Переплата по ипотеке в Москве в среднем составила 17 млн руб. Что будет дальше?

Мария Соколова

Аналитики ЦИАН посчитали: если вы год назад оформили ипотеку на 10 лет на покупку типовой однушки в Москве, то переплата в среднем составляла 9,7 млн рублей, а если совершаете аналогичную сделку сейчас, переплата уже составит 17,3 млн рублей. Если хотите снизить ежемесячный платёж и берёте ипотеку на 20 лет, то разница становится ещё больше: 21,9 млн и 40,4 млн рублей.

Переплатить более 40 млн рублей просто за типовую двухкомнатную квартиру в обыкновенном многоквартирном доме — это надо быть очень богатым человеком. Только миллиардеры могут не обращать внимания на такую «мелочь», как отданные банку 40 млн рублей.

Откуда взялась переплата по ипотеке

Средняя площадь двухкомнатной квартиры в Москве составляет 60,8 кв. м. Ровно год назад один метр в столичной новостройке стоил, по оценке «СберИндекса» (учитывает только фактические сделки), 260 750 рублей, а значит среднестатистическая двухкомнатная квартира «уходила» примерно 15,8 млн рублей.

В апреле 2024 года метр в столичной новостройке стоил уже 305 530 рублей, а типовая двушка — 18,6 млн рублей. Соответственно людям приходится брать в долг лишние 2,8 млн рублей. Подорожание на 17% всего лишь за один год — это очень много. Но разница всё же не двукратная, как в случае с переплатой.

Основная причина — это повышение ставок по ипотеке. В начале 2023 года ещё была очень популярна программа льготной ипотеки с господдержкой. Первоначальный взнос в 15% и максимальная сумма займа в 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей делали эту программу доступной для миллионов россиян.

Базовая льготная программа вместе с семейной, дальневосточной, арктической, сельской и IT-ипотекой уронили среднюю ставку на заём для покупки новостройки, по данным Frank RG, до 3,5% в начале 2023 года. А в марте 2024 года средняя ставка составляла уже 6,35%.

Лимит в 6 млн рублей сделал льготную ипотеку неинтересной для жителей московской и петербургской агломерации. Первоначальный взнос в 30% сделал эту программу недоступной для всех, кто не может копить деньги (если приходится ещё снимать жильё, то что откладывать?). Обычная ипотека же идёт под 17-20% годовых.

Типичный портрет ипотечных заёмщиков согласно исследованиям ДОМ.РФ и ВЦИОМ — это молодая семья (77% ипотечников), преимущественно с детьми. Для таких людей свободные деньги актуальны, как ни для кого другого.

Подорожание квартир и повышение ставки привело к тому, что банки могут получать с каждого такого заёмщика лишний миллион рублей в год. Для банкиров это очень приятный бонус.

Продолжит ли расти переплата по ипотеке

Но всё может измениться, если инфляция в стране начнёт замедляться. В этом случае ЦБ приступит к снижению ключевой ставки, а значит поползут вниз и ставки по ипотеке.

Однако пока инфляция даже не пытается снижаться. Наоборот, к 13 мая инфляция в России в годовом выражении ускорилась до 7,92%. Девелоперы тоже не стремятся снижать цены на квартиры даже несмотря на увеличение ввода площадей в январе–апреле 2024 года на 1,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Во-первых, демпинг может привести к лавинообразному падению рынка — застройщикам это совсем ни к чему.

Во-вторых, эксперты Циан.Аналитики ожидают повышенный спрос в июне из-за приближения конца льготной ипотеки. Народ будет стремиться воспользоваться ускользающими возможностями. На этом фоне цены могут разогнаться на 5%.

В-третьих, летом ожидается рост цен на стройматериалы: застройщики будут делать запасы.

Всё ведёт к тому, что летом 2024 года переплата по ипотеке вырастет ещё сильнее. А дальнейшие тенденции начнут формироваться осенью. Только тогда возможно охлаждение рынка. Если у вас сейчас нет денег на квартиру и ипотеку, то лучше немного подождать.