Цены на новостройки выросли на 100%: когда лопнет «пузырь»

Мария Соколова

Эксперты компании «Этажи» пришли к неутешительным выводам: программа льготной ипотеки, которой в апреле исполнилось 4 года, привела к тому, что цены на новостройки выросли более чем в 2 раза.

Самое сильное влияние госпрограмма оказала на регионы.

В Омске квартиры подорожали в 2,8 раза, в Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и в Краснодаре рост составил 2,5 раза, в Самаре — в 2,4 раза, в Перми и Уфе — 2,3 раза. А вот в Москве — только в 1,7 раза.

Рынок недвижимости перевернулся с ног на голову, и в скором времени его ожидает ещё одно сальто мортале — отмена базовой программы льготной ипотеки с июля 2024 года. Всё идёт к тому, что в будущем останутся лишь точечные программы поддержки для определённых категорий населения. «НИ» разобрались, какие перспективы у новостроек в России.

Кто выиграл от льготной ипотеки

Льготная ипотека как ответ на вызванные ковидом и локдауном проблемы появилась в апреле 2020 года. Пандемия давно прошла, а искусственная поддержка спроса осталась. Её не отменяли даже в первой половине 2023 года, когда ключевая ставка ЦБ была относительно невысокой — 7,5%, и позволяла сделать обычную ипотеку доступной.

Результаты такой поддержки заметны невооруженным глазом. Если в апреле 2020 года квадратный метр, по оценке «Сбер Индекса», стоил в среднем по России 76126 рублей, то к апрелю 2024 года он подорожал до 151407 рублей. Рост как раз вдвое.

Можно сослаться на санкции и упавший курс рубля. Но в апреле 2020 года средний курс доллара составлял 77,73 рубля, а в апреле 2024 года средний курс составил 92,96 рублей за доллар. Выходит, что раньше метр в новостройке стоил 979,4 доллара, а теперь — 1628,7 долларов. Даже если притянуть за уши долларовую инфляцию, которая за это время составила 21,08%, то подорожание новостроек в крепкой валюте составило 37,3%.

В такой ситуации попытки девелоперов как-то оправдаться и списать подорожание на непреодолимые обстоятельства выглядят сомнительно. Тем более, что застройщики явно не бедствуют.

К примеру, чистая прибыль группы ПИК за 2023 год достигла 52,3 млрд рублей. Группа ЛСР в прошлом году увеличила чистую прибыль в 7,1 раза — до 49,18 млрд рублей. ГК «Самолёт» нарастила чистую прибыль в 2023 году на 71% — до 26,1 млрд рублей. Кто-то считает остатки зарплаты после выплаты ипотеки, а кто-то — многомиллиардные прибыли. Но смогут ли люди и дальше оплачивать недюжинные аппетиты девелоперов?

Куда движется рынок недвижимости

Ажиотаж на рынке новостроек явно угас. Весной рост цен практически остановился. За март метр в новой квартире подорожал всего лишь на 0,08% или 134 рубля. В апреле подорожание на 18 крупнейших рынках (16 городов-миллионников плюс Московская и Ленинградская области) составило 0,8%.

Народ распробовал жизнь в пригороде и в частном секторе. За январь–март 2024 года россияне, по данным ДОМ.РФ, взяли ипотечные займы на 224 млрд рублей, из них 149 млрд рублей (66%) были выданы на строительство частных домов, метр в которых может обойтись в 50 тыс. рублей.

Осложняет продажу квартир ужесточение правил выдачи ипотеки. С 1 июля ЦБ сможет напрямую ограничивать выдачу ипотеки высокорискованным заёмщикам. Это те люди, у которых зарплата небольшая, зато предостаточно ранее набранных кредитов. Руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова считает, что банкам будет проще отказать таким клиентам, чем брать на себя дополнительную нагрузку.

И в конце концов нельзя забывать про «налог на льготную ипотеку», который должны платить многие участники программ субсидирования. Получили выгоду — заплатите 35% от разницы 2/3 ключевой ставки и ставки, прописанной в кредитном договоре.

Россияне свой выбор сделали, но застройщики не теряют оптимизма. В апреле 2024 года девелоперы начали строительство новых проектов на 4,7 млн кв. м. жилья — это на 20% больше показателей 2023 года. А всего к началу мая портфель строительства многоквартирных домов достиг 110,6 млн кв. м. — это максимум с 2019 года. Причём, как отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, основная прибавка приходится на регионы. Москва и Санкт-Петербург уже не в моде.

Спрос падает, а предложение растёт. Директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук объясняет это тем, что девелоперы возлагали надежды на ЦБ, который, как ожидалось, должен был начать снижение ключевой ставки.

— Продавцы ждали изменения ситуации летом. Предполагалось, что в середине года ЦБ понизит размер ключевой ставки, и вместе с ней снизятся процентные ставки по ипотеке. К концу года прогнозировалось возвращение процентных ставок по ипотеке на уровень 12%. Сейчас регулятор поменял прогноз об уровне ключевой ставки на этот год. Теперь понятно, что высокие процентные ставки по ипотеке с нами надолго.

В базовом прогнозе, который ЦБ озвучил на прошлой неделе, теперь говорится, что в 2024 году ставка составит 15–16%. Снижение отложено на 2025 год. Да и то незначительное.

Квартир на рынке становится всё больше, а способных их купить — всё меньше. В такой ситуации в идеальном мире квартиры должны стремительно дешеветь. Но вряд ли девелоперы поддадутся панике, ведь снижение цен вызовет волну распродаж на вторичке и ещё сильнее обрушит рынок. Застройщики будут терпеть (финансовая подушка безопасности из прошлогодней прибыли позволяет), но в лучшем случае будут держать цены на прежнем уровне.