Не разрыв, а пропасть! Почему цены на новостройки на 50% выше, чем на вторичное жилье

Мария Соколова

Ценовой разрыв между новостройками и квартирами на вторичном рынке стал стремительно расти с появлением льготной ипотеки: жильё в новых домах благодаря относительно низким ставкам стремились купить миллионы людей, а квартиры б/у остались уделом тех, кто может заплатить всю сумму наличкой.

Рыночные ставки под 20% годовых превращают попытку купить вторичное жильё в безумное финансовое самоубийство. Такое неудобство требует большой скидки.

Реальная разница цен на вторичное жилье и новостройки

3а 3,5 года действия программы льготной ипотеки ценовой разрыв, по оценке ЦБ, достиг 44%. Но в 2024 году разница увеличилась: по итогам первого квартала один метр в новостройке в среднем оказался на 55% дороже, чем в подержанной квартире.

Особенно отличились Московская и Астраханская области — здесь ценовой разрыв составил 68% и 69% соответственно. Это уже не разрыв, а пропасть. Стоит только квартире перейти из собственности застройщика в руки нового владельца, как она мигом обесценивается.

Больше всего шансов купить квартиру и не прогореть в Ивановской и Вологодской областях, Ненецком АО и Чеченской Республике. Там цены примерно равны.

Сверим данные ЦБ с фактическими средними рыночными ценами. В апреле 2024 года метр в подмосковной новостройке, по данным «Сбер Индекса» (основан на реальных сделках), стоил 177279 рублей, а на вторичке — 141280 рублей. Разница 25%. Год назад разница составляла 17% — прирост налицо. А вот по Астраханской области оценка ЦБ совпадает с рыночной ситуацией — разрыв действительно 68%. В среднем по России разрыв фактических цен продажи вырос до 44,6%.

Сейчас люди, которые желают по той или иной причине продать свою квартиру, стоят на перепутье: избавляться от жилья поскорее, пока вторичка не обесценилась ещё сильнее по сравнению с новостройками, или лучше ещё немного подождать.

Когда выгоднее заняться продажей квартиры

В Москве рынок вторичного жилья ушёл в глубокую спячку. По оценкеРосреестра, как сообщало РБК, в январе 2024 года спрос на столичные квартиры сократился почти в 2 раза по сравнению с декабрём 2023 года — падение составило 49,7%. Февраль и март не сильно исправили ситуацию — Москва оказалась на третьем месте среди регионов с наибольшим падением спроса.

Желающих купить квартиру оказалось на 45% меньше, чем в прошлом году. Помимо заградительных ставок по ипотеке, по мнению руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, в конце прошлого года народ скупил самые интересные квартиры. А теперь приходится выбирать.

Сейчас продать квартиру в Москве — крайне нетривиальная задача, если только вы не продаётся квартиру в ЖК бизнес-класса по цене квартиры в хрущёвке.

Но всё может измениться уже этим летом. Окажут своё влияние несколько факторов. С 1 июля прекратит своё действие привычная программа льготной ипотеки с господдержки. И если вы не попадаете под требования семейной, арктической, дальневосточной и IT-ипотеки, то точно также придётся на новостройку брать кредит под 17-20% годовых.

Новостройки теряют свою привлекательность, но вряд ли будут дешеветь. Девелоперы не пойдут на такой шаг, чтобы не обрушить рынок.

Возрождение вторички

К тому же пройдёт время и на рынке неизбежно накопится масса интересных предложений, которые подогреют интерес людей ко вторичному жилью. По словам директора направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, в норме на вторичке должно быть выставлено на продажу в 1,5 раза больше квартир, чем сейчас.

Сейчас созданы все условия для того, что вторичка сохраняла свою цену и в будущем не дешевела. Но неизбежно придётся смириться с тем, что продажа квартиры в городе — это очень долгий процесс, который может затянуться не на один месяц, что осложняет переезд в новое жилище. Как показывает статистика по выдаче ипотечных кредитов, люди сейчас предпочитают купить или построить собственный дом вместо квартиры в человейнике. Так выходит дешевле. И такая ситуация продлится ещё минимум год — ЦБ ожидает начало снижения ключевой ставки только в 2025 году.