Эксперт по недвижимости: после отмены льготной ипотеки рынок жилья ждет депрессия

Мария Соколова, Екатерина Максимова

Почти все банки досрочно прекратили выдавать льготные кредиты на жилье, но 1 июля по-прежнему остается официальной датой прекращения программы льготной ипотеки. В понедельник рынок жилья окажется в новой действительности.

Весь июнь желающие купить квартиру в кредит метались в агонии и пытались успеть запрыгнуть в последний вагон уходящего льготного поезда. Разумеется, удалось это далеко не всем. Кому-то не хватило времени накопить на первый взнос, кто-то даже несмотря на наличие нужной суммы, не получил одобрения на кредит из-за того, что у банков кончились все лимиты на их выдачу. В общем, количество тех, кто хочет улучшить жилищные условия, только растет.

Самое время вместе с экспертами подвести итоги льготной ипотеки, проанализировать текущее состояние рынка недвижимости, и попытаться спрогнозировать, стоит ли людям рассчитывать на доступное жилье после 1 июля. Разбираемся вместе с Михаилом Хорьковым.

— Каковы первые итоги льготной ипотеки?

— Цены удвоились, задолженность по ипотеке выросла в два-три раза, а объем строительства многоквартирного жилья мы так в большинстве регионов не разогнали. У нас, к сожалению, объем стройки вырос совсем незначительно за эти четыре года. Тот рост объемов ввода, который в последние годы был достигнут, произошел в основном за счет ИЖС. Да, и к этим цифрам по ИЖС тоже много вопросов.

— Ситуация с отсутствием положительной динамики темпов роста ввода жилья везде примерно одинаковая?

— Когда мы оцениваем эффекты и итоги льготной ипотеки в масштабах всей страны, то картинка получается очень усредненная. Потому что есть регионы, где действительно стройка выросла в полтора-два раза (объемы текущего строительства), а есть регионы, где число строящихся объектов снизилось.

— В каких регионах произошло снижение темпов стройки, а в каких — наоборот?

— Например, в Санкт-Петербурге объемы строительства снизились очень существенно, а Тюмень и Екатеринбург очень сильно нарастили объемы строительства. Соответственно, и темпы роста цен по итогам отличаются: где-то это в текущих условиях разумные 50, 60, 70 процентов, а где-то рост цен в два с половиной раза.

— А как обстоят дела в Ленинградской области, которая прославилась гигантскими человейниками?

— В Ленинградской области есть небольшой рост объемов стройки за эти годы, но он не компенсирует то падение, которое было в Санкт-Петербурге. То есть если мы возьмем в целом такой мегарынок как Санкт-Петербург и Ленинградская область, то там роста объемов строительства, по большому счету, нет.

— Ситуация в целом по стране была бы лучше, если бы программу ипотеки с господдержкой остановили раньше?

— Конечно, эту программу стоило завершить раньше, потому что на первом этапе она действительно выполнила возложенные на нее функции, как изначально и декларировалось.

Это была мера экстренной поддержки отрасли в условиях, когда на рынке формировались негативные ожидания. И как раз в то время льготная ипотека сработала на опережение: она удержала рынок от падения спроса и от падения доверия со стороны покупателя к рынку строящегося жилья. Но уже в конце 2022 года стало понятно, что стимулирование спроса не поддерживается адекватным ростом объема предложения, и всё это ведет к выравниванию рыночного баланса при помощи цен.

— А что государство могло предложить в качестве альтернативы?

— На тот момент надо было принимать решение о том, чтобы всё-таки управлять процессом через корректировку ставок или через какие-то региональные рычаги и смотреть на более тонкую настройку с точки зрения того, как быстро рынок может насытить растущий спрос.

— Как изменились бы цены и доступность жилья, если бы программу господдержки свернули сразу после пандемии?

— Цены в любом случае продолжили бы рост, потому что кроме этих ипотечных стимулов, которые выступили фактором увеличения темпов роста цен, у нас есть и другие. То есть сам по себе факт высоких инфляционных ожиданий в любом случае толкал бы покупателей на рынок жилья (девальвация, инфляция, высокое желание сохранить семейный капитал), а льготная ипотека являлась лишь инструментом реализации защитной модели поведения. Поэтому спрос бы всё равно рос, цены бы всё равно росли, но темпы повышения, наверное, были бы меньше.

И второй важный момент: мы бы не получили того очень серьезного дисбаланса в развитии первичного и вторичного рынка, ценовые пропорции между сегментами были бы другие.

-Если вернуться к этой диспропорции, сейчас есть какие-то варианты ее изменения?

— Посмотрим, как будет рынок реагировать на отмену льготной ипотеки. Я думаю, что быстрых перемен здесь ждать не стоит, но медленная корректировка вполне возможна. Но, наверное, это произойдет лишь тогда, когда условия по ипотеке для большинства покупателей выровняются. Как быстро, мы до сих пор не знаем. У нас послезавтра наступит 1 июля, а четкого ответа от Правительства, в каких контурах будет развиваться семейная ипотека, мы так и не получили.

— Насколько изменится объем выдачи льготной ипотеки по всем оставшимся программам после 1 июля?

— Количество сделок во второй половине года точно сильно упадет. Насколько сильно — как раз вопрос к тем контурам по семейной ипотеке, которые будут действовать после 1 июля. То есть, с одной стороны, у нас есть некие декларации о том, что семейная ипотека останется для покупателей, у которых есть дети до 6 лет, но не было четко даже декларативно заявлено: а что будет с теми покупателями, у которых дети семилетние и старше? Будут ли такие семьи претендовать на семейную ипотеку или нет?

Вот этот момент может сильно подкорректировать глубину падения количества сделок. Как минимум, примерно на треть рынок новостроек сожмется за счет отмены льготной ипотеки. Плюс еще вопрос, насколько сократится спрос за счет того, что уйдет часть покупателей, которые ранее пользовались семейной ипотекой.

— Если резюмировать, получается, что тот пузырь, который за эти четыре года надулся, возможно, как-то скорректируется, но цены обратно не откатятся?

— Да, рынку придется какое-то время адаптироваться к тем условиям, в которых он оказался. Где-то покупатели с деньгами может и получат определенную скидку, но, конечно, рынок не вернется к ценам предыдущих лет.

 — 40 триллионов рублей, лежащих на депозитах россиян, как-то смогут оживить рынок?

— Вечная надежда рынка жилья — что рано или поздно эти деньги всё равно придут, но на эти деньги кто только не рассчитывает. Поговоришь со специалистами из других секторов, они точно так же смотрят на эти депозиты и рассчитывают, что часть этих денег придет на их рынок. Тут же еще важна и структура этих депозитов.

В большинстве случаев это относительно небольшие накопления, которые можно использовать на рынке жилья, но в том случае, если остальную часть ты закрываешь недорогими ипотечными средствами. А как раз такой возможности сейчас нет. Поэтому пока ключевая ставка остается высокой, рынок жилья будет находиться в такой определенной депрессии.