После отмены льготной ипотеки арендное жилье начало дорожать

Алина Шувалова

Ужесточение условий доступа к ипотеке со стороны государства уже оказывает давление на рынок жилья, в том числе арендного. К чему готовиться россиянам, не имеющим собственного жилья и выброшенным за борт льготной ипотеки, «Новым Известиям» рассказали эксперты.

Рост до 60%

До введения ограничений на выдачу льготной ипотеки снять комнату в двушке в Москве обходилось в среднем в 30 тысяч рублей, арендовать 15-метровую студию — 35 тысяч, однушку с «бабушкиным ремонтом» — 45-50 тысяч. Стоимость аренды квартир с достойным ремонтом начиналась от 70-75 тысяч. Новые ипотечные правила действуют менее месяца, поэтому выводы делать пока рано.

Однако необходимо отметить, что до июля 2024 года аренда жилья обходилась гражданам дешевле, чем ипотечный платеж по ставкам в 20% и более. Как ранее сообщали «НИ», ипотека становилась выгодной только для тех, кто сумел накопить не менее 50% стоимости квартиры на первоначальный взнос. Но многим, не имеющим накоплений, даже на минимальные 20% приходилось оформлять потребкредит.

Таким образом, многим бесквартирным россиянам, не выигравшим в лотерею и не получившим наследство, арендовать жилье было сподручнее, чем идти в банк за безумно дорогой ипотекой с переплатой в 400%.

Но сегодня риелторы отмечают: теперь и стоимость аренды жилья начинает идти вверх. И в некоторых городах она растет уже взрывными темпами.

Как рассказала «НИ» риелтор костромского агентства «Вендор» Маргарита Барабаш, в ряде случаев скачок арендных платежей по сравнению с данными начала этого года уже достигает 60%.

«Мы уже наблюдаем рост цен по аренде. Это может быть связано с летним периодом и отдыхом: собственники стали чаще сдавать жилье на краткосрочный период. Многие перешли в бизнес посуточной аренды и вообще ушли с рынка долгосрочной сдачи жилья», — отмечает эксперт.

По ее словам, объекты, выставляемые с условием длительной аренды, разлетаются быстро. Квартиры, предлагаемые по цене в половину средней месячной зарплаты в регионе, не держатся в базе и двух дней: их сразу разбирают.

«Мы их не успеваем выставлять. Выбор невелик. Цены, которые заявляют собственники, как правило, оказываются оправданными», — констатирует Барабаш.

По ее наблюдениям, стоимость аренды наиболее востребованных однокомнатных квартир за последние полгода уже выросла до 60%.

«Полгода назад мы сдавали однокомнатную 30-метровую квартиру за 12 тысяч рублей в месяц, а сейчас в длительную аренду она сдается уже за 20 тысяч рублей. Цены на однушки сейчас составляют 20 тысяч и выше, а если с хорошим ремонтом — берут и за 40. Перенасыщения рынка нет. Мы столкнулись с проблемой: в определенном районе такую квартиру и по цене 30 тысяч рублей в месяц плюс коммуналка не можем найти», — сообщила она.

Причина, по ее мнению, кроется в том, что льготная ипотека на новостройки для многих семей закрылась, а кредиты под 20% годовых для большинства недоступны.

«Многие вынуждены идти в аренду. Новостроек на всех нет. Но если первичка хоть как-то живет, то на вторичном рынке все намного сложнее», — полагает она.

С таким мнением согласны многие участники рынка.

«Мы заметили, что в последнее время сильно активизировался поиск на аренду. При таких высоких ставках многие уходят в съем на период ожидания более удачных условий. А когда есть спрос — арендодателям можно и цену попросить побольше. Когда люди начинают массово звонить, владельцы уже начинают выбирать, кто больше предложит, такого раньше не было. Пока еще не все поняли, что можно цену задирать, но это ненадолго. Думаю, после заседания ЦБ 26 июля по возможному повышению ключевой ставки цены на аренду жилья еще пойдут вверх», — рассказала «НИ» совладелица АН «Усадьба» Надежда Тихомирова.

Однако такая ситуация возможна не везде. Как сообщила «НИ» вице-президент РГР Ирина Зырянова, повышение ставок по ипотеке до фактически заградительного уровня и возникающая вследствие этого невозможность приобретения жилья в собственность должны повысить интерес к аренде, разогнать спрос и в условиях неуспевающего за резким всплеском спроса предложением повлечь за собой рост ставок аренды жилья.

«Рост ставок может продолжаться до выравнивания спроса и предложения (роста числа предлагаемых в аренду квартир или сокращения спроса вследствие высоких ставок аренды). Но это в теории, как этот возможный сценарий реализуется на практике — неизвестно», — полагает она.

По ее словам, возможные покупатели новостроек могут просто отложить на время планы по приобретению, остаться в своем текущем жилье и перераспределение из собственного жилья (хоть морально и технически устаревшего) в арендуемое может не произойти. Нужно анализировать рынок аренды — есть ли на нем дефицит или избыточное предложение.

«Кроме того, ситуация в разных регионах может быть диаметрально противоположной. Есть регионы, в которых новое строительство было не так развито, соответственно, сокращение льготных программ покупатели просто не заметят, так их и до этого было немного. Соответственно, и рынок аренды существенно не изменится», — полагает Зырянова.

