Топ-5 правил строительства частного дома по разумной цене

Мария Соколова

Ещё недавно частный дом был несбыточной мечтой россиян, вынужденно проживающих в тесных квартирах. Но сейчас всё изменилось с точностью до наоборот. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) стало спасением для людей.

По оценке ВТБ, в 2024 году выдача ипотеки на частные дома может достигнуть 1 трлн рублей, в прошлом году рост составил 70% (до 822 млрд рублей). А по данным ДОМ.РФ, 66% ипотечных займов в I квартале 2024 года были выданы на покупку и строительство частных домов. Статистика Росстата показывает, что 69,9% введённого в I квартале 2024 года жилья — это ИЖС. Вице-премьер Марат Хуснуллин призвал депутатов Госдумы сделать развитие ИЖС приоритетом для России.

Если хотите просторное и доступное жильё, тогда придётся переезжать в частный дом. Других перспективных вариантов сегодня нет.

Подпортить завидные перспективы ИЖС могут разве что дорожающие стройматериалы.

Директор по развитию инвестиционно-девелоперского холдинга «Астерра» Константин Злобин прогнозирует, что в ближайшие недели стройматериалы подорожают на 15-20% из-за того, что застройщики будут их активно закупать и делать запасы. А гендиректор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» (ВЗКСМ) Денис Жалнин ожидает, что ключевые стройматериалы к июлю подорожают на 10-15%: помимо бума загородного строительства на ценах скажется ещё и восстановление домов после паводков.

Как изменятся цены на строительство частного дома

Цена на ИЖС намного привлекательнее, чем на квартиры. Средняя стоимость метра в новостройках России в апреле 2024 года составляет 152,4 тыс. рублей. В Москве и области — 305,5 и 177,3 тыс. рублей. Собственный дом выходит дешевле — поясняет технический специалист ТСТН Станислав Гапеев.

— На сегодня в ЦФО и средней полосе РФ стоит ориентироваться на стоимость готового дома в 120–150 тыс. рублей за квадратный метр.

Уже за 10–12 млн рублей можно подобрать небольшой домик на 80–100 кв. м. (всё равно такой дом будет просторнее большинства квартир) в Московской области с приемлемой транспортной доступностью, позволяющей регулярно ездить в столицу.

Но дорожающие стройматериалы сделают дома дороже. Станислав Гапеев утверждает, что на стройматериалы приходится 50-60% от итоговой стоимости дома под чистовую отделку. Основатель строительной компании «ЮКО» Вадим Юлдашев указывает, что на стройматериалы может уходить до 70% от всей сметы. Оставшиеся 30% — это расходы на рабочую силу.

Рост цен на стройматериалы приведет к подорожанию домов на 7-12%.

Покупать готовый или строить собственный дом?

Если грядущее подорожание вас не пугает, и решение о переезде в частный дом принято, то перед вами открываются три пути: купить готовый дом на вторичке, купить готовый или строящийся дом от застройщика, или самостоятельно с головой погрузиться в пучину строительства, взяв все организационные процессы на себя.

Плюсом строительства собственного дома с нуля, по мнению Вадима Юлдашева, является возможность создать жильё в точном соответствии со своими вкусами. Можно выбрать всё: планировку, материалы, дизайн. К тому же при самостоятельном строительстве можно хорошо сэкономить — дополняет эксперт. Главное — необходимые навыки, организационный талант и много свободного времени на закупку материалов и координацию рабочих процессов.

— При правильном подходе к планированию и контролю над проектом возможно сэкономить до 30% от общей стоимости строительства.

Станислав Гапеев смотрит на самострой менее оптимистично и не видит значительной выгоды.

— Дом нужно строить 1,5-2 года, в течение которых происходит удорожание стоимости денег, удорожание строительных материалов, затраты на содержание стройки, например, электричество вы уже будете оплачивать, оплачивать текущее жилье (аренда жилья, коммуналка в квартире).

Эксперт рассказывает, что зачастую люди недооценивают свои силы на строительство дома, затевают строительство второго этажа, оценив дополнительную стоимость только возведения стен. В итоге дополнительные расходы на второй этаж увеличиваются в 3 раза за счёт отделки и коммуникаций, а дом оказывается недостроенным. Поэтому, по мнению Гапеева, стоит ориентироваться на цену готовых домов.

А Вадим Юлдашев указывает на то, что самым выгодным вариантом будет покупка дома на вторичке. Да, придётся поискать дом своей мечты, но зато вы сможете сразу в него въехать, а сэкономленные деньги потратить на благоустройство. После роста цен на стройматериалы это вдвойне актуально.

— Покупка дома на вторичном рынке может быть выгодным вариантом. На оставшиеся деньги вы сможете создать ландшафтный дизайн, улучшить освещение на участке, установить автополив или декоративные элементы.

5 правил покупки и строительства дома

Покупка и строительство частного дома — это всегда риски. Но их можно минимизировать, если следовать нехитрым советам экспертов. Вадим Юлдашев даёт 5 основных правил.

1. Исследуйте рынок. Проведите тщательное исследование рынка недвижимости, изучите цены на жилье, динамику цен на стройматериалы.
2. Консультируйтесь с экспертами. Обратитесь к опытным риелторам, застройщикам или другим специалистам в сфере недвижимости. Получите разностороннее мнение и советы от профессионалов, чтобы иметь комплексное представление о своих возможностях и вариантах.
3. Определите ваши потребности. Подумайте о своих предпочтениях в жилье, функциональности, местоположнии и других важных критериях. Это поможет вам сузить поиск и сфокусироваться на наиболее подходящих вариантах.
4. Будьте гибкими: готовьтесь к тому, что возможно придется вносить изменения в свои планы или приспосабливаться под новые обстоятельства. Гибкость и адаптивность помогут избежать разочарований и обеспечат успешную сделку.
5. Планируйте финансы: составьте бюджет на строительство или покупку недвижимости, учтите возможные дополнительные расходы и налоги. Будьте готовы к финансовым затратам и планируйте свои ресурсы заранее.

Станислав Гапеев в свою очередь даёт простой, но дельный совет, как не остаться у разбитого корыта при самостоятельном строительстве из-за нехватки денег.

— Считайте свою смету и плюсуйте к ней ещё 50%. Стоимость теплого контура можете смело умножать в 2-2,5 раза. Вот эти подходы покажут вам наиболее реальную стоимость строительства дома.

В России ещё нет развитой культуры комфортного проживания в частном секторе. Исторически сложилось, что люди живут или в деревенских и близких к ним условиях, либо в квартире. Разве что дорогие коттеджные посёлки были исключением. Теперь же зарождается рынок комфортной, но доступной загородной недвижимости. И предстоит пройти ещё долгий путь, пока выработаются правила строительства и устаканятся цены. А пока соблюдайте основные правила, чтобы не остаться с долгами за недострой.