Личный опыт: как ипотека под 20% оказалась дешевле аренды квартиры в Москве

Оксана Самойленко

Ипотека дешевле аренды

Даже при нынешних баснословных процентах покупка собственного жилья в Москве выгоднее, чем его аренда. Сейчас объясню на цифрах.

С нового года аренда однокомнатной квартиры в столице с «бабушкиным ремонтом» поднялась до 45-50 тыс. рублей. Да, есть районы, в которых можно снять квартиру подешевле. В Зеленограде, например, или в Новой Москве. Почувствуете все прелести жизни за МКАДом. С таким же успехом можно арендовать жилье в Рязани, Туле или Твери.

Квартиры-студии площадью 12-15 квадратов, зайдя в которые, у меня лично развивается клаустрофобия, сдают по 35 тыс. рублей. Снять комнату в двух-, трехкомнатной квартире с адекватным количеством жильцов на квадратный метр можно за 30 тыс. рублей. За пять лет цены выросли вдвое.

Если «бабушкин ремонт» не ваш вариант, то будьте готовы отдать за аренду уже 75-85 тыс. рублей. Вам очень повезет, если найдете жилье с ремонтом за 70 тыс. И это не на Арбате. Мы говорим о квартирах в спальных районах в пешей доступности от метро.

Возвращаемся к ипотеке. Забываем все рекламные слоганы застройщиков «о своей квартире за 1 руб.» и «о собственной квартире по цене аренды в 20-30 тыс.». В Москве это не работает. Не работало, кстати, даже при льготной ипотеке под 8%, кто считал.

В реальности ситуация следующая: чтобы ежемесячный платеж по ипотеке действительно был равен аренде, первоначальный взнос должен быть около 50%.

Но и это еще не все. При таком раскладе переплата банку за 30 лет — 18,8 млн рублей. Делим эту сумму на 30 лет и еще на 12 месяцев. Получаем переплату на процентах в месяц 52 тыс. рублей. Столько, сколько сейчас в среднем стоит аренда однушки с «бабушкиным ремонтом». Вопрос дня: а сохранится ли на следующие 30 лет стоимость аренды жилья в районе 52 тыс. рублей, пока вы будете копить на заветную однушку? Напомню, что только за последние пять лет аренда выросла вдвое.

По аналогии можете посчитать разницу между арендой и платежами по ипотеке при покупке двух- и трехкомнатной квартиры, при снижении первоначального взноса до 40-45%. При первоначальном взносе 20% можете не считать — не сработает. Лучше еще немного подкопить и подождать снижения ставок.

Еще нюанс: чтобы банк одобрил ипотеку, ежемесячный платеж по ней не должен превышать 80% от вашего дохода. Иначе гарантированный отказ. Лучше, если ежемесячный платеж будет около 50% от дохода. Тогда банк лишь выдаст предупреждение о высокой долговой нагрузке.

Перед подачей заявления в банк, закройте все кредитные карты. Кредитка даже на сумму в 10 тыс. рублей может стать причиной надбавки 1% к и так уже запредельным 20% персонально для вас как для «ненадежного заемщика».

Брать или не брать

Частично на этот вопрос мы уже ответили выше. Два сценария дальнейшего развития событий после того, как взяли ипотеку под нынешние 20%.

Сценарий №1. Центробанк снижает ставку

Прекрасно. Через год-два, когда ключевая ставка ЦБ станет ниже, можно рефинансировать ипотеку. Из минусов: придется заплатить за повторную оценку недвижимости. Из плюсов: в дальнейшем переплата будет меньше.

Кстати, в ипотечных договорах даже прописано, что банк сам может предложить вам снизить ставку. Это сработает, если вы «надежный заемщик» для банка: регулярно вносили платежи без пени и задержек, погашали ипотеку досрочно. Зачем это банку? Чтобы не терять вас как клиента, который гарантированно погасит долг.

Сценарий №2. Центробанк повышает ставку

Вы опять в плюсе, так как уже взяли ипотеку по более низким процентам. Дождитесь снижения ключевой ставки ЦБ РФ и рефинансируйте долг.

Страшный сон ипотечника — потеря работы

Без преувеличений — это действительно самый страшный сон. На этот случай всегда должен быть план «Б», а еще «В», «Г» и «Д».

План «Б» — это подушка безопасности. Постарайтесь отложить столько, сколько вам нужно на все траты в течение полгода, или хотя бы на три ближайших месяца. Кстати, этот же совет дают психологи всем, кто переезжает в новый город. Когда накопите средств на полгода вперед, будете спать спокойно.

План «В» — имейте знакомых, в компании которых могли бы быстро устроиться в случае потери работы. Найдите увлечение, которое могло бы приносить дополнительный доход. Осознание того, что вы в любом случае не останетесь без заработка, придаст уверенность.

План «Г» - используйте кредитные каникулы или рефинансируйте кредит. Банк заинтересован в том, чтобы вы продолжили выплаты.

План «Д» радикальный, но в крайнем случае можно использовать и его — продайте квартиру. Так вы сможете погасить долг, а на оставшиеся средства взять новый кредит, когда ситуация с работой наладится.