Мария Соколова
Льготная ипотека, а потом ее отмена перемололи рынок недвижимости, как в мясорубке. На первичном рынке в преддверии 1 июля наблюдался ажиотажный спрос, а на вторичном, как свидетельствует статистика Росреестра, — затишье.
В теории такие тенденции должны привести к снижению цен, но российский рынок может подкинуть такие сюрпризы, что мало не покажется. Поэтому мы спросили у экспертов, что они думают по поводу перспектив вторички, и собрали точки зрения продавцов и покупателей.
Причин у заморозки рынка вторичной недвижимости масса, но все сводится к тому, что одни люди не хотят продавать квартиры, а другие — покупать. В данном случае сошлись интересы обеих сторон.
Брать ипотеку на покупку вторичного жилья под 20% годовых или более с расчетом погашать ее на протяжении десятков лет — утопия. Так считает лоцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева.
— Наступившая стагнация этого рынка жилья вполне обоснованна. Если и идут продажи при столь сниженном спросе, то только за «живые» деньги, без кредитных схем, которые просто невыгодны при ставке 19-20%.
По мнению Натальи Казанцевой, покупатели либо уже успели купить новое жилье по льготной госпрограмме, либо ждут снижения цен и копят деньги на банковских вкладах, которые сейчас предлагают заработать до 18% годовых.
Юрист по недвижимости, ипотечный брокер и риелтор Екатерина Подколзина указывает на то, что и желание продавать квартиры у собственников поубавилось.
— Владельцы вторички перестали продавать свои квартиры, чтобы переехать в новостройку, так как теперь им недоступны льготные ставки.
Риелтор Марина Таловская называет еще одну причину остаться в старой квартире.
— Качество новостроек резко ухудшилось, массовые застройки ускоренными темпами строятся, из-за этого у многих продавцов возникает вопрос: а стоит ли менять тишину и покой, удачную локацию на картонные стены и звуки дрели в течении 5 лет?
А уж если квартира сдается, то и вовсе нет смысла менять ее на что-то иное, добавляет Наталья Казанцева.
— Многие предполагаемые продавцы на этом рынке перешли на арендный рынок, который как раз подрос в цене.
По данным заместителя коммерческого директора «Нмаркет.ПРО» Андрея Гарифуллина, ставки по аренде за последний год выросли на 25%. Кто не успел попасть в программу льготной ипотеки — остался в съемном жилье.
В конце концов, люди предпочитают не рисковать, утверждает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Если есть возможность купить квартиру в новостройке по семейной ипотеке, то зачем рисковать при покупке квартиры на вторичке? Эксперт поясняет, что часто с готовым жильем оформляют «альтернативные продажи». То есть старая квартира продается для покупки новой в то же время. Но где гарантии, что продавец сможет завершить сделку по покупке новой квартиры? Такие сделки могут нести юридические риски.
Но что делать, если у вас есть необходимая сумма на руках (кто-то заработал и отложил, кто-то переезжает в другой район без доплат)? Руководитель магистерской программы «Юрист в сфере управления недвижимостью» Финансового университета при Правительстве РФ Илья Афанасьев указывает на то, что квартиры на вторичке и так уже подешевели.
— По моим наблюдениям, падение в апреле — июне составило около 2-3% в месяц, что является весьма ощутимым для рынка недвижимости.
А вот дальнейшего системного снижения цен эксперты не ожидают.
Марина Таловская считает, что цены в Москве и области будет поддерживать непрекращающийся миграционный приток. Наталья Мильчакова полагает, что отмена льготных программ приведет к перетоку клиентов с первичного на вторичный рынок к началу 2025 года, что поддержит цены на готовое жилье. Наталья Казанцева в качестве аргумента приводит сезонный рост спроса осенью — пока же возможно только небольшое и кратковременное снижение цен.
Однако такие прогнозы вовсе не означают, что при потребности купить квартиру на вторичном рынке остается только опечалиться и сидеть сложа руки. На рынке всегда есть тот, с кем можно договориться, утверждает Екатерина Подколзина.
— На рынке всегда есть и те продавцы, которым продажа вторичного жилья необходима здесь и сейчас (раздел наследства, вложение средств в бизнес, лечение, переезд за границу и т. д.). Соответственно, чтобы реализовать в необходимые им сроки свое имущество, им придется снижать цену в борьбе за реальных покупателей, которых очень мало на рынке.
Андрей Гарифуллин подтверждает: покупатель с деньгами на руках сейчас может диктовать свои условия.
— На рынке сейчас в самом лучшем положении клиент, у которого есть 100%-ная оплата. Он может выбирать из большого числа предложений, ожидать весомого дисконта и не торопиться с покупкой для оптимального варианта.
Если не стесняться торговаться, то можно выбить очень существенную скидку, дополняет Марина Таловская.
— Продавцы выставляют стоимость недвижимости из разряда «хочу такую цифру» и, когда приходит реальный покупатель, предлагает реальные деньги, то на цифрах этот дисконт составляет от 5 до 30%.
Так что, если есть деньги и необходимость приобретения жилья, то действовать стоит прямо сейчас. Причем решительно и смело. Представьте, что вы находитесь на восточном базаре.
А вот если вы подумываете о продаже, то пока лучше подождать, рекомендует Андрей Гарифуллин.
— Если можно подождать, то лучше вернуться к продаже осенью. На первичке в июле–августе будет серьезный спад за счет ажиотажа мая-июня. Рынок привыкает к новым условиям, и, конечно, спрос на покупку сейчас «вымылся» до следующих периодов.
К тому же, как указывает управляющий партнер АН «Генератор Недвижимости» Константин Анохин, поддержку ценам окажут собственные программы девелоперов. А раз не будут дешеветь новостройки, то с чего будут дешеветь квартиры б/у?
— Застройщики продолжат давать квазиипотечные программы рассрочек, а также субсидированные ставки под 4-8% на срок от одного до пяти лет — с расчетом, что в течение этого времени ставки вернутся на нормальный уровень в 8-10%. Соответственно, рост и удержание цен застройщикам неотвратимо приведет к удержанию цен на вторичку.
Дешевых квартир нет и не будет. Единственный вариант сэкономить — приложить максимум усилий для изучения даже неочевидных вариантов и проявить таланты переговорщика. Если таких нет — тогда следует найти риелтора с подобными способностями. Дальше будет только дороже.