Личный опыт: стоит ли влезать в ипотеку без первоначального взноса

Оксана Самойленко

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Да. Но есть два условия. Первое — ставка по такому кредиту будет на 0,8% выше. Второе — у вас в собственности должна быть другая недвижимость, которую банк возьмет в залог.

Он оценит ее стоимость и выдаст ипотеку под покупку новой, но в размере 80% от суммы залога. То есть, к примеру, если ваша недвижимость оценивается в 10 млн рублей, то новый кредит вы сможете взять только на 8 млн. Если новое жилье стоит дороже, то под залог возьмут оба объекта.

Если другой недвижимости нет, то придется копить на первоначальный взнос. Как это сделать?

Как накопить на первоначальный взнос?

Откладывать не менее 10% от зарплаты каждый месяц и положить средства на депозит.

Брать потребительский заем на первоначальный взнос под нынешние 45% — убийственная затея. С такими долгами не справиться даже со средней зарплатой. Идти на этот шаг с высокой з/п бессмысленно — быстрее накопить. К тому же вы рискуете, что банк не одобрит вам ипотеку, если на вас будут висеть другие займы.

За сколько лет можно накопить на первоначальный взнос?

Предположим, вы хотите купить однокомнатную квартиру в Москве. Самая бюджетная в пределах МКАД с квадратурой около 30 метров будет стоить примерно 10 млн рублей. Ранее «Новые Известия» писали, сколько нужно зарабатывать, чтобы купить такую квартиру. Сейчас посчитаем, сколько лет необходимо откладывать деньги на первоначальный взнос хотя бы в 10%.

Если верить данным Росстата, средняя зарплата в Москве сейчас составляет 153,6 тыс. рублей. Если откладывать каждый месяц по 15 тыс. рублей, при этом положить сбережения на депозит, то за 9 месяцев можно накопить 145 тыс. (135 тыс. личные сбережения плюс 10 тыс. процент по вкладу). Вам понадобится 5 лет на то, чтобы при таком раскладе накопить 1 млн рублей.

«Я копила с 2016 года. Старалась откладывать как можно больше. Иногда удавалось отложить до половины зарплаты, в какие-то месяцы — не больше 10%. Но откладывала всегда. В результате за 8 лет удалось накопить на первоначальный взнос почти в 40%», — рассказала «Новым Известиям» жительница столицы Анна Д.

Но парадокс не в этом, отмечает девушка.

«Последние три года, сколько бы я ни откладывала, все равно нужно было занимать у банка 6 млн, так как цены на недвижимость росли. В 2021-м, когда у меня было 2 млн на первоначальный взнос, квартиру можно было подыскать за 8 млн. В 2022-м, когда первоначальный взнос вырос до 2,5 млн, на те же полмиллиона выросли цены на жилье. В 2023-м у меня накопилась сумма уже под 3,5 млн, а жилье снова подорожало. Мне пришлось занимать у банка все те же 6 млн рублей», — делится опытом она.

Какой должен быть первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку?

Чтобы взять ипотеку сейчас, лучше, чтобы первоначальный взнос был 30% и выше. Это не требование банков, это рекомендация, так как ставки на заемные средства сейчас крайне высоки.

Банки готовы оформить кредит на вторичное жилье при первоначальном взносе от 10%, на новостройки — от 15%. От 20% должен быть первоначальный взнос, если хотите взять кредит по программе «Семейная ипотека».

Но с учетом запредельно высоких ставок влезать в ипотеку с первоначальным взносом в 10-20% не рекомендуем. И вот почему.

При стоимости недвижимости в 10 млн и первоначальном взносе в 10% переплата на процентах банку за 30 лет составит 48,7 млн рублей. То есть сейчас на переплате банку можно купить еще пять таких же квартир. Раньше было только две.

При первоначальном взносе в 20% переплата банку будет в размере 43,3 млн рублей. При первоначальном взносе в 30% за 30 лет она составит 35,8 млн рублей. А если накопите хотя бы половину, то за 30 лет переплатите 24,8 млн.

Какой будет переплата за 30 лет в зависимости от первоначального взноса?

10% — 48,7 млн рублей

20% — 43,3 млн рублей

30% — 35,8 млн рублей

50% — 24,8 млн рублей

Кстати, любопытный факт: до повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 18% при расчете стоимости кредита банки указывали, сколько составит переплата за 30 лет. Теперь этой цифры нет. Видимо, опасаются отпугнуть заемщиков переплатой в 50 млн.

При первоначальном взносе менее 20% влезать в ипотеку не стоит. Эти деньги лучше положить на депозит. При ставке в 18% за 9 месяцев ваш доход составит почти 270 тыс. рублей.

Откладывая все те же 15 тыс. рублей ежемесячно, за 9 месяцев сможете довести первоначальный взнос до 24% и до 28%, если будете откладывать по 30 тыс. А к апрелю следующего года не исключено и снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Как минимум в 2024-м рассчитывать на это не стоит. Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина говорила, что до конца года ставку опускать точно не будут, а вот новое повышение не исключено.