«Миритесь с тещей или рожайте»

По прогнозам риелтора Сергея Дудовцева, рынок недвижимости ждет депрессия, но запредельный рост цен по долгосрочной аренде жилья в ближайшее время все же маловероятен.

«Резкий скачок произойдет вряд ли. Пузырь надут: много людей вкладывались в недвижимость ради сохранения денег, накупили инвестиционных квартир. А как теперь имущество использовать? Предложений на рынке много: если квартира не продается — люди будут ее сдавать. Но где у арендаторов деньги? Платежеспособность арендаторов невелика. На вторичке рынок вообще встал», — считает эксперт.

По его наблюдениям, сейчас возникла ситуация отложенного спроса, которая во время кризисов складывалась уже неоднократно.

«Сколько раз мы уже это проходили. Вторичка давно „сидит“. Значит, посидим. Когда начался бум на новостройки — повышение шло каждую неделю. Но продавались не столько квадратные метры, сколько ежемесячный платеж», — отмечает он.

Размышляя о перспективах сохранения льготной ипотеки для семей с детьми только до 6 лет, риелтор полагает, что в условиях массовых кредитов под 19% и выше количество потенциальных клиентов сократится и «все встанет».

Сергей Дудовцев убежден, что позволить себе платить ипотеку по таким ставкам смогут очень немногие. А сохранением высоких ставок государство дает семьям, мечтающим о жилье, определенный посыл.

«Ипотеку под такой процент брать глупо. Выход один: миритесь с тещей или рожайте», — резюмирует эксперт.

Во всем виноват туризм?

Как рассказал в беседе с «НИ» риелтор АН «Этажи» Дмитрий Михалевич, «делать прогнозы в нашей стране — дело неблагодарное: ситуация может поменяться в любой момент».

«Но повышения стоимости аренды жилья в ближайшее время я не исключаю. Если говорить о молодых семьях, которые хотят жить самостоятельно, отдельно от родителей, то они, вероятно, будут все же стремиться получить льготную ипотеку, которая доступна для семей с детьми до 6 лет. Что касается тех, кто покупал недвижимость в инвестиционных целях для дальнейшей сдачи ее в аренду, возможности сужаются, поэтому не исключено, что арендное жилье в таких условиях будет дорожать», — считает Михалевич.

По его словам, в туристических городах многие уже сегодня сталкиваются с тем, что найти квартиру в аренду на длительный срок становится сложнее.

«Пока не берусь сказать, складывается такая ситуация на время высокого турсезона либо она сохранится в дальнейшем, но сегодня владельцы предпочитают сдавать квартиры посуточно, что приносит им более высокий доход», — уточнил он.

Заложники ненужной вторички

Отчасти мнение эксперта о причинах сокращения предложения на рынке долгосрочной аренды подтверждают и владельцы жилья.

«Мне в наследство от бабушки осталась квартира в старом фонде. Сначала я хотела ее продать, поскольку жить в ней не собиралась. Но рынок вторичного жилья в какой-то момент „встал“. Чтобы не терять деньги на „коммуналке“, я сделала там ремонт и выставила ее под аренду», — рассказала «НИ» предприниматель Ирина Смирнова.

По ее словам, за первый же год использования жильцы «убили» квартиру так, что ремонт пришлось делать снова.

«После этого я пересмотрела условия и подход и стала сдавать квартиру посуточно. Такой вариант оказался более выгодным», — сообщила предпринимательница.

Меняю банк на родственников

Согласно новым правилам оформления льготной семейной ипотеки, введенным с июля этого года, теперь кредит под 6% годовых положен семьям с детьми в возрасте до 6 лет.

В малых городах и регионах с недостаточным уровнем жилищного строительства шанс на льготные условия имеют семьи, где есть хотя бы один ребенок младше 18 лет. Кроме того, семьям как минимум с одним несовершеннолетним ребенком льгота обещана, если они отважатся на строительство собственного частного дома.

Все остальные претенденты из программы выпадают. В особенно сложной ситуации оказались социально незащищенные семьи с невысокими доходами, а также семьи, в которых живут повзрослевшие дети-инвалиды.

«После развода с мужем я оказалась в очень сложной жилищной ситуации. Моему сыну, имеющему инвалидность, уже исполнилось 18 лет, поэтому „семейной“ льготы по ипотеке нам никто, увы, не даст. Очередь на получение социального жилья такая, что десяти жизней не хватит. А отдавать почти всю зарплату за коммерческую ипотеку нереально: нам нужно на что-то жить, покупать лекарства, проходить реабилитацию», — рассказала «НИ» педагог Елена О.

По ее словам, реальной помощи со стороны государства у таких семей нет. Рассчитывать приходится только на себя.

«Для меня единственно возможным выходом стал заем у родственников. В ноги готова поклониться всем родным, кто с миру по нитке помог нам насобирать денег на жилье. Две недели назад мы уже справили новоселье. Теперь будем отдавать не банку, а без процентов родным и близким, поддержавшим нас в трудной ситуации. Конечно, такой вариант доступен не всем. Но мне повезло, что у меня такая замечательная семья», — рассказала Елена.

Если ситуация с жилищным кризисом затянется, то государству, очевидно, придется вновь пересматривать условия ипотеки, а также активнее расселять аварийные бараки. Либо расширять программы развития социального арендного жилья, которое нуждающиеся семьи смогут снять не по «космическим», а по доступным для них ставкам.