещения за вычетом 1,2 млн) в банке отказались. Мол, помещение пока еще ваше, используйте его по назначению.
«В настоящее время решения суда об утрате права собственности на проверенный объект недвижимости нет и судебный процесс по этому кейсу не завершен. То есть, так как фактической утраты объекта не произошло, то основания для выплаты по сертификату отсутствуют. Подчеркиваем, что данный судебный процесс у нас на контроле, и юристы „Домклика“ принимают в нем участие как сторона по делу», — прокомментировали «Новым Известиям» в пресс-службе Сбербанка.
Граждан забросали исками
Теперь же Департамент городского имущества города Москвы судится с новыми собственниками. Здания требуют признать объектами незавершенного строительства, запретить их эксплуатацию и изъять из собственности. В судах различных инстанций уже около 50 дел.
Реализация с торгов обернется катастрофой
Город видит один выход — продать эти объекты с торгов единым лотом. Но для нынешних владельцев это обернется настоящей катастрофой. Они потеряют все: и недвижимость, и деньги. А вдобавок еще и останутся должны банкам.
Дело в том, что, как только объект продадут с торгов, у банков не останется предмета залога. В этот же день они потребуют от всех ипотечников закрыть долг в полном объеме. А это миллионы рублей. Где взять их собственникам, которые и так вложили последнее?
«По практике продажа объектов с публичных торгов означает, что его купят не больше чем за половину стоимости. Первый шаг торгов будет определен независимым оценщиком. При определении стоимости оценщик обязательно применит коэффициент снижения цены в связи с тем, что есть судебные споры и нарушения по земельному законодательству. То есть минимум 30% стоимости объект теряет сразу на стадии первой оценки, а может, и больше», — пояснил юрист.
Дальше объект выйдет на торги, где потеряет еще минимум треть своей стоимости.
«В итоге объект в лучшем случае купят за половину его рыночной стоимости. Но эти деньги не распределят между собственниками. Из этих денег возьмут расходы на приведение объекта в соответствие. То есть девелопер за счет нынешних собственников приведет объект в соответствие, а потом вернет три копейки. А у собственников останется долг перед банком», — обозначил ситуацию юрист.
Примечательно, что все объекты, по которым сейчас идут суды, попали в проекты комплексного развития территорий, рассказал Даниил Синицын.
«Скорее всего, приобретателем этого объекта станет лицо, которое реализует проект комплексного развития территории. Условно какой-то застройщик-гигант, для которого купить этот объект не проблема, привести его в соответствие не проблема, даже, может быть, встроить его в какое-то архитектурное решение своего квартала и обеспечить его дальнейшее функционирование», — отметил он.
Что делать собственникам?
Для владельцев единственный выход из данной ситуации — проходить госэкспертизу и добиваться сохранения объектов. Надежда небольшая, но есть.
«В июне этого года на одном из заседаний юрист Департамента городского имущества сказал, что Москва будет дифференцированно подходить к объектам, которые зафиксированы с нарушениями, но не проданы людям, и тем объектам, которые, как Вольная, 25, оказались полностью распроданными. По объектам будет проводиться госэкспертиза.
В тех объектах, где не установят угрозы жизни, можно будет применить механизм, который применялся к самостроям. Он даст возможность привести документы в соответствие и ввести объект в эксплуатацию уже без нарушений», — пояснил юрист.
Самое сложное — пройти экспертизу. Например, антресоли, вероятнее всего, придется снести. Такие конструкции выдерживают не более 300 кг. Заберетесь на них вчетвером, и уже есть риск обрушения. Также объекты должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, быть доступными для маломобильных граждан.
Сложнее там, где девелоперы под видом ремонта проводили реконструкцию здания, — сносили лестницы, чтобы добавить еще одну комнатушку, демонтировали лифты, двигали стены, чтобы продать как можно больше модных лофтов.
«Госэкспертиза — это самое большое испытание. Если госэкспертиза установит угрозу жизни, то это фактически 100% будет решение против объекта», — сказал юрист.
В следующие годы собственников ожидают траты на проведение госэкспертизы, приведение объектов в соответствие и оплату штрафов от города, но это единственный выход сохранить недвижимость за собой.
Застройщики же, которые провернули эту схему, пока остаются безнаказанными. В МВД не видят оснований для возбуждения уголовного дела, пока нынешние собственники недвижимости не были лишены объектов. Дело времени.
Во всей этой истории остается один вопрос: почему только сейчас обратили внимание на проблему, когда число объектов перевалило за сотню, а количество пострадавших владельцев исчисляется десятками тысяч человек? Почему спрос с тех, кто попал в ловушку, а не с тех, кто эту схему провернул, воспользовавшись лазейкой в законе? И раз уж эти дома входят в проекты комплексного развития территории, почему бы застройщикам не подключиться к решению проблемы?