В тесноте и в обиде: как не прогореть на покупке квартиры-студии

Оксана Самойленко

Если однушка не по карману

Студия была хорошим вариантом для тех, кому однушка не по карману. Как бы ни старались власти ограничить строительство квартир-студий, спрос на них по-прежнему очень высокий. На долю продаж таких квартир приходится 16%, подсчитали в Росреестре.

За 8 месяцев в столичных новостройках продали свыше 9,3 тыс. квартир площадью до 28 квадратов. Продажи по сравнению с прошлым годом упали, но это общий тренд для всех объектов.

Что интересно: россияне чаще стали покупать в ипотеку даже квартиры-студии. В этом году в ипотеку брали 3 из 4 таких квартир. Напомним, самых дешевых на столичном рынке!

Приезжие из регионов признаются: студия для них — единственный шанс решить квартирный вопрос.

Семья Ершовых перебралась в Москву из Анапы в начале октября. Родители и двое детей 6 и 14 лет. Отмечают, что всех сбережений, в том числе выручки от проданных в Анапе квартиры и дачи, хватило лишь на малогабаритную студию на окраине Москвы.

«Пока будем жить все в одной комнате, а что делать? Отдали 6,4 млн — самый дешевый вариант. Потом планируем продать и взять что-то в ипотеку, может, двушку», — рассказывает Ершова.

Спрос разогнал цены на квартиры-студии

Парадокс, но, несмотря на запредельно высокие ставки по ипотеке, спрос на квартиры-студии в столице продолжает расти. Консалтинговая компания Nikoliers подсчитала, что стоимость студий комфорт-класса в столичных новостройках к началу августа выросла на 6,4% по сравнению с маем, когда был анонсирован запрет. Квартиры-студии бизнес-класса подорожали на 4%, а в сегменте премиум их стоимость увеличилась на 7,1%.

«Сейчас покупка малогабаритных квартир малоперспективна. Стоимость таких квартир в новостройках повышается», — рассказал «Новым Известиям» Антон Баксараев, генеральный директор компании «Вектор Проект».

По его словам, немного застройщиков успели оформить разрешение на строительство домов до установления ограничений на планировки до 28 квадратов. Объема таких квартир на рынке хватит на несколько кварталов.

Поэтому ожидать, что квартиры-студии станут драйвером роста ипотеки в 2025 году, не стоит, считает эксперт.

«Дело в том, что малогабаритные квартиры занимают существенный сегмент рынка только в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Целевая аудитория таких квартир тоже ограниченна. Это инвесторы, которые покупают квартиры на этапе котлована, и молодые люди, для которых это первая покупка квартиры, они, как правило, ограничены в средствах. Инвесторы уже приобрели квартиры, когда стало известно о запрете на микроквартиры в Москве, а для молодежи новые ставки ипотечных кредитов вряд ли доступны», — прокомментировал он.

Рассчитывать на скидки на последние лоты не приходится. Цены на квартиры-студии в строящихся домах падать не будут.

«Сейчас в продаже у застройщиков остаются ЖК с малогабаритными квартирами с уже полученными и согласованными документами, по мере их реализации предложение будет сокращаться, а цены ожидаемо на эти лоты расти. По разным оценкам, запаса малометражных квартир в новостройках хватит до года», — прокомментировала «Новым Известиям» младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Мария Волик.

Что будет после распродажи всех квартир-студий?

Варианты есть всегда. Тот, кто не успеет купить студию в новостройке сейчас, может приобрести ее на вторичном рынке. Если принципиален новострой — можно рассмотреть малогабаритные апартаменты. На них решение Москомэкспертизы не распространяется.

«Нереализованный спрос со стороны покупателей малогабаритных квартир может частично выплеснуться на этот рынок. Но апартаменты имеют ряд ограничений и подойдут далеко не всем», — утверждает Антон Баксараев.

По мнению риелторов, при выборе малогабаритных апартаментов как на вторичном, так и на первичном рынке самое главное — обращать внимание на документы. Нередко собственники двушек и трешек «пилят» квартиры на несколько студий и продают их по отдельности. Так дороже.

«По документам это все та же двух- или трехкомнатная квартира. Вам такое жилье зачем? Во-первых, вы его не продадите потом. Ну, или, во всяком случае, сделать это будет очень сложно. Во-вторых, к вам в любой момент могут нагрянуть контролирующие органы. Например, если пожалуются соседи. Вас заставят вернуть прежнюю планировку, и вы лишитесь студии», — прокомментировал «НИ» агент по продаже недвижимости.

Чаще всего такие объекты предлагают на вторичном рынке. Но есть и предложения от застройщиков. Например, в одном из жилых комплексов на севере столицы, построенном в 2018 году, застройщик решил «попилить» несколько непроданных трехкомнатных апартаментов на студии. По документам новый хозяин будет владеть только частью жилья.

Антон Баксараев отмечает, что те, кто не успел купить квартиру до повышения ставок, вероятно, займут выжидательную позицию. Им ничего не остается, как арендовать жилье до тех пор, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. А это произойдет не ранее чем через год.