«Сбер» резко повысил ставки по ипотеке: чем опасны новые условия для покупателей

Мария Соколова

Пессимисты во второй половине 2024 года, когда отменили льготную ипотеку, а средние рыночные ставки стали приближаться к 20%, считали, что хуже быть уже не может. Но правы оказались оптимисты, которые были уверены, что это еще неплохо.

С 22 октября Сбербанк Германа Грефа повысил ставки по рыночной ипотеке на 3 п. п. Теперь минимальная ставка (для ее получения еще необходимо выполнить массу условий) для новостроек составляет 24,9%, а базовая поднялась до 27,2%. Полная стоимость кредита с учетом дополнительных платежей составляет 26,522–31,304%.

На вторичке ставки еще выше! Минимальная — 24,6%, базовая — 27,5%, а полная стоимость кредита составляет 26,823–31,606%.

Брать квартиру целиком в ипотеку с такими условиями на 20–30 лет — просто безумие. Желающих отдавать банку просто так десятки миллионов рублей немного. Но ипотека по-прежнему помогает сменить старое жилье на новое с доплатой.

Накопить 10% от стоимости квартиры на первоначальный взнос — вполне посильная задача. Кто-то хорошо умеет откладывать деньги с зарплаты, кто-то может занять у родственников, кто-то ради этого дела продаст машину. Вариантов много. С этими деньгами люди обращаются в банк, получают ипотеку на максимально возможный срок, чтобы снизить ежемесячные платежи, приобретают новое жилье, выставляют на продажу старое и после закрытия сделки погашают большую часть задолженности. Удобно, особенно с учетом того, что девелоперы часто предлагают льготные ставки на 1–3 года.

Еще недавно такая схема неплохо работала. Но теперь встал вопрос: а кто с такими ставками по ипотеке купит вашу старую квартиру? По данным Росреестра, в Москве в сентябре 2024 года на вторичке было заключено на 33% меньше сделок, чем в сентябре 2023-го. Снижение спроса наблюдается во всех крупных городах.

Генеральный директор компании LAR Development и агентства недвижимости «Запстрой» Евгений Бескровный отмечает, что сейчас скидка от цены в объявлении составляет в среднем 10%, в некоторых случаях доходит до 20-25%, а средний срок продажи квартиры — 2,5-4 месяца. Если же пожадничать и завысить цену, то квартиру можно продавать бесконечно долго.

Как оценить риски, если вдруг старая квартира зависнет на рынке? «НИ» сделали расчеты на примере конкретных квартир, имеющихся на рынке в спальных районах Москвы. Типичная ситуация: семье надоело ютиться в типовой двухкомнатной квартире, и тут появляется вариант купить двушку в новостройке. Современные планировки двухкомнатных квартир предусматривают большую кухню-гостиную и две отдельные спальни — это уже намного удобнее. У родителей и ребенка будет пускай и небольшое, но зато собственное пространство.

Один из крупнейших застройщиков предлагает в СВАО двухкомнатную квартиру площадью 74 кв. м с двумя отдельными спальнями и двумя санузлами за 18,5 млн рублей. По меркам советского человека это уже очень хорошая трешка! По соседству двухкомнатные квартиры на вторичке стоят порядка 15 млн рублей. В новой квартире нужно еще сделать хотя бы скромный ремонт — на это уйдет около 2 млн рублей.

Итак, первоначальный взнос может быть чуть более 10%, допустим, 2 млн рублей. В ипотеку сразу нужно взять 16,5 млн рублей, из них 13 млн будут погашены после продажи старой квартиры (не забываем 2 млн рублей оставить на ремонт).

Если в первый год будет действовать льготная ставка от застройщика порядка 12% (можно найти и от 6%, но тогда первоначальный взнос должен быть от 30%), тогда ежемесячные платежи составят 174 тыс. рублей. Много, но если в Москве оба взрослых члена семьи имеют нормальную зарплату, то сумма подъемная.

Самые выгодные предложения в столице на квартиры в домах, которые еще не построены. Стоит рассчитывать на то, что год до заселения пройдет.

Спустя год выплаты таких ежемесячных платежей сумма задолженности почти не снизится: платежи формируются так, что сначала погашаются в основном проценты, а потом уже тело кредита. Если оформить ипотеку на 25 лет, то за первый год основной долг сократится лишь на 111,4 тыс. рублей.

В этом случае выгоднее не гнаться за минимальным ежемесячным платежом. Если оформить ипотеку на 15 лет, тогда он вырастет до 198 тыс. рублей, зато тело кредита за первый год сократится на 418,9 тыс. рублей — это уже приятнее.

После продажи старой квартиры и ежемесячных выплат в течение года останется задолженность чуть более 3 млн рублей. Со средней полной стоимостью кредита в 28,9% ежемесячные платежи составят 73,6 тыс. рублей на протяжении оставшихся 14 лет. Тут уже можно задуматься либо о досрочном погашении за счет собственных накопленных средств, либо о рефинансировании ипотеки на более короткий срок. В общем, вполне рабочий вариант.

Но что будет, если не получится вовремя найти покупателя на старую квартиру? Субсидированная застройщиком ставка превратится в тыкву, и вы получите ипотеку на 16,1 млн рублей на 14 лет с полной стоимостью примерно в 29% годовых. А ежемесячные платежи составят почти 395 тыс. рублей.

Это уже прямой путь к персональному банкротству и распродаже вашего имущества на торгах. Ни денег, ни квартиры, ни другого имущества. Спасибо ЦБ, который повышает ключевую ставку, и банкам, которые эту ставку увеличивают в 1,5 раза, накручивая свой интерес.