Спрос упал, но не цены: что происходит на рынке недвижимости после отмены всех льгот

Оксана Самойленко

Банки в шоке

Ипотека больше не интересует россиян. По таким запредельным ставкам брать ее не выгодно, даже если первоначальный взнос выше 50%, писали ранее «Новые Известия».

Банки бьют тревогу — самый востребованный продукт никому не нужен. Спрос на ипотеку в июле упал на 40-60% после отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки. По отдельным направления падение — до 90%, отмечает глава Сбербанка Герман Греф. Восстановится спрос, по его прогнозам, еще очень и очень нескоро.

Лихорадит всех

Снижение продаж на рынке недвижимости отмечается во всех сегментах: и в премиум, и в эконом. Не берут квартиры ни в новостройках, ни на вторичном рынке, говорят опрошенные «Новыми Известиями» застройщики и риелторы.

Росреестр зафиксировал последний всплеск активности в июле, и то только на вторичном рынке. По данным ведомства, в Москве на вторичном рынке продали 13,1 тыс. объектов недвижимости — на 16% больше, чем месяцем ранее. А вот новостройки оказались не у дел. Спрос на них упал почти на 20%.

Объясняется это просто. Льготную ипотеку отменили с 1 июля. Квартиры в новостройках стали менее привлекательны для покупателей. Вторичка — на 44% дешевле. Зачем платить больше?

На вторичном рынке ожидание роста ключевой ставки подстегнуло с выбором тех, кто планировал покупку, но не решался. Россияне спешили оформить ипотеку, пока ставки не повысились. Отсюда и увеличение числа сделок по вторичке в июле.

И это только начало. Банки ожидают, что в этом году ипотека просядет на 40% по сравнению с 2023-м.

Что будет с ценами на жилье?

По прогнозам Сбербанка, сильно просядут новостройки, особенно в сегментах комфорт и комфорт плюс.

«Пока мы отмечаем стабилизацию цен в секторах люксового жилья и самого дешевого жилья. Вот комфорт, комфорт плюс — резкое снижение спроса, падение продаж. Если говорить о коррекции цен на рынке, в первую очередь это возможно в этом сегменте», — прокомментировал Герман Греф.

Однако регион региону рознь. Например, в Казани, по данным ДОМ.РФ, цены на жилье в августе не только не снизились, но даже выросли. Средняя приобретенная квартира вместо 10,7 млн теперь стоит 12,7 млн. А цена квадратного метра повысилась с 220 тыс. до 240 тыс. рублей.

Вторая тенденция, которую очень ждут банки, — сокращение разницы в цене между новостройками и вторичным жильем. Это должно подстегнуть к покупкам, особенно на московском рынке как самом «перегретом».

Сейчас, по данным «Сбериндекса», разница между ценой на новостройки и вторичку достигает 44%. Откуда взялась эта цифра, объясним далее. А пока про цены.

В глобальное снижение стоимости квадратного метра, даже на московском рынке, не верят ни покупатели, ни застройщики, ни экономисты. Долю оптимизма по этому поводу испытывают только банки.

Как отмечает доцент кафедры экономики Президентской академии в Санкт-Петербурге Артем Голубев, цены на недвижимость сейчас если и снизятся, то ненамного. Восстановлению ипотечного рынка поможет лишь реальный рост доходов населения, а не на бумаге, а также снижение ключевой ставки.

Снизят ли застройщики цены?

Девелоперам это не по силам. Один из столичных застройщиков на условиях анонимности рассказал «НИ», сколько сейчас в реальности составляет себестоимость возведения жилья в Москве в сегменте комфорт-класса.

Чтобы построить 12-этажный жилой дом, необходимо инвестировать около 3,5 млрд рублей. Причем треть этой суммы уходит не на строительство и отделку, а на получение разрешительной документации. Думаю, пояснять не стоит, как именно идет ее получение.

Стоимость же строительства 1 м² составляет в среднем 120 тыс. рублей. Еще около 80 тыс. на квадрат уходит на отделку. Все затраты по объекту умножаются на коэффициент 1,7 — эта сумма идет на оформление разрешительных документов, а это 38% от себестоимости возводимого жилья. Крайне близкая цифра к тем самым 44% разницы между ценой на новостройки и вторичку.

Таким образом, стоимость квадратного метра в московских новостройках физически не может быть ниже 240 тыс. рублей. За такие деньги можно найти квартиру разве что в экономсегменте в Южном Бутово или Люблино.

Стоит ли влезать в ипотеку сейчас?

Да, если хотите на собственном примере убедиться в том, что такое «ипотечная кабала». Простой расчет: при стоимости жилья в 10 млн рублей и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж на 30 лет составит 153 тыс. рублей.

Сбербанк уже даже не пишет сумму переплаты за эти годы. Цифра уж больно отталкивающая. Вы занимаете у банка 8 млн, а вернуть должны будете 47 956 359 рублей, в шесть раз больше той, которую занимали.

У россиян без первоначального взноса вариантов купить жилье еще меньше. Доступными остаются только арктическая ипотека и сельская. Третьего не дано.

Герман Греф не теряет оптимизма. По его прогнозам, уже в августе наблюдается «некоторая стабилизация» и в целом есть надежда, что такого падения объемов выдачи, как в июле, уже не будет.

«Постепенно мы выйдем на нормализованные выдачи, которые соответствуют уровню 2021 года, что является нормальным», — считает глава «Сбера».

В целом же ожидать стабилизации на ипотечном рынке стоит только через 1,5-2 года, если, конечно, государство не предоставит очередных сюрпризов в виде господдержки. Сами банки признаются, что в дальнейшем такой «поддержки» лучше избегать.