Четыре месяца без льготной ипотеки: что происходит с ценами на жилье
Оксана Самойленко
Цены на вторичку снижаться не будут
Шансов на устойчивое снижение цен на столичном рынке недвижимости нет, считает Кирилл Тремасов, директор аналитического департамента «Локо-Инвеста» и автор Telegram-канала MMI.
«Основная причина этого — уверенный рост зарплат в стране, спровоцированный нехваткой людей и масштабными расходами государства на оборону», — полагает он.
Эксперт обращает внимание, что темпы роста зарплат в столице существенно опережают темпы повышения стоимости жилья на вторичном рынке. В августе год к году зарплаты москвичей увеличились на 17,3%, а стоимость жилья на вторичном рынке — лишь на 4,3%.
Автор опубликовал в своем Telegram-канале график доступности жилья для москвичей. Исходя из расчетов, среднестатистический житель столицы на годовую зарплату может приобрести сейчас 6,71 м² жилья на вторичном рынке.
Таким образом, чтобы накопить на самую дешевую однушку площадью 30 квадратов, нужно 4,5 года, следует из расчетов эксперта. Но это если не есть, не пить и не платить за аренду, которая уже достигла половины средней зарплаты по Москве.
Еще один важный тренд, на который обращает внимание эксперт, — это существенная разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке недвижимости. С учетом того что льготной ипотеки больше нет, покупатели со свободными деньгами сейчас ориентируются на вторичный рынок.
«Благодаря этому цены на вторичку могут даже начать расти», — полагает эксперт.
Впрочем, с этим мнением не согласны аналитики IRN. По мнению экспертов, под давлением супердорогой ипотеки спрос на жилье падает. Однако собственники квартир до конца пока не осознают масштабов этого падения.
«Инертный рынок вторичной недвижимости до сих пор не вполне осознал происходящее. Продавцы все еще надеются на возвращение покупателей в каком-то обозримом будущем, поэтому не спешат снижать цены в объявлениях. Хотя скидки растут», — отмечают эксперты.
По мнению аналитиков IRN, тренд на снижение стоимости квартир на вторичном рынке наметится к концу года и в 2025-м. А пока цены топчутся на месте: в сентябре упали, но в октябре выросли на те же 0,1%.
Какая ситуация с ценами на новостройки?
Очевидных предпосылок для снижения цен на рынке первичной недвижимости тоже нет, отмечает генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев в беседе с «Новыми Известиями». В первую очередь потому, что растет себестоимость строительства жилых домов.
Ранее «Новые Известия» приводили расчет, сколько нужно для того, чтобы построить один 12-этажный дом с подземным паркингом. Стоимость строительства 1 м² составляет в среднем около 120 тыс. рублей. Еще порядка 80 тыс. на квадрат необходимо заложить на отделку. А еще разрешительная документация, на которую порой уходит до трети всех затрат.
Таким образом, нужно инвестировать не менее 3,5 млрд рублей, чтобы построить одну «свечку». Цена «квадрата» при таком расчете физически не может быть ниже 240 тыс. рублей.
«Готовые объекты характеризуются высокой распроданностью. Объем новых домов заметно сократится, и в целом предложение сместится в премиальный сегмент. По заявкам на проектирование мы видим, что застройщики начали активно осваивать другие рынки. Гораздо более перспективным сейчас выглядит рынок ИЖС, а также рынок складской недвижимости, ФОК», — отмечает Антон Баксараев.
И застройщикам, и покупателям сейчас очевидно — снижения ключевой ставки в ближайшее время не будет. Хотя бы до уровня начала этого года она опустится в лучшем случае к концу 2025-го. Решений немного: либо ютиться на съемном жилье в ожидании снижения ставок, либо искать акционные предложения от застройщиков.
«Некоторое снижение цен все же возможно. Позиционироваться оно может в виде акций и скидок. Дело в том, что статистика свидетельствует о росте объема жилья в стадии строительства. На сентябрь 2024 года было свыше 93 млн кв. м, из них более 50 млн кв. м не распроданы. Об этом свидетельствуют данные ЕИСЖС. Понятно, что этот объем нужно реализовать», — рассказывает «Новым Известиям» главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина Борис Копейкин.
У самих же застройщиков остается не так много инструментов для привлечения внимания к своим объектам.
«Так или иначе, застройщики будут пытаться искать дополнительные стимулы для возвращения спроса, например, через беспроцентную рассрочку, траншевую и аккредитивную ипотеку. При этом нужно понимать, что последние два варианта могут удорожить условия покупки квартиры и в целом их привлекательность будет сильно отличаться от застройщика к застройщику», — говорит Баксараев.