Личный опыт: как купить квартиру на торгах в Москве

Оксана Самойленко

Какие есть нюансы при покупке квартиры с торгов у города?

Все подводные камни при покупке квартиры с торгов будут зависеть от типа выбранной недвижимости. Если эта квартира реализуется по банкротству, внимательно читайте документацию. Там можно найти много интересного. Например, прописанных лиц, выселять которых придется через суд, а это разбирательство на годы.

Второе направление — покупка жилья у города. В частности, можно купить квартиры в домах по реновации. Продать их иначе как через аукцион город не может. Но так как это новостройка, а еще и безрисковый лот, то стоимость этих объектов максимально приближена к рыночной, а порой и выше ее. Посмотреть эти объекты можно на портале «Мой-адрес.рф».

Как купить квартиру на торгах через агента?

Самый простой способ — купить квартиру с торгов через агента. Он оформит за вас заявку и поучаствует в торгах. Но сразу отметим, что сложного в этом ничего нет. Сами тоже справитесь.

На агента нужно оформить нотариальную доверенность и перечислить ему обеспечительный платеж. Это сумма задатка за участие в торгах. На новостройки она, как правило, составляет 100 тыс. рублей, на вторичку — 5% от начальной стоимости.

Задаток пойдет в счет стоимости квартиры, если выиграете. Проиграете — площадка вернет деньги.

За день до торгов агент заполнит заявку, прикрепит ваш паспорт и доверенность. В день торгов будет повышать ставку до оговоренной с вами суммы. Все. На этом его работа окончена.

Сколько стоят сейчас услуги агента?

По-разному. Самый дешевый вариант — заказать только услугу проверки правильности оформления заявки на «Росэлторге». Стоит около 11 тыс. рублей.

Услуги по сопровождению дороже — от 26 тыс. на торговой площадке и в среднем около 30-40 тыс., если заказывать у сторонних компаний. Там, где дешевле, просят внести всю оплату сразу без гарантии выигрыша на торгах. Там, где дороже, делят платеж пополам. Половину вносите до участия в торгах, вторую половину после, но только в случае выигрыша.

Есть еще частные лица, которые также оказывают эту услугу. Стоит от 50 до 75 тыс. рублей. Одни берут всю сумму сразу, другие также делят ее пополам. Вторую половину заплатите, только если выиграете.

Можно ли поучаствовать в торгах самостоятельно, без агента?

Да, и в этом нет ничего сложного.

Для начала надо оформить электронную подпись на «Росэлторге». Стоит 6 тыс. рублей. Делают ее несколько дней. Это нужно учитывать при планировании. Если ринулись в последний момент, можете не успеть.

Лучше начать подготовку не позднее, чем за две недели до даты проведения торгов. Так у вас будет время на то, чтобы оформить электронную подпись, а также разобраться в работе торговой площадки.

Выставленные объекты на продажу можно посмотреть на Инвестиционном портале Москвы, а также непосредственно на электронной торговой площадке. Там же прикреплены документы по недвижимости и по торгам. В разделе «Документация по торгам» размещена форма заявки на участие. Ее нужно заполнить и прикрепить вместе с копией паспорта.

«Многие забывают прикреплять паспорт вместе с заявкой, и это служит причиной отказа в участии в торгах», — рассказали в «Росэлторге».

Можно ли купить такую квартиру в ипотеку?

Да, но у вас будет иной порядок оформления документов после выигрыша. Он прописан в договоре купли-продажи. Его можно найти в лотовой документации. Ничего сложного, но читайте внимательно.

На сколько подорожает квартира в ходе торгов?

Предугадать сложно. Одни объекты уходят на торгах с повышением на 6-10% от заявленной начальной цены. Другие — на 30-40% дороже стартовой. А отдельные объекты могут продаться по цене на 20-30% выше рыночной цены. Бывали и такие случаи.

Осенью прошлого года на торги была выставлена квартира в новом жилом доме на улице Клинской. Это север Москвы в пределах МКАД. Стартовая цена евродвушки площадью 47,2 квадрата без отделки, но в новостройке составляла 10,9 млн рублей, а ушла с молотка за 11,5 млн. То есть цена на объект в ходе торгов увеличилась всего на 6%.

«На увеличение цены в ходе торгов влияет множество факторов. Начиная от локации до спроса на объект в данный конкретный момент», — рассказывает Сергей С., оказывающий услуги по сопровождению сделок.

Сколько участников заинтересовались объектом, вы не узнаете до момента окончания торгов. Но есть ряд признаков, по которым можно предугадать, каким будет спрос.

Например, по количеству просмотров объекта на Инвестиционном портале Москвы. Если этот лот посмотрели 100-200 человек, то конкуренция за квартиру будет невысокой. Есть шанс, что ее стоимость в ходе торгов поднимется незначительно. Если 1000-2000 человек, то, вероятно, торги будут оживленными.

«В августе прошлого года на торги выставили несколько квартир у метро „Селигерская“ в доме 2003 года постройки. Стартовая цена на однокомнатные площадью 39-42 квадрата начиналась от 6,7 млн рублей. В общем-то, весьма привлекательно, с учетом того что рыночная цена подобных квартир на тот момент оценивалась в 9,5-10 млн рублей», — отмечает собеседник агентства.

Клиент Сергея был готов к повышению цены на 30%. Это было бы как раз на 10% дешевле ее рыночной стоимости. Но в ходе торгов из-за изначально сильно заниженной стартовой цены спрос на жилье оказался очень высоким. На торгах цена выросла почти в два раза. Квартира площадью 39 квадратов ушла с молотка за 10,3 млн рублей, а площадью 42 квадрата — за 11,3 млн.

Другой пример: однушка в новостройке в Кузьминках. На торги ее выставили весной этого года за 9,9 млн рублей. Аналогичные квартиры в новом доме в этом районе продавались за 12-12,5 млн рублей. А этот лот ушел с молотка за… 14,3 млн. На 20% дороже ее рыночной стоимости